房企前三季銷售分化:強者普漲 中小公司不樂觀

  • 來源: 21世紀經(jīng)濟報道
  • 2015-10-15 15:11:00
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從已發(fā)布的公告內(nèi)容來看,多數(shù)大型房企的銷售出現(xiàn)增長,部分房企已接近完成全年銷售目標(biāo)。相比之下,小型房企的業(yè)績普遍不佳,大多表現(xiàn)為預(yù)虧。房企“增收不增利”現(xiàn)象依然明顯。

本報記者 張敏 北京報道

2015年以來的市場回暖,仍然無法改變分化大勢。

截至10月14日,已有超過30家房企公布前三季度銷售數(shù)據(jù),另有30多家房企發(fā)布前三季度業(yè)績預(yù)告。從已發(fā)布的公告內(nèi)容來看,多數(shù)大型房企的銷售出現(xiàn)增長,部分房企已接近完成全年銷售目標(biāo)。相比之下,小型房企的業(yè)績普遍不佳,大多表現(xiàn)為預(yù)虧。

大型房企中,萬科以1804.7億元銷售規(guī)模位居上市房企之首,恒大、保利前三季度的銷售也已達千億規(guī)模。

分析指出,房企分化趨勢愈加明顯。從近幾年來的趨勢來看,全國排名前10、前20、前50的房企銷售門檻一直在提升。相比之下,一些中小型房企不斷積弱,正遭到并購或淘汰。

該機構(gòu)表示,在政策松綁的推動下,房企將在四季度加快出貨,并沖擊全年銷售目標(biāo)。但這并不會改變樓市區(qū)域分化,以及房企業(yè)績分化的大趨勢。

大型房企銷售普漲

10月9日,萬科發(fā)布的公告顯示,2015年1-9月累計實現(xiàn)銷售面積1439.8萬平方米,銷售金額1804.7億元。該數(shù)據(jù)比去年同期增長21%,在業(yè)已發(fā)布三季度銷售數(shù)據(jù)的房企中,萬科的銷售居首。

萬科也是今年首個達到千億規(guī)模的房企。今年上半年即實現(xiàn)銷售金額1099.6億元,繼2014年后,再度成為國內(nèi)唯一半年度銷售突破千億的房企。

今年前三季度,恒大累計實現(xiàn)銷售額1287.4億元,同比增長31%。保利實現(xiàn)銷售額1097億元,同比增長19.5%。按照公司制定的全年目標(biāo)計算,兩者的完成率分別為87%和73%。

這也是已經(jīng)發(fā)布三季度銷售數(shù)據(jù)的房企中,僅有的三家超過千億的企業(yè)。分析指出,綠地在前三季度的銷售可基本確保千億規(guī)模無虞,萬達、中海也有望沖擊千億。

同時,多數(shù)大型房企的銷售實現(xiàn)同比增長。其中,碧桂園前三季度銷售額845.8億元,同比增長4.4%;華夏幸福銷售額449.2億元,增長20%;華潤置地銷售額635億元,增長43%。

但由于銷售增長率和年度銷售目標(biāo)的設(shè)定不盡相同,完成情況也有所差別。截至9月末,上述三家企業(yè)的銷售完成率分別為62.7%、73%和81%。

大型房企中,有兩家的銷售業(yè)績出現(xiàn)下滑,融創(chuàng)前三季度銷售額478.2億元,同比微跌1%;富力銷售額338.5億元,下降16.50%。

克爾瑞分析指出,三季度銷售情況較好的企業(yè)有三個特征:標(biāo)桿房企品牌效應(yīng)強,受到市場及季節(jié)因素的影響較?。徊季种匦脑谝痪€及重點二線城市的房企銷售業(yè)績較好;以改善型產(chǎn)品為主的房企業(yè)績增長明顯。

中小房企“不樂觀”

相比之下,中小房企的業(yè)績不甚樂觀。大部分中小企業(yè)并未公布銷售數(shù)據(jù),而僅僅發(fā)布業(yè)績預(yù)告。

據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計,截至10月13日,已經(jīng)公布3季報預(yù)告的上市企業(yè)共有37家,以中小房企為主。其中,只有12家房企的業(yè)績實現(xiàn)預(yù)增或預(yù)盈,20家企業(yè)出現(xiàn)預(yù)虧或預(yù)減,另有5家業(yè)績預(yù)警。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,整體數(shù)據(jù)“非常不樂觀”。尤其對于分布在三四線城市的企業(yè)來說,業(yè)績下滑幾乎是可以預(yù)見的。

鐵嶺新城公告稱,截至目前,三、四線城市房地產(chǎn)市場景氣度仍然很弱,作為其上游行業(yè)的土地一級開發(fā)市場也受到了很大影響,公司土地出讓情況不佳,導(dǎo)致業(yè)績虧損。

綠景控股的公告顯示,今年前三季度,預(yù)計歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損720萬元至1080萬元,虧損程度比去年同期進一步加大。業(yè)績虧損的原因是:管理費用增加;銷售收入減少。

天寶基建則預(yù)計前三季度的業(yè)績?yōu)椤巴虼蠓陆怠?,歸屬上市公司股東的凈利潤降幅可達69%-73%。下降原因與前述企業(yè)類似:主要銷售項目未滿足收入確認條件,預(yù)計主營業(yè)務(wù)收入將大幅下降,凈利潤相應(yīng)程度減少。

機構(gòu)分析指出,大型房企與中小型房企、區(qū)域房企之間,在融資能力、銷售能力、成本管控等方面存在明顯差距。加之不少小型房企分布在三四線城市,業(yè)績大受影響。

在導(dǎo)致“銷售收入減少”的因素中,“轉(zhuǎn)型”也是重要方面。近年來,不少中小房企宣布退出房地產(chǎn)業(yè),并不斷減少房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重,也被認為是導(dǎo)致業(yè)績下滑的重要因素。

業(yè)績分化還將加劇

對于今年前三季度的業(yè)績,張大偉指出,大部分企業(yè)并不出色,預(yù)計在2015年完成全年銷售目標(biāo)的企業(yè)可能不會過半。

他還表示,雖然2015年樓市出現(xiàn)明顯復(fù)蘇,但房企“增收不增利”現(xiàn)象依然明顯,房企利潤率持續(xù)下調(diào),中小企業(yè)的下調(diào)幅度將更加明顯。

房企的分化體現(xiàn)為“強者恒強”。按照克爾瑞的統(tǒng)計,今年前三季度TOP10房企入榜門檻為455億元銷售額,較去年同期增加8億元;TOP20房企銷售金額門檻230億元,同比增長21%;TOP50房企門檻則達到123億元,同比增長14%。

同期,10強、20強和50強房企的銷售面積門檻也有明顯提高。

上述機構(gòu)還表示,根據(jù)中期業(yè)績發(fā)布會房企公布的下半年推盤計劃,可看出新推貨值明顯高于上半年。由于7、8月為銷售淡季,因此大部分房企的推盤時間都將集中在9-12月,預(yù)計四季度房企業(yè)績將有普遍提升。

但業(yè)績“翹尾”的預(yù)期,并不會改變企業(yè)分化趨勢。張大偉指出,全國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了以一二線與三四線劃分的“兩重天”,房企分化也會愈加嚴重。

按照蘭德咨詢機構(gòu)的觀點,未來還將有大量的中小企業(yè)通過出售項目、被并購等方式出局。未來一段時間,房地產(chǎn)界的并購潮恐將愈演愈烈。

 

 

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