北京“頂級”豪宅雙增:成交創(chuàng)新高 庫存亦攀升

  • 來源: 21世紀經(jīng)濟報道(廣州)
  • 2015-09-25 08:59:48
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北京“頂級”豪宅雙增:成交創(chuàng)新高 庫存亦攀升

導讀

北京商品房住宅市場已經(jīng)進入高端化。與香港類似,目前在售物業(yè)中低端占比非常少,北京從2015年開始,因自住房供應擠占普通住宅市場,導致未來高端化將成為趨勢,但這種高端化的價格,與過去的住宅產(chǎn)品并不一致。

本報記者 王營 北京報道

豪宅供應量猛增之后,留給北京房地產(chǎn)市場最大的難題是,豪宅成交量問題。

中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示,截至9月20日,北京單價超過10萬的豪宅簽約套數(shù)達到了創(chuàng)造歷史紀錄的169套,即使剔除盤古集中簽約的96套,也達到了73套的歷史最高紀錄。這是此前豪宅成交歷史最高年份28套的2.6倍。

此前,北京單價超十萬豪宅成交最高的年份是2011年,但也只有28套。而在2015年之前,北京單價超過十萬的豪宅共計113套。

這只是表面上的數(shù)字。

21世紀經(jīng)濟報道記者了解到,受北京限購影響,部分豪宅業(yè)主并不具備購房資格。這些成交無法顯示在正常的網(wǎng)簽上。

一家豪宅開發(fā)商告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,他們項目中有相當一部分買家為了騰挪購房資格,是賣掉名下兩三套房子才買到一套。但一些購房者實在無法騰挪購房資格,也只好采取付定金不網(wǎng)簽的辦法。

也就是說,如果算上未顯示網(wǎng)簽部分,北京單價超十萬的豪宅數(shù)量將更多。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:截至9月20日,北京中高端市場成交升溫,合計簽約6萬單價以上住宅達到了1356套,這一成交量是同期歷史最高量,預計全年有望突破1800套大關。從成交額看,6萬以上市場成交也已經(jīng)達到了297億的歷史新紀錄。由于每年年末成交集中,預計2015年中高端市場的爆發(fā)將會越來越明顯。

據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計估算,北京目前單價超10萬豪宅庫存約在2000套以上。

而更為嚴峻的情況是,在2013年4月到2015年4月時段內(nèi),北京合計供應包含住宅類用地113宗,合計建筑面積為2046萬平方米,其中只有1350萬平方米為住宅用地,且住宅用地中有800萬平方米左右是自住房及各類保障房。實際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬平方米左右。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉由此得出的結(jié)論是,550萬平方米折算成商品房住宅只有4.5萬套左右,只達到北京歷史成交最差一年的消化水平。而按照目前市場供應比例計算,這其中有大部分將被建成中高端物業(yè),以獲得市場溢價。

張大偉認為,北京商品房住宅市場已經(jīng)進入高端化。與香港類似,目前在售物業(yè)中低端占比非常少,北京從2015年開始,因自住房供應擠占普通住宅市場,導致未來高端化將成為趨勢,當然,這種高端化的價格,與過去的住宅產(chǎn)品并不一致。

張大偉稱,北京豪宅市場發(fā)生的重要變化是,“傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域觀念在變化,在過去思維中只有長安街是豪宅,但隨著土地供應減少,過去的二手房豪宅從設施面積上又不匹配現(xiàn)在高端需求的要求,這種情況下西局、東壩、農(nóng)展館這類城區(qū)地塊價格屢創(chuàng)新高,從而要求企業(yè)在高端產(chǎn)品上創(chuàng)新。所以,目前高端市場外移并不能簡單視同房價上漲,未來市場劃分會逐漸差別化?!?

豪宅市場另外一大變化是,以前北京高端住宅大部分強調(diào)的是投資屬性,但現(xiàn)在高端住宅絕大部分具備了第一居所功能。北京萬科產(chǎn)品設計部負責人鄭雪在如園樓王樣板間亮相時表示,萬科對于豪宅的理解更多是基于業(yè)主的居住需求?!叭f科做住宅的理念始終與業(yè)主需求保持一致,現(xiàn)在的精裝住宅已經(jīng)進入住宅性能時代,從對物的關注轉(zhuǎn)向?qū)θ说年P注和對人的思考,讓豪宅回歸人本概念。"豪"是附著在"宅"之上的,我們在設計中會盡量避免單純因追求"豪"而用貴的材料、工藝和部品,即便有不少價值昂貴的材料,也主要是從美觀和性能這兩方面去考量。”

 

 

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