近日，住建部等六部委聯(lián)合發(fā)出松綁商品房“限外令”的指令，規(guī)定境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人，可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。不過(guò)，記者從廣州市房地產(chǎn)交易登記中心獲悉，廣州迄今暫未正式下發(fā)取消樓市“限外令”的文件，主管部門(mén)正研究具體細(xì)則，待細(xì)則出臺(tái)后才會(huì)正式執(zhí)行。
方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為，取消“限外令”，對(duì)樓市的影響更多體現(xiàn)在提振購(gòu)房者信心、刺激潛在需求層面，這有助于推動(dòng)樓市穩(wěn)定、健康發(fā)展。
政策解讀十年“限外令”劃上句號(hào)
近日，住建部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)文表示，對(duì)住建部2006年發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》中的部分政策進(jìn)行調(diào)整。具體包括：外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額比例，按合資企業(yè)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；取消外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊(cè)資本金的要求；境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人，可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。
這意味著，此前，境外人士購(gòu)房需“在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年”的限制條件被取消，“只能購(gòu)買(mǎi)一套”的購(gòu)房套數(shù)限制也取消，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人可在中國(guó)內(nèi)地按需購(gòu)房。
記者查閱發(fā)現(xiàn)，“限外令”從2006年開(kāi)始，當(dāng)時(shí)人民幣持續(xù)升值，中國(guó)內(nèi)地物業(yè)價(jià)值處于低谷期，吸引大量外資進(jìn)入。正是在外資炒房的背后，政府出臺(tái)了一系列的“限外令”。分析人士稱，在過(guò)去的10年中，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)被境外投資者視作保值、升值的投資目標(biāo)而被炒作。同時(shí)，國(guó)際市場(chǎng)看好人民幣持續(xù)升值，大量熱錢(qián)不斷涌入，造成了我國(guó)房?jī)r(jià)多年持續(xù)性暴漲，因此，對(duì)于外資進(jìn)入樓市進(jìn)行投資的限制一直較為嚴(yán)格。
市場(chǎng)走訪短期仍難吸引外資購(gòu)房
近日，記者走訪發(fā)現(xiàn)，在“限外令”出臺(tái)前，不少港澳臺(tái)及華僑在廣州投資商鋪等商用物業(yè)，曾經(jīng)占據(jù)不小的比例。“限外令”出臺(tái)后，這部分投資需求被完全排擠在外，令商用物業(yè)的成交受到較大的影響，而大部分開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有刻意挖掘這方面的客群。
以大型樓盤(pán)祈福新邨為例，目前估計(jì)有上萬(wàn)名香港人住在這里，占比大約30%，但祈福方面表示，并不會(huì)刻意挖掘這方面的資源。而作為新加坡國(guó)企的凱德中國(guó)，其華南區(qū)媒體負(fù)責(zé)人也表示，購(gòu)買(mǎi)他們項(xiàng)目的境外人士比較少。凱德在廣州開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，銷售目標(biāo)對(duì)象還是以本地人為主，不會(huì)專門(mén)吸引境外人士前來(lái)購(gòu)房。
對(duì)于“限外令”松綁，多家房地產(chǎn)中介表示，從租金來(lái)看，投資商用物業(yè)的回報(bào)率很難超過(guò)5%，一般只在3%左右。就算境外人士完全不限購(gòu)商業(yè)物業(yè)，短期內(nèi)也仍很難吸引境外人士進(jìn)行投資。
廣州天河區(qū)某樓盤(pán)負(fù)責(zé)人則指出，在廣州的境外人士九成以上選擇租房住，因?yàn)榫惩馊耸抠I(mǎi)房觀念不強(qiáng)，并且買(mǎi)房手續(xù)較為復(fù)雜。外國(guó)人如果要在廣州買(mǎi)房，需要先去大使館注冊(cè)一個(gè)中國(guó)名字。如果要按揭，還要看在廣州辦理社保等情況。
來(lái)自美國(guó)的Tony告訴記者：“我們沒(méi)有買(mǎi)房的觀念，也沒(méi)有戶籍的觀念。與中國(guó)人一定要買(mǎi)房的思想不同，外國(guó)人認(rèn)為，租房更為方便省事，還可以擁有不同的住房體驗(yàn)?！?
業(yè)界分析取消“限外”對(duì)樓市影響不大
安居客報(bào)告統(tǒng)計(jì)顯示，外資購(gòu)房主要集中在一些境外人士相對(duì)集中、城市規(guī)模相對(duì)大的城市，比如杭州、南京、成都、青島等。從置業(yè)類型來(lái)看，除了一些高端的住宅物業(yè)外，一些花園洋房等更受此類群體的青睞。從區(qū)域分布來(lái)看，主要集中在一些外籍人士聚集區(qū)、商務(wù)區(qū)周邊，或者是一些文化特征比較明顯的區(qū)域。
對(duì)于北京、上海、廣州等一線城市來(lái)說(shuō)，取消“限外令”究竟可以帶來(lái)多少購(gòu)買(mǎi)需求？對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類政策取消后，可釋放幾類購(gòu)房需求，當(dāng)然前提都必須符合此前國(guó)內(nèi)的限購(gòu)政策。此類人士主要是指在一線城市有較長(zhǎng)時(shí)間定居，支付能力強(qiáng)的境外人士。如果從數(shù)量上進(jìn)行預(yù)測(cè)，一般單個(gè)城市預(yù)計(jì)會(huì)有10萬(wàn)人的規(guī)模。
在業(yè)內(nèi)人士來(lái)看，取消“限外令”對(duì)樓市影響極其有限。鄧浩志表示，“限外令”放松體現(xiàn)了中央對(duì)樓市過(guò)度行政干預(yù)進(jìn)一步放松，某種程度上是為了對(duì)沖人民幣貶值預(yù)期帶來(lái)的外資流出。但新增需求有限，目前中國(guó)住宅市場(chǎng)基本還是以“內(nèi)需”為主。
克而瑞信息集團(tuán)廣州機(jī)構(gòu)研究咨詢總監(jiān)曾英杰也表示，新政對(duì)內(nèi)地樓市實(shí)際作用不大。首先，盡管5～8月大部分城市的成交量迎來(lái)了大爆發(fā)，但除去一線城市和部分二線城市外，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于去庫(kù)存階段，去化壓力比較大。其次，境外個(gè)人和機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)購(gòu)房的總量十分有限，相對(duì)于中國(guó)每年八萬(wàn)億的商品房銷售金額來(lái)說(shuō)可謂杯水車薪。
