樓市持續(xù)回暖 小房企搶走大房企份額

  • 來源: 每日經(jīng)濟新聞
  • 2015-10-08 09:42:48
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國慶期間,各類宏觀經(jīng)濟文章都指向了房地產(chǎn),無論是探討人民幣后續(xù)匯率或者貨幣政策,還是對TPP的影響,都在關(guān)注這個年銷售額占GDP10%的行業(yè)今年業(yè)績表現(xiàn)將會如何。

億翰智庫8月30日公布的數(shù)據(jù)顯示,這個行業(yè)正在從此前的蕭條慢慢恢復,有望重新為中國經(jīng)濟帶來增長動力。

完成全年目標無壓力

降息、降準、降首付,一套組合拳舞畢,全國樓市如期回暖,量價齊升。8月,全國70個大中城市總體價格由跌轉(zhuǎn)漲。2015年前三季度成交同比增長近三成。

龍頭房企是一線城市主力,去年前三季度,全國前30位的房企合力才突破萬億銷售規(guī)模。根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計榜單,今年前10名即可完成這一目標。

目前,多數(shù)房企已不擔心銷售業(yè)績目標,但還未開始沖刺,恒大、華潤等企業(yè)的銷售目標完成率已超8成。據(jù)克而瑞統(tǒng)計,截至三季度末,20家典型房企的平均銷售目標完成率為64.54%。

珠三角、長三角的房企甚至上調(diào)了業(yè)績目標。如龍光地產(chǎn)將銷售目標從145億元上調(diào)至180億元,前三季度銷售目標完成率達到了76%。值得注意的是,它的旗艦項目九龍璽今年10月才開始銷售。

今年前三季度,TOP20房企金額門檻230億元,同比增長21%;TOP50房企金額門檻則達到123億元,同比增長14%。

其他房企銷售業(yè)績同樣搶眼。去年前三季度,全國樓市陷入低迷,銷售前100名的企業(yè)市場集中度出現(xiàn)大幅增長。今年前三季度樓市回暖后,TOP100房企銷售金額集中度卻同比下降。

根據(jù)上述統(tǒng)計,TOP10房企為17.33%,同比下降0.06個百分點;TOP20房企集中度為23.18%,同比下降0.12個百分點;TOP50房企則從32.04%下降至31.87%,減少了0.17個百分點。

這意味著,小房企的業(yè)績也在同比增長,甚至在整體銷售蛋糕變大的情況下,搶得了比大房企更多的市場份額?!颁N售金額集中度下降,出乎意料?!碧m德咨詢總裁宋延慶認為,問題主要出在營業(yè)收入在50億元~100億元之間的房企,現(xiàn)在這部分房企問題很多,如冒進擴張等,不僅規(guī)模增長乏力,而且凈利潤增長幅度遠低于30億~50億元規(guī)模的同行。

四季度是傳統(tǒng)銷售沖刺期,大部分房企都將推盤時間集中在9月~12月。由于大多數(shù)房企前三季度業(yè)績出色,四季度的推盤節(jié)奏放緩將成為大概率事件。

開發(fā)投資增速仍低迷

不過,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速卻仍未見起色。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落,今年1月~8月房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅已降至3.5%,與去年同期相比,已減少10個百分點,歷史上首次跌破4%,創(chuàng)下新低。

另外,土地購置面積、土地購置費、新開工面積下降等與新增供應(yīng)有關(guān)的統(tǒng)計也在大幅下降?!巴顿Y增速是房企對市場的信心標尺,回落這么快,形勢很嚴峻?!彼窝討c稱。他認為,目前多數(shù)房企對整個宏觀經(jīng)濟不太樂觀。的確,截至9月底,實體經(jīng)濟仍未中止下行狀態(tài),工業(yè)企業(yè)利潤下滑8.8%,銀行壞賬率接近2%,對于高度依賴開發(fā)貸的部分房企而言,極為不利。

前華遠集團董事長任志強也曾表示,雖然銀行貸款中房地產(chǎn)占比高,但是主要集中在二級市場的個人按揭,支持房企直接開發(fā)的信貸并不多。

國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎認為,商品房前期庫存基數(shù)較大,特別是三四線城市去庫存化壓力較大,在一定程度上影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意愿。

宋延慶稱,雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場銷售情況不錯,但必須注意,待售面積仍然高于去年末6.2億平方米的水平。在他看來,現(xiàn)在投資增速回落,其實是對去年投資、銷售情況的修正。

蘭德咨詢統(tǒng)計顯示,去年房地產(chǎn)開發(fā)投資額9萬億元,銷售額7.2萬億元,兩者之比是1.2:1,與2008年的水平持平,僅次于2004年。該比值關(guān)系說明,要么投資額太高,要么銷售額太低。兩者的差值更是創(chuàng)下1.8萬億的歷史新高,2013年的差值是4585億,2012年是7348億。

任志強認為,雖然今年樓市的銷售面積預計可以超過歷史高位,但市場熱度是不一樣的,這是建立在價格相對降低的基礎(chǔ)上,如果房地產(chǎn)投資增速上不來,固定投資也很難提高。

李皎曾表示,雖然投資增速低,但是積極因素在累加。

債務(wù)結(jié)構(gòu)有較大調(diào)整

投資增速低迷的同時,各家房企都在囤糧。如華遠地產(chǎn)發(fā)行公司債15億元,旭輝集團發(fā)行公司債40億元,中州控股發(fā)行公司債13億元,如此種種,不勝枚舉。擁有海外融資渠道的龍頭房企,也將目光對準境內(nèi)公司債,如恒大、碧桂園等。

利率低是首要原因。目前,融創(chuàng)、富力等公司債利率已跌破5%。9月,世茂建設(shè)發(fā)行60億元的5年期公司債,雖然利率僅3.90%,但實際認購卻超過80億元。目前,利率最低的是萬科,其五年期公司債利率為3.50%。

原本低廉的海外融資也在改變,今年世貿(mào)地產(chǎn)的7年期美元債發(fā)行利率高達8.3%。一方面,佳兆業(yè)違約事件極大影響了海外市場對中國房企的評價。另一方面,在中銳控股董事長錢建蓉看來,未來若干年人民幣的貶值概率大。這意味著,發(fā)行美元債極易發(fā)生匯率損失。

搶在低利息窗口期發(fā)行境內(nèi)公司債,除了擔心壞賬率增加,銀行可能收緊開發(fā)貸外,更重要是希望擴張融資渠道、完成債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

在某私募人士看來,很多房企的債務(wù)渠道單一,要么走開發(fā)貸,要么走信托,成本高不說,關(guān)鍵是短期債務(wù)過多,長短搭配不合理。據(jù)悉,開發(fā)貸成本相對較低,然而時間僅1年左右,信托多為2年,然而成本很高,動輒在10%~15%左右。

當然,2013年之后,上市房企再融資渠道被打開后,可以通過定增拿到便宜的股東融資,但是對于多數(shù)奉行高周轉(zhuǎn)的房企而言,該融資渠道審核期過長,另外也容易因股價問題遭到中小股東反對,比如招商地產(chǎn)就曾被迫放棄高達60多億元的注資方案。

今年以來,大部分房企的財務(wù)成本都在下降。可以預期,一部分利率偏高、需要短期集中償付的債務(wù),將被長期的公司債所代替。

除了公司債,目前房企的另一新趨勢是投貸結(jié)合,銀行從單一貸款走向投貸結(jié)合的投行模式。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬曾表示,在現(xiàn)有公司模式下,放貸方與股東方承擔的風險其實是一致的,企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營問題時,股東和銀行都拿不到回報,還要承擔成本被吞噬的風險,與其這樣,不如將貸款改為投資,收益更高。

轉(zhuǎn)型期成果短期難見

如果還在房地產(chǎn)黃金十年,那么開發(fā)商只需要考慮融資、開發(fā)、銷售,可是爆發(fā)式增長的模式,已經(jīng)隨著白銀時代的到來而遠去?,F(xiàn)在,除了要將房地產(chǎn)主業(yè)從蕭條中逐漸恢復,還需要考慮如何轉(zhuǎn)型。

就目前各家房企的成果來看,暫時還沒有探索出可能的明確方向,金融業(yè)務(wù)似乎已產(chǎn)生效用,但前期實驗的”互聯(lián)網(wǎng)+“,短期內(nèi)無法產(chǎn)生很好的業(yè)績。

金融化是房企轉(zhuǎn)型的方向之一。今年,試水資產(chǎn)證券化的房企很多,方向多樣,比如金科推出的物業(yè)費ABS計劃等。另外,復星國際宣布擬配股融資用于金融機構(gòu)并購,中天城投也借道險資布局投融平臺。

目前,“輕資產(chǎn)”聲勢最大的當屬萬達。9月10日,萬達穩(wěn)余以5.59億元收購5個萬達廣場項目股權(quán),5個項目公司被轉(zhuǎn)讓后,萬達穩(wěn)余還將負責項目公司的后續(xù)投資資金需求,總投資約為41.4億元。此外,萬達商業(yè)與快錢金融及萬達穩(wěn)余訂立了輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議。

萬達商業(yè)此次訂立關(guān)聯(lián)交易協(xié)議,是其邁向輕資產(chǎn)運營的重要一步,通過物業(yè)凈收入的分成機制,既可以增加公司商業(yè)服務(wù)費收入,又可以降低本公司的負債水平。

不過對于那些本地化因素很高的房企,網(wǎng)絡(luò)帶給其的影響值得考量。

以全民經(jīng)紀人為例,某開發(fā)商高管表示,雖然增加了30%的客源,但是有多少是原來就有意向成交的客戶呢?這個比例很難調(diào)查。而且,加上傳統(tǒng)的客戶后,總增加量并沒達到30%,這意味著什么呢?他猜測很可能是“飛單”。

 

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