不管是從政策上還是開發(fā)商推盤節(jié)奏上,房地產傳統銷售旺季“金九銀十”都常被冠以較大的期待。
??近期,樓市密集出臺政策,包括央行降息、降準,月底住建部聯合財政部、央行再次發(fā)布公積金二套房貸款首付比例從30%降至20%,都是針對全國房地產市場的寬松性調控手段。在央行多次降息之后,利率已經達到歷史最低水平。
??同時,持續(xù)多年的“限外令”出現松動,對于外商投資房地產企業(yè)的準入條件有所放寬,境外機構及個人購房限制取消。如果再加上公積金二套房2成首付政策落地,房價較低的三、四線城市需求預計會被帶動一部分。
??整體寬松政策出臺的背景是,8月市場繼續(xù)降溫,重點城市中,供應、成交環(huán)比下滑的城市面進一步擴大。企業(yè)方多憋足勁備戰(zhàn)“金九”。
??CRIC監(jiān)測數據顯示,供應方面,重點城市商品住宅供應表現繼續(xù)不振,同、環(huán)比皆大幅下降。分城市能級來看,一線城市回落更為明顯,其中北京、上海同、環(huán)比降幅都在20%以上;而深圳、廣州雖環(huán)比有所上升,但從絕對量來看,仍處于相對低位。二、三線城市中近7成城市繼續(xù)下降,但供應分化進一步加劇,寧波、南昌、無錫、長沙、南寧等城市供應量幾乎降到年初水平,環(huán)比降幅都在40%以上;而合肥、武漢、杭州、沈陽、昆明等城市,供應量大幅增長,尤其是沈陽,7月供應量近160萬平方米。
??成交方面從環(huán)比來看,也在持續(xù)低迷。監(jiān)測數據顯示,重點城市商品住宅成交延續(xù)7月的下滑態(tài)勢,且整體降幅有所擴大,但從絕對量來看仍高于今年平均水平。分城市能級來看,一線城市表現較差,北上廣深不僅成交環(huán)比全線下跌,而且整體降幅超過20%。但北京、上海7月商品住宅成交面積仍在100萬平方米以上,市場熱度仍較高。而二、三線城市中近8成城市環(huán)比下降,長沙、沈陽、貴陽、昆明等城市下降幅度尤其明顯,降幅都在30%以上,相反,合肥、武漢、廈門等個別城市,7月商品住宅成交量環(huán)比仍出現逆勢增長。
??CRIC研究中心分析認為,8月成交量的進一步走低主要有四個原因:第一,多數開發(fā)商正緊鑼密鼓備戰(zhàn)“金九”銷售旺季,不少項目已進入蓄客階段,營銷優(yōu)惠活動已提前預告,使得購房者對金九銀十抱有更多期待,造成當前市場觀望情緒較為濃厚致成交下滑;第二,在市場火熱下,部分一線及二線城市信貸吃緊,二套房貸首付比例上調,如廣州二套房首付比例升至7成,嚴重抑制了部分改善型需求的繼續(xù)釋放;第三,供應鋪排推后,供應持續(xù)下滑,購房者選擇面縮窄;最后,下半月的股市再次大幅震蕩,也或多或少影響樓市購買力的釋放。
??鏈家網研究院李巧玲認為,在實體經濟下行壓力加大、股市下跌的情況下,央行連續(xù)降息、降準,加上三部委聯合降低公積金貸款首付比例,更加印證了此前關于刺激房地產需求來提振經濟的猜測,并且這種類似手段今后仍有出臺的可能。房地產行業(yè)在今年甚至明年預計都會有一個比較寬松的政策環(huán)境。
??李巧玲認為,8月份,受限于供應不足,新房成交出現回落。成交水平雖低于6、7月份,但是仍大幅高于去年同期。實際來看,市場熱度并未下降,項目去化依然較快,市場回升態(tài)勢不變。預計隨著“金九銀十”的到來,以及近期推出各項政策對市場情緒的影響,市場或將迎來年內的供需高峰,房價也將呈現“穩(wěn)中有升”態(tài)勢。
