面對日益競爭的市場環(huán)境，未來至少有半數(shù)的中小房企將選擇退出這個市場，隨著行業(yè)不斷成熟，未來的集中度也會越來越高。而目前看來，行業(yè)“大魚吃小魚”的故事，只是剛剛開始。
住在成都的鄭慧佳(化名)在一家當(dāng)?shù)刂姆康禺a(chǎn)公司上班，工作一直比較穩(wěn)定收入也很可觀，可是近日她卻在考慮是否要跳槽?！肮緝?nèi)部崗位調(diào)整，希望派駐我到四線城市的項目上，可我不太希望離開成都?！编嵒奂迅嬖V《第一財經(jīng)日報》記者，她面對的情況，是很多當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司都采用“隱形裁員”手段。
曾經(jīng)一個售樓小姐也能年收入100萬的時代已經(jīng)結(jié)束，當(dāng)房地產(chǎn)的白銀時代到來，也意味著傳統(tǒng)開發(fā)模式的壽終正寢，那些無力轉(zhuǎn)型或開拓新增長領(lǐng)域的中小房企只能被擠出這個行業(yè)。
8月18日，綠地集團(tuán)借殼金豐投資正式登陸A股市場，成為全球最大房企綠地控股(600606.SH)。同一天，曾作為上市百強(qiáng)房企的浙江廣廈(600052.SH)卻在當(dāng)日公告里面稱擬用三年時間退出房地產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)向影視文化行業(yè)。
多家房企高管均向《第一財經(jīng)日報》記者表示，面對日益競爭的市場環(huán)境，未來至少有半數(shù)的中小房企將選擇退出這個市場，隨著行業(yè)不斷成熟，未來的集中度也會越來越高。而目前看來，行業(yè)“大魚吃小魚”的故事，只是剛剛開始。
中小房企退出潮
楊宇(化名)在中國西部一個四線城市從事房地產(chǎn)建筑工作，用之前的話來說，就是“包工頭”。去年開始，他已經(jīng)感覺到生意越來越難做，開發(fā)商拖欠墊款的時間越來越廠，有的甚至希望拿房子來抵扣墊款。
“這個城市很多項目開發(fā)商都直接跑路，那些買了房子的人只能到政府靜坐，而政府為了平息這樣的事件已經(jīng)接管了不少爛尾項目?！睏钣罡嬖V記者。
之前楊宇所在的城市伴隨中國的良好房地產(chǎn)市場行情，價格最高炒作到了7000元/平方米，而隨著市場降溫很多樓盤也只能賣到4000元/平方米。此外，之前當(dāng)?shù)夭]有知名的開發(fā)商進(jìn)入，而隨著萬達(dá)、金科等品牌開發(fā)商進(jìn)入，這個小城的中小房企們壓力就顯得更大。
《第一財經(jīng)日報》記者不完全統(tǒng)計，今年以來在京滬產(chǎn)權(quán)交易所待售房企股權(quán)總權(quán)益金額已經(jīng)超過130億元，其中有超過20家房企出售100%的股權(quán)。8月25日，記者在北京產(chǎn)權(quán)交易所的網(wǎng)站的重點(diǎn)項目第一欄就看到沈陽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)。
在停牌近一個月后，寶安地產(chǎn)(000040.SZ)日前宣布，公司第一大股東中國寶安已與東旭集團(tuán)簽署《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，將7039萬股股份轉(zhuǎn)讓給東旭集團(tuán)(占總股本15%)，總價11.97億元。此次轉(zhuǎn)讓前，中國寶安持有寶安地產(chǎn)19.8%股權(quán)，處于質(zhì)押狀態(tài);轉(zhuǎn)讓完成后，中國寶安持有寶安地產(chǎn)股權(quán)將降至4.8%，已經(jīng)基本退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
8月17日，老牌房企萊茵置業(yè)(000558.SZ)公告稱，公司更名為萊茵達(dá)體育發(fā)展股份有限公司，經(jīng)營范圍變?yōu)閷?shí)業(yè)投資，包括體育活動的組織、策劃，體育場館的設(shè)計、施工、管理及設(shè)備安裝等，剝離地產(chǎn)，全面轉(zhuǎn)型體育產(chǎn)業(yè)。
8月，在南京開發(fā)銀河灣福苑、銀河灣花園、銀河灣紫苑等多個樓盤的華光地產(chǎn)，在江蘇省常州市天寧區(qū)人民法院公告中，正式被宣布破產(chǎn)清算。這個曾經(jīng)也是百強(qiáng)房企的南京當(dāng)?shù)亻_發(fā)商在今年早些時候就爆出資金鏈問題，而最后不得不面臨破產(chǎn)清算。
5月，江西省目前唯一的A股房地產(chǎn)上市公司中江地產(chǎn)(600053.SH)作價41.5億元將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)賣給了九鼎投資。
2月，上海證大集團(tuán)董事長戴志康宣布不再追加房地產(chǎn)投資，后逐漸將旗下資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
分化加劇
上述房企的退出從半年報中也能窺見一斑。
《第一財經(jīng)日報》記者不完全查閱房企中報發(fā)現(xiàn)，在已公布半年報的上市房企中，陽光股份(000608.SZ)、世紀(jì)星源(000005.SZ)、萊茵置業(yè)、藍(lán)光發(fā)展(600466.SH)均處于虧損。
比如在今年剛完成上市的藍(lán)光發(fā)展就在日前半年度業(yè)績報告顯示，上半年公司;歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3.45億元，較去年同期虧損進(jìn)步一加劇。 對此，藍(lán)光發(fā)展對此的解釋是由于項目結(jié)轉(zhuǎn)原因利潤將出現(xiàn)在下半年。但是事實(shí)上呢?曾有一位業(yè)內(nèi)高管告訴本報記者，之前藍(lán)光發(fā)展一直在成都的市場位列第一，但是隨著保利等大牌房企進(jìn)入成都以后，逐漸取代當(dāng)?shù)胤科笳紦?jù)市場優(yōu)勢地位。眾多當(dāng)?shù)氐闹行》科竺媾R巨大考驗(yàn)。
萊茵置業(yè)也不好過，其半年報顯示歸屬上市公司股東的凈利潤為-2593萬元，同比減少203.74%。首創(chuàng)證券分析師王劍輝表示，萊茵置業(yè)接近90%項目集中在供需相對平衡、龍頭企業(yè)重兵布局的江浙地區(qū)，市場競爭異常激烈，而公司在傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面管理能力的欠缺又進(jìn)一步擠壓利潤空間，導(dǎo)致經(jīng)營壓力持續(xù)增大。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉等多位人士分析認(rèn)為，中小房企選擇退出大致有幾個原因：
首先，融資難度加大。就銀行而言，目前房地產(chǎn)已經(jīng)屬于產(chǎn)能過剩行業(yè)，謹(jǐn)慎貸款是共識。對于信托而言，隨著行業(yè)下行目前已經(jīng)沒有了“剛性兌付”的神話。而對于私人融資，多地均曝出開發(fā)商跑路的情況。如張家口新基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司、蔚縣萬盛房地產(chǎn)公司等都因此而導(dǎo)致項目停滯。
其次，中小房企為了生存和發(fā)展，往往追求比大型房企更快的增長速度，經(jīng)常采取瘋狂高價搶地的激進(jìn)戰(zhàn)略。面對高價土地，中小企業(yè)獨(dú)立開發(fā)的難度越來越大，若是沒有實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)就會陷入資金危機(jī)。
此外，由于地產(chǎn)行業(yè)已不屬于高利潤行業(yè)，大型房企基于資源和規(guī)模優(yōu)勢，把建筑、人工、資金等成本控制在低范圍內(nèi)。而中小企業(yè)無論是資源、人才都相對匱乏，相對成本也會更高。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場背景下，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)模化聚集與并購重組頻繁發(fā)生的特征，最終推動市場集中度越來來越高。
