環(huán)北京樓市隱憂:通州限購(gòu)后燕郊房?jī)r(jià)一天一價(jià)

  • 來源: 華夏時(shí)報(bào)
  • 2015-09-30 09:35:43
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      部分開發(fā)商頻頻提價(jià) 業(yè)內(nèi)擔(dān)憂泡沫積聚 “環(huán)北京”樓市隱憂

本報(bào)記者 董映頡 北京報(bào)道

    “環(huán)北京”區(qū)域樓市正享受著北京樓市價(jià)值外溢帶來的紅利。

       日前,《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查了解到,自通州執(zhí)行嚴(yán)格的區(qū)域限購(gòu)以來,通州周邊的燕郊房?jī)r(jià)已開啟了新一輪上漲,個(gè)別項(xiàng)目與今年5月份相比已經(jīng)上漲近一倍。同時(shí),受二套房信貸、公積金等多項(xiàng)政策調(diào)整所帶來的利好影響,香河、固安、涿州等北京周邊區(qū)縣的房?jī)r(jià)在近期也出現(xiàn)了較大幅度的上漲。

       據(jù)記者最新獲得的一家房企在京開發(fā)策略的研判報(bào)告顯示,預(yù)計(jì)2015年隨著樓市成交的回暖,北京市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)主打去庫(kù)存以及新增供應(yīng)不足的局面,全年北京房?jī)r(jià)漲幅將在13%-15%之間,而成交量則將在2015年下半年有一個(gè)較高的增長(zhǎng)。

     “一天一個(gè)價(jià)”

      這份預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將上漲的研判報(bào)告來自旭輝地產(chǎn)(旭輝御府) ,按照旭輝在京調(diào)研團(tuán)隊(duì)的分析,2015年下半年,隨著市場(chǎng)回暖、企業(yè)資金回籠、信貸環(huán)境放寬,房企競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈,到今年四季度,北京房?jī)r(jià)的環(huán)比漲幅將達(dá)到高點(diǎn)。

      這一判斷對(duì)于以北京為標(biāo)桿、房?jī)r(jià)漲跌跟隨北京市場(chǎng)起伏的“環(huán)北京”區(qū)域樓市似乎同樣適用。今年9月份以來,“環(huán)北京”區(qū)域房?jī)r(jià)不斷探索著新高點(diǎn)。

    “我在燕郊買房的定金都是追著銷售交的,現(xiàn)在燕郊不少項(xiàng)目都在做國(guó)慶期間的銷售預(yù)熱,價(jià)格比現(xiàn)在又要上調(diào),這才不到兩個(gè)月的時(shí)間,我看中的樓盤每平米已經(jīng)漲了3000元?!痹诒本┕ぷ鞯姆较壬?月中旬剛剛購(gòu)買了位于燕郊的一處商品房。

    “自從通州開始限購(gòu)以來,燕郊的房?jī)r(jià)基本就是一天一個(gè)價(jià),9月初剛開盤的商品房項(xiàng)目,不到一周就售罄了?!北敬蛩阍谕ㄖ葙?gòu)房的王女士,在通州執(zhí)行限購(gòu)后失去購(gòu)房資格,只得在燕郊看房,但燕郊房?jī)r(jià)的快速上漲已經(jīng)讓她“有點(diǎn)失去信心了”。

      與去年相比,燕郊的個(gè)別項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅已經(jīng)翻倍。以燕郊理想新城為例,這一項(xiàng)目曾經(jīng)一度以價(jià)格相對(duì)較低獲得購(gòu)房者青睞,直到去年,該樓盤均價(jià)仍為7000元/平米-8000元/平米,但目前的最新價(jià)格已經(jīng)達(dá)到17000元/平米左右。

    “現(xiàn)在整個(gè)燕郊的市場(chǎng)價(jià)格都是水漲船高,現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格的房源已經(jīng)很少了,在國(guó)慶節(jié)前后開盤的房源價(jià)格還要上調(diào)5%-10%?!崩硐胄鲁堑匿N售人員對(duì)記者表示。

      不過,燕郊并非“環(huán)北京”區(qū)域樓市的特例,據(jù)記者調(diào)查了解,隨著近期樓市各類政策的寬松化調(diào)整,北京周邊的香河、固安、涿州等地的樓市也進(jìn)入亢奮狀態(tài)。

     “最近我們的項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)調(diào)過兩次了,第一次上調(diào)了5%,第二次上調(diào)了10%,調(diào)價(jià)后的銷售情況都還不錯(cuò)?!蔽挥阡弥菝倒宕蠼值囊辉谑垌?xiàng)目開發(fā)商對(duì)記者表示,今年京津冀一體化規(guī)劃方案獲批后,涿州的房?jī)r(jià)就進(jìn)入上升通道,加上信貸及公積金政策調(diào)整,不少北京客戶選擇到涿州買房。

    “環(huán)北京”樓市的價(jià)格快速上漲也引起了政府管理層的關(guān)注。為此,近期,河北省住建廳、國(guó)土廳聯(lián)合發(fā)出通知,“維護(hù)北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”被列為河北房地產(chǎn)管理部門工作的重要問題,要求在規(guī)劃、土地、建設(shè)等各個(gè)方面嚴(yán)格把關(guān),嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為。

      業(yè)內(nèi)稱開發(fā)商過度炒作

    “北京房?jī)r(jià)居高不下,中低端商品房市場(chǎng)逐步萎縮,這使得北京的部分購(gòu)房需求迅速外溢,這給‘環(huán)北京’樓市帶來了機(jī)會(huì)。尤其是去年市場(chǎng)低迷時(shí),‘環(huán)北京’樓市受沖擊明顯,項(xiàng)目去化困難、庫(kù)存積壓嚴(yán)重,因此當(dāng)銷售窗口期到來時(shí),開發(fā)商都會(huì)不遺余力去庫(kù)存?!币拙友芯吭貉芯繂T嚴(yán)躍進(jìn)指出。

      從近期北京土地市場(chǎng)的成交情況來看,截至9月21日,北京成交土地額已經(jīng)高達(dá)167.6億元,出讓的地塊基本都為區(qū)域地王,樓面地價(jià)均超過5萬元/平米。

   “北京土地市場(chǎng)幾幅地塊的高價(jià)成交,一方面,‘面粉貴過面包’的市場(chǎng)環(huán)境將帶來房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲的預(yù)期,另一方面,高價(jià)地頻現(xiàn)也意味著未來北京的商品房市場(chǎng)將以高端住宅為主,中低價(jià)位的商品房將越來越少?!北本┓康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志指出。

      上述來自旭輝地產(chǎn)的分析報(bào)告認(rèn)為,根據(jù)逆周期法則,2014年下半年至2015年上半年是最佳拿地時(shí)期,2015 年下半年,北京土地市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)相對(duì)過高。同時(shí),旭輝地產(chǎn)也將戰(zhàn)略深耕區(qū)聚焦在通州、大興、房山和順義等外圍京郊區(qū)域。

    “目前通州、大興、房山等區(qū)域的土地價(jià)格已經(jīng)較高,比如大興最近成交的地塊價(jià)格單價(jià)都超過2萬元,因此依靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì),與通州、大興、房山臨近的燕郊、固安、涿州等地仍然有市場(chǎng)空間?!眹?yán)躍進(jìn)稱。

不過,業(yè)內(nèi)分析人士仍然擔(dān)憂“環(huán)北京”區(qū)域由于缺乏產(chǎn)業(yè)支持,房?jī)r(jià)過高則更易積聚泡沫。

    “‘環(huán)北京’區(qū)域樓市的最大弱點(diǎn)在于這些區(qū)域與北京之間是聯(lián)動(dòng)的,而與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展并不吻合,如果沒有產(chǎn)業(yè)支撐,那么這些地區(qū)仍然難以擺脫睡城的發(fā)展模式?!标愔颈硎尽?

      亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為,燕郊房?jī)r(jià)過快上漲,更主要的原因是開發(fā)商過度炒作,無論燕郊距離通州有多近,仍然繞不開人口過度集中的短板。而與人口過度集中難以匹配的是燕郊教育配套、醫(yī)療配套的匱乏以及難以解決的交通瓶頸?!皬哪壳皝砜?,北京樓市的部分產(chǎn)品類型也存在需求透支的情況,預(yù)計(jì)明年北京樓市或?qū)⒂瓉碚{(diào)整,而在這樣的聯(lián)動(dòng)作用下,‘環(huán)北京’區(qū)域的調(diào)整也在所難免?!?

 

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