自“3.30新政”頒布以來(lái)，全市一二手樓市成交量均出現(xiàn)了顯著的增長(zhǎng)。特別是二手房市場(chǎng)，在4-7月連續(xù)四個(gè)月成交量高居3萬(wàn)套以上水平，可以說(shuō)已經(jīng)達(dá)到了歷史的高位。房東在市場(chǎng)火熱的情況下普遍提高了房源的價(jià)格，由此也導(dǎo)致了部分區(qū)域一二手房?jī)r(jià)格倒掛行情的出現(xiàn)。當(dāng)然，不同區(qū)域一二手房?jī)r(jià)格倒掛的影響也因區(qū)域本身的不同特性而有所區(qū)別。
大場(chǎng)板塊:各取所需，一二手房銷售和諧相處
經(jīng)緯城市綠洲是大場(chǎng)板塊的主力樓盤之一，并且由于項(xiàng)目的體量較大，出現(xiàn)了一二手房源均有大量在售的情況。今年以來(lái)，經(jīng)緯城市綠洲已經(jīng)售出了1100余套一手房源，均價(jià)為2.4萬(wàn)元/平方米。當(dāng)然，由于銷售情況十分良好，近期其價(jià)格已經(jīng)上升至2.6萬(wàn)元/平方米左右的水平。不過(guò)即便如此，其價(jià)格依然低于掛牌的同小區(qū)二手房源。據(jù)上海鏈家經(jīng)緯店介紹：目前，經(jīng)緯城市綠洲一期、二期的二手房源，單價(jià)在2.7萬(wàn)元/平方米左右，而三期的二手房源由于房齡更短，其單價(jià)達(dá)到2.8-2.9萬(wàn)元/平方米的水平。它們的價(jià)格都要略高于目前在售的經(jīng)緯城市綠洲一手房源。
盡管如此，據(jù)門店介紹，經(jīng)緯城市綠洲的二手房源受到一二手房?jī)r(jià)格倒掛的沖擊并不算很大。據(jù)上海鏈家研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，該項(xiàng)目的二手房源已成交340余套，相當(dāng)于去年同期的3.5倍，也稱得上是成交可觀的大盤。一方面，今年新政后大量購(gòu)房需求涌入市場(chǎng)，很大程度上淡化了一手的分流作用。另一方面，客戶的需求也存在著較大的不同，部分客戶急于購(gòu)買房產(chǎn)入住，2017年交房的一手房源顯然無(wú)法滿足他們的需求，所以必須購(gòu)買二手房源；而對(duì)于并不急于入住的客戶來(lái)說(shuō)，價(jià)格相對(duì)較低、也較新的一手房源較受他們的歡迎。此外，由于一手房源為毛坯，客觀上也相當(dāng)于拉近了其和二手房源的價(jià)格差距。
北蔡板塊:打好時(shí)間差，有助一手房推盤
在北蔡板塊，傳統(tǒng)的二手大盤大華錦繡華城則受到了附近的一手新盤陸家嘴錦華苑的挑戰(zhàn)。陸家嘴錦華苑的成交主要集中在7月，而經(jīng)過(guò)4-6月的大量成交后，大華錦繡華城正處于高性價(jià)比房源十分緊缺的時(shí)段，報(bào)價(jià)普遍達(dá)到4.3-4.5萬(wàn)元/平方米，而陸家嘴錦華苑的成交均價(jià)則在3.8萬(wàn)元/平方米左右，占據(jù)了明顯的優(yōu)勢(shì)。
據(jù)上海鏈家錦繡華城一店介紹，陸家嘴錦華苑7月熱銷的時(shí)期，給附近的二手房帶來(lái)了較大的沖擊，雖說(shuō)7月鏈家成交的大華錦繡華城二手房源并未減少，但多是前期就已經(jīng)達(dá)成意向的房源，而從客戶的意向來(lái)看，7月較6月大約減少了四分之一。不少正在看房的客戶都遭到了一手項(xiàng)目的分流，這些客戶往往會(huì)走訪周圍多個(gè)一二手樓盤并貨比三家，因此雖然表面上帶看量并未明顯減少，但帶看的成功率則大打折扣。
陸家嘴錦華苑此次對(duì)周邊二手樓盤造成較大沖擊，一方面，與其推盤的時(shí)機(jī)有著較大的關(guān)系。7月正是二手樓盤因前期過(guò)大的消耗而出現(xiàn)有效房源緊缺的時(shí)候，在這一節(jié)點(diǎn)入市，可以說(shuō)選時(shí)精準(zhǔn)，收獲頗豐。另一方面，陸家嘴錦華苑為精裝修房源，交房時(shí)間是明年年中，因此交房晚的劣勢(shì)并沒有經(jīng)緯城市綠洲一手房源那般明顯。
然而，隨著陸家嘴錦華苑的銷售逐漸進(jìn)入尾聲，大華錦繡華城部分房東的心態(tài)發(fā)生了變化，他們認(rèn)為一手房源的分流作用很快會(huì)消失，二手房源成交將變得更為容易，因此再度上調(diào)了價(jià)格，部分房源的報(bào)價(jià)已經(jīng)接近5萬(wàn)元/平方米。
專家觀點(diǎn)
上海鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟表示：今年的“3.30新政”對(duì)整體樓市都有很明顯的推動(dòng)作用，不過(guò)相對(duì)來(lái)說(shuō)，二手房市場(chǎng)受到的影響更為顯著，特別是營(yíng)業(yè)稅“5改2”政策對(duì)于二手房市場(chǎng)的影響比一手房直接得多。并且，相較存在業(yè)績(jī)和資金鏈顧慮的開發(fā)商，二手房房東對(duì)于價(jià)格的上調(diào)往往顯得沒有多少后顧之憂，靈活性也較強(qiáng)。這些因素也就導(dǎo)致了部分區(qū)域出現(xiàn)一二手住宅價(jià)格倒掛現(xiàn)象。如果二手房市場(chǎng)的火熱行情得到延續(xù)，這樣的情況很可能在暑期后繼續(xù)出現(xiàn)，并隨著9、10月開發(fā)商推盤量的增大，出現(xiàn)在更多的區(qū)域。
