據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)報(bào)道，在一線城市樓市回暖,房?jī)r(jià)重新出現(xiàn)上漲的時(shí)候,又在政府逐漸放松對(duì)樓市的管控甚至是干脆取消的情況下,再提房?jī)r(jià)要下跌的預(yù)測(cè),顯然多少顯得有些不應(yīng)景。更何況在股災(zāi)發(fā)生之后,人們紛紛把錢拿出來(lái)重新扔到樓市上,樓市也似乎將迎來(lái)一段時(shí)期的停滯后新的春天,大家不僅不愿見(jiàn)到,打心眼里也不相信房?jī)r(jià)會(huì)跌。
但事實(shí)上確實(shí)如此,筆者認(rèn)為房?jī)r(jià)未來(lái)勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)一輪下跌,這主要由兩個(gè)原因所決定:一是人民幣貶值的預(yù)期;二是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)萎靡?！ ?
先說(shuō)第二個(gè)原因,高房?jī)r(jià)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響有多大自不用多提。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)看似繁榮了一大片人,但是其卻是不可持續(xù)發(fā)展的。因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)必然會(huì)推高地價(jià),而地價(jià)高了后會(huì)帶來(lái)全行業(yè)的成本上升。不論什么產(chǎn)業(yè)都離不開(kāi)土地,不用說(shuō)需要大量土地資源的工廠,就是小到一個(gè)店鋪,如今也需要面對(duì)高額的租金?！ ?
在這種情況下,國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了普遍性下滑,很多商場(chǎng)蓋好好空置至今,北京多個(gè)曾經(jīng)立志成為地標(biāo)的商業(yè)建筑紛紛變成了鬼樓。網(wǎng)購(gòu)倒是興起了,但是這不能改變網(wǎng)購(gòu)經(jīng)營(yíng)者也需要解決居住的根本需求,因此全行業(yè)在高成本壓力下陷入了萎靡。更重要的一點(diǎn)是,本該成為消費(fèi)主力的中產(chǎn)階層年輕人們,卻在高房?jī)r(jià)的壓力下透支了過(guò)多的消費(fèi)能力,壓抑了購(gòu)買力,致使國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了消費(fèi)下降和生產(chǎn)過(guò)剩的經(jīng)濟(jì)危機(jī)局面。而要根本上改變這種產(chǎn)能過(guò)剩,以及重新激活實(shí)體經(jīng)濟(jì)和中小商業(yè),房?jī)r(jià)必須下降。即便中央再三強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定經(jīng)濟(jì),但客觀事實(shí)卻是要救活實(shí)體經(jīng)濟(jì),房?jī)r(jià)必須要壓制下去,這是一個(gè)長(zhǎng)痛與短疼的取舍問(wèn)題,因此未來(lái)要實(shí)施的房產(chǎn)稅很可能極其嚴(yán)格。
再繞回來(lái)說(shuō)第一個(gè)原因,人民幣貶值的問(wèn)題。通常來(lái)說(shuō),貨幣貶值會(huì)帶來(lái)資本外流,資本外流又會(huì)導(dǎo)致大宗商品,特別是房產(chǎn)的拋售,而這又會(huì)在一個(gè)國(guó)家央行外匯儲(chǔ)備無(wú)法支付外逃資本的情況下進(jìn)一步加劇貶值。對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō),巨大的貨幣貶值預(yù)期帶來(lái)了資本的持續(xù)外流,以至于都成為了大家心照不宣的大事,雖然官方?jīng)]有明確多說(shuō)什么,但每次開(kāi)會(huì)幾乎都會(huì)提及,末了還要說(shuō)一句是正常調(diào)整,對(duì)匯率沒(méi)有影響?！ ?
但不論與資本外流是否有關(guān)系,人民幣的匯率確確實(shí)實(shí)的是跌了,由此也帶來(lái)了更大一輪的資本外流。在這種情況下,房地產(chǎn)應(yīng)該是首當(dāng)其沖受到影響的。但是實(shí)際上卻并沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的崩盤現(xiàn)象。對(duì)此筆者認(rèn)為一是與政府的控制有關(guān),官方不愿房地產(chǎn)出現(xiàn)暴跌,從而導(dǎo)致市場(chǎng)混亂;二是匯率的變動(dòng)尚未到位,業(yè)界普遍認(rèn)為人民幣未來(lái)兌美元可能會(huì)到7左右,現(xiàn)在還離得遠(yuǎn);三是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是一個(gè)開(kāi)放市場(chǎng),不僅買入需要繁瑣的手續(xù)以及身份證明文件,就連賣出也需要頗費(fèi)功夫,而且要繳納不菲的稅費(fèi)。所以,人民幣貶值最終影響到房地產(chǎn)上時(shí)有兩個(gè)條件,時(shí)間和比例。時(shí)間要長(zhǎng),起碼得有一年的緩沖;比例要大,起碼也得到6.5至6.8左右。換句話說(shuō),明年第二季度很有可能將是房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的節(jié)點(diǎn)?！ ?
最近有些人又躍躍欲試準(zhǔn)備買房了,筆者并不贊成。因?yàn)楫?dāng)大多數(shù)人去做一件事的時(shí)候,風(fēng)險(xiǎn)就降臨了。更何況目前房地產(chǎn)的情況時(shí)一線微漲、二線穩(wěn)定、三線下跌,三線城市的房?jī)r(jià)很大程度上是制造業(yè)的晴雨表,如此來(lái)看中國(guó)經(jīng)濟(jì)的頹勢(shì)并未扭轉(zhuǎn)。所以相對(duì)炒房來(lái)說(shuō),沒(méi)準(zhǔn)當(dāng)前炒股倒是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
