房企扎堆進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn) 盈利模式亟待破冰

在中國老齡化程度日趨明顯之下，億萬老人背后潛在著巨大“隱性剛需”。據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機(jī)約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。

　　這無疑讓不少的上市公司嗅到了商機(jī)，尤其是正處于迷茫期的開發(fā)商。白銀時代，房企欲借多元化突圍，養(yǎng)老地產(chǎn)便被眾多房企視為新金礦，而部分嗅覺敏銳的地產(chǎn)商早在2010年便已入場。

　　“蛋糕”雖誘人，但對于目前還缺乏明確盈利模式的養(yǎng)老地產(chǎn)來講，房企若真想品味出其中的“甘甜”，卻還需邁過幾重“大山”。

　　分食者眾多

　　養(yǎng)老地產(chǎn)是近年國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個熱詞。各方資金虎視眈眈，已基本形成了“房企系”、“保險(xiǎn)系”和“央企系”三足鼎立養(yǎng)老格局，總投資額已超過千億元。

　　幾乎所有房企都在密切關(guān)注并研究這個領(lǐng)域，包括保利、萬科、綠城、綠地、富力等龍頭房企近年來均拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國已經(jīng)有超過80家房企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，而公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也已超過百個。

　　保利地產(chǎn)，是最早嗅得商機(jī)，并籌劃發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商之一。據(jù)時代周報(bào)記者了解，早在2008年，保利地產(chǎn)就派高層到日本考察養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式。如今，保利地產(chǎn)更要以全身投入姿態(tài)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域開拓一片新天地。

　　在董事長宋廣菊的藍(lán)圖里，保利會以“全鏈條”介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，提出三位一體的“中國式”養(yǎng)老模式。目前，保利已在北京、上海以及廣州等5個城市，布局有6個養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目，未來9年計(jì)劃打造50個養(yǎng)老項(xiàng)目。更長遠(yuǎn)來看，保利將來每個城市有五六個項(xiàng)目會持有老年性公寓，這將是個長期投資。而對已建成的社區(qū)，保利將投入5億-10億元，進(jìn)行適老化改造。

　　把持中國房企龍頭老大多年的萬科，自2010年也宣布將推行住宅產(chǎn)業(yè)化、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)三大戰(zhàn)略，其中杭州萬科代表性項(xiàng)目隨園嘉樹，是萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)的一個標(biāo)桿，倡導(dǎo)“鄰里式”養(yǎng)老，目前已經(jīng)逐漸成熟。

　　把養(yǎng)老地產(chǎn)寫進(jìn)發(fā)展章程的還有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。今年8月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明在中期業(yè)績會上重申，公司將繼續(xù)大力發(fā)展養(yǎng)老業(yè)務(wù)，即包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的新型客戶服務(wù)業(yè)務(wù)，這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)四元業(yè)務(wù)不可或缺的部分。

　　從2009年開始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)涉足養(yǎng)老業(yè)務(wù)，并形成養(yǎng)老服務(wù)品牌“椿萱茂”，除了與美國專業(yè)養(yǎng)老公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，其還聯(lián)手中國人壽(601628,股吧)開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老物業(yè)。今年年底前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第4家“椿萱茂”老年公寓將在北京海淀區(qū)開辦，目前該項(xiàng)目正在選址階段。

　　按計(jì)劃，“椿萱茂”老年公寓未來幾年將完成北京、上海等重點(diǎn)城市多點(diǎn)布局。

　　事實(shí)上，房企的熱情高漲并非一廂情愿，國家在政策層面大力推動已經(jīng)成為養(yǎng)老地產(chǎn)概念升溫的重要動因。

　　摸索盈利模式

　　分食者眾多，有所作為的則寥寥。能提供樣本借鑒的，則僅有保利、綠城、親和源等為數(shù)不多的房企?，F(xiàn)實(shí)很骨感，“高投入、慢產(chǎn)出”的馬拉松式投入正考驗(yàn)著每個涉足養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的耐力。

　　時代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，盡管市場里已出現(xiàn)學(xué)院式、會員制、社區(qū)物業(yè)、保姆式等繁多的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，但大家都還在“試水”，還沒有哪家企業(yè)敢拍胸脯說，已找到服務(wù)與盈利間的支點(diǎn)?！坝Ｊ降牟怀墒?，養(yǎng)老項(xiàng)目用地、融資渠道、配套政策等解決方案的缺失，已成為房企發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的最大掣肘，”同策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉對時代周報(bào)記者介紹道。

　　“在各路資本瘋狂涌進(jìn)的當(dāng)下，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營、盈利模式卻尚未找到合適出口，”中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事烏丹星也表示，國內(nèi)很多的養(yǎng)老地產(chǎn)存在同質(zhì)化問題，在內(nèi)容上有缺陷，現(xiàn)在地產(chǎn)雖然沖在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前面，但后續(xù)問題和困境也很顯著，比如缺政策、缺資金、缺運(yùn)營、缺盈利模式以及缺供需吻合政策人才等。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)正處于看上去很美，執(zhí)行卻很難的階段，國內(nèi)還沒有找到很好的盈利模式。我們鼓勵地方積極嘗試，但這需要很長的路要走?！比f科總裁郁亮也如是說道。

　　宋廣菊也坦承，養(yǎng)老地產(chǎn)這種長期投入、持有運(yùn)營型的地產(chǎn)模式，與以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一點(diǎn)前期的預(yù)估不足，都可能造成投資風(fēng)險(xiǎn)。在此情況下，保利將養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式定位為“微利”。盈利路徑是這樣的：短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)建設(shè)以及適老配套改造；中期，用3-5年的時間進(jìn)入穩(wěn)健運(yùn)營階段，實(shí)現(xiàn)營虧平衡；從長期來看，用8-10年的時間達(dá)到發(fā)達(dá)國家的盈利水平，打通金融通道、實(shí)現(xiàn)REITs上市。

　　在有著歐美各國養(yǎng)老行業(yè)多年研究經(jīng)驗(yàn)的清華大學(xué)博士王勤看來，目前，國內(nèi)高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收入人群被忽略。這是很多開發(fā)商無法盈利的一個重要原因。

　　事實(shí)上，一個明顯的現(xiàn)象，國內(nèi)企業(yè)在進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時不約而同地選擇了“高端”， 這只能形成一種供需錯位。

　　王勤指出，真正要做養(yǎng)老的企業(yè)，目前還在不斷試錯的過程當(dāng)中。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要迎來大發(fā)展，從人口的計(jì)算上，有5-10年的過渡期，眼下這個行業(yè)已有很多重復(fù)投資。