明后年房?jī)r(jià)可能見(jiàn)頂 從兩個(gè)市場(chǎng)相互影響機(jī)制分析

  • 來(lái)源: 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
  • 2015-09-10 09:23:09
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這一段時(shí)間,國(guó)際金融環(huán)境動(dòng)蕩,股市、匯市、商品市場(chǎng)三大市場(chǎng)皆出現(xiàn)明顯下跌,但樓市則基本平穩(wěn)。

從全球金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)的歷史與規(guī)律來(lái)看,相對(duì)而言,房地產(chǎn)市場(chǎng)多屬被動(dòng)性變化,滯后性發(fā)生危機(jī)。比如,1929年至30年代的國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī),由股災(zāi)開(kāi)始,最后波及樓市;1997-1998年的亞洲金融危機(jī),導(dǎo)火索是泰國(guó)匯率崩潰,引發(fā)金融危機(jī),進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌;2010年的歐債危機(jī),最后使“歐豬五國(guó)”房?jī)r(jià)大跌。唯一禍起樓市的一次大型危機(jī),是2008年國(guó)際金融危機(jī)。

宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)走勢(shì)基本同步,房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,二者相互拉扯。在此背景下,另外一個(gè)變量:貨幣政策和流動(dòng)性,雖然對(duì)樓市的影響較大,但卻不至于直接導(dǎo)致樓市危機(jī)。當(dāng)前,美歐經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健,仍處低息環(huán)境,未來(lái)一年樓市不會(huì)大跌。而新興經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)面與匯率面皆差,未來(lái)一年樓市難以大幅改善。

分析一下中國(guó)情況。2008年四季度至2009年,中國(guó)政府大規(guī)模刺激經(jīng)濟(jì),全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和市場(chǎng),同步大擴(kuò)張。2011年經(jīng)濟(jì)步入下行通道,直至今年上半年滑至7%。同時(shí),全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅持續(xù)下滑,中國(guó)樓市告別黃金十年,進(jìn)入白銀時(shí)代。其中,2012年至2013年一線和部分二線城市房?jī)r(jià)曾經(jīng)大漲。2014年以來(lái),同樣是一二線城市再次復(fù)蘇,房?jī)r(jià)于今年二季度止跌上漲,但三四線城市依然偏弱,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍未企穩(wěn)。

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面雖弱,但絕對(duì)增速仍位居全球前列,所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)構(gòu)成嚴(yán)重壓制。從貨幣政策與資金面看,當(dāng)前仍處于降息降準(zhǔn)通道,尤其是經(jīng)過(guò)今年四次降息之后,貸款基準(zhǔn)利率已創(chuàng)建國(guó)以來(lái)最低點(diǎn),貸款購(gòu)房非常劃算。

從人民幣兌美元走勢(shì)看,沒(méi)有持續(xù)大幅貶值的可能,況且中國(guó)樓市中的外資本就不多,即便流出,也不會(huì)明顯影響樓市走向。不過(guò),從中長(zhǎng)期來(lái)看,人民幣仍有貶值壓力,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成小幅利空。

另外還須關(guān)注股災(zāi)對(duì)樓市的影響。股市與樓市的總體關(guān)系:同向,但不同步。國(guó)際市場(chǎng)也常見(jiàn)此規(guī)律。去年7月中國(guó)股市開(kāi)始走牛,去年10月一線樓市才開(kāi)始復(fù)蘇;今年6月股市見(jiàn)頂,今年5月全國(guó)70城房?jī)r(jià)才由跌轉(zhuǎn)漲。按此規(guī)律,明年或后年房?jī)r(jià)可能見(jiàn)頂(屬于短周期性質(zhì),并非長(zhǎng)期頂部)。

從兩個(gè)市場(chǎng)相互影響機(jī)制分析,又可分為三個(gè)階段:

第一階段,股市上漲初期,房?jī)r(jià)未漲,股市會(huì)分流樓市資金,小幅利空樓市;

第二階段,股市上漲過(guò)半至見(jiàn)頂,部分人先知先覺(jué),提前在股市獲利了結(jié),轉(zhuǎn)而購(gòu)房;部分人后知后覺(jué),沖進(jìn)股市追漲,甚至賣房炒股,此時(shí)股市與樓市互有損益,呈中性;

第三階段,股市見(jiàn)頂后下跌半年左右,此時(shí)房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)上漲,會(huì)吸引從股市中逃離的部分資金,反而小幅利好樓市。因此,至少在今年年內(nèi),股災(zāi)不會(huì)沖擊樓市。

 

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