新浪樂(lè)居訊 上海易居房地產(chǎn)研究院今日發(fā)布《流動(dòng)性、股市與樓市關(guān)系研究》報(bào)告指出，預(yù)計(jì)四季度及明年上半年房?jī)r(jià)仍有一定上升空間，這源于未來(lái)半年流動(dòng)性繼續(xù)改善。報(bào)告從實(shí)證角度，詳細(xì)分析貨幣供應(yīng)量、樓市和股市三者之間的聯(lián)系，并在此基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)作簡(jiǎn)要預(yù)測(cè)。
??報(bào)告顯示，2015年以來(lái)，針對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大等新形勢(shì)，中國(guó)人民銀行出臺(tái)多項(xiàng)寬松貨幣政策，以保持適度流動(dòng)性。從M1增幅來(lái)看，2015年8月，M1同比增幅為9.3%，較3月份的2.9%上升6.4個(gè)百分點(diǎn)，二三季度增幅明顯。70城房?jī)r(jià)環(huán)比增幅已于5月份進(jìn)入正增長(zhǎng)區(qū)間，同比跌幅連續(xù)6個(gè)月收窄。報(bào)告預(yù)計(jì)，四季度及明年上半年房?jī)r(jià)仍有一定上升空間。
??易居研究院研究員亢亞娟指出，貨幣供應(yīng)量與資金價(jià)格的變化不僅決定著股市長(zhǎng)期的趨勢(shì)，而且可以作為研判房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要指標(biāo)。貨幣供應(yīng)量的增加和資金價(jià)格的降低是股市上漲、房?jī)r(jià)上升的直接推動(dòng)力。報(bào)告通過(guò)對(duì)歷史數(shù)據(jù)分析得出，貨幣供應(yīng)量和房?jī)r(jià)正相關(guān)性非常強(qiáng)，是樓市最為顯著的領(lǐng)先指標(biāo)，以前幾個(gè)周期表明，明顯領(lǐng)先于房?jī)r(jià)變化5個(gè)月左右的時(shí)間。
??報(bào)告通過(guò)分析，主要得出三方面的結(jié)論：
??1、M1和銀行拆借利率是資產(chǎn)價(jià)格的領(lǐng)先指標(biāo)
??一般而言，在經(jīng)濟(jì)繁榮期，包括股市和樓市在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格都會(huì)上漲，M1往往也是資產(chǎn)價(jià)格的領(lǐng)先指標(biāo)。從內(nèi)在原理分析，如果M1快速增長(zhǎng)，除經(jīng)濟(jì)正在或者將要向好外，也有可能是企業(yè)傾向于進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性的投資活動(dòng)。比如2009年實(shí)體經(jīng)濟(jì)并未全面復(fù)蘇，但M1增幅持續(xù)保持高位，這意味著部分資金必然進(jìn)入股市和樓市。M1領(lǐng)先股市和樓市的時(shí)間，因國(guó)別和商業(yè)周期而不同，美國(guó)領(lǐng)先時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，平均約10個(gè)月左右，香港領(lǐng)先時(shí)間較短，平均約3個(gè)月左右。在香港和美國(guó)，M1與樓市的關(guān)聯(lián)度高于M1與股市。在大陸，去年以來(lái)M1先于房地產(chǎn)市場(chǎng)約15個(gè)月觸底，一方面是前期貨幣放松力度較小，M1波幅不大，另一方面是2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定透支，上升期過(guò)長(zhǎng)。2013年以來(lái)，M1和股市的相關(guān)性大幅弱化，2014年進(jìn)一步弱化，主要與宏觀經(jīng)濟(jì)下滑、利率市場(chǎng)化等特殊情況有一定關(guān)系。從銀行拆借利率與房?jī)r(jià)來(lái)看，二者關(guān)系更為緊密，銀行拆借利率平均領(lǐng)先樓市3個(gè)月左右，對(duì)樓市走向有著重要影響。
??2、股市與樓市存在正相關(guān)關(guān)系
??總體來(lái)看，二者不存在所謂的“蹺蹺板”關(guān)系。絕大部分情況下，股市都領(lǐng)先于樓市。相較而言，香港樓市與股市的變化情況，有很大的共性，這點(diǎn)值得我們參考。股市領(lǐng)先于樓市的主要原因，一是股市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，對(duì)經(jīng)濟(jì)和流動(dòng)性的變化反應(yīng)快；二是股市流動(dòng)性?xún)?yōu)于樓市，投資者在短時(shí)間內(nèi)可方便的進(jìn)出；三是股市的財(cái)富效應(yīng)明顯，牛市時(shí)促進(jìn)樓市需求，熊市時(shí)抑制樓市需求。但值得關(guān)注的是，2013年以來(lái)，二者關(guān)聯(lián)度減弱。本輪股市大跌之后，對(duì)樓市的負(fù)面影響較小。
??3、在商業(yè)周期出現(xiàn)拐點(diǎn)時(shí)，M1、股市和樓市的相關(guān)度非常高
??拐點(diǎn)是商業(yè)周期的重要階段，各種數(shù)據(jù)之間的相關(guān)性表現(xiàn)顯著，比如1997年前后的香港，2007年以來(lái)的我國(guó)大陸，貨幣供應(yīng)和股市、樓市的相關(guān)性非常顯著。而在商業(yè)周期的非峰點(diǎn)和非谷點(diǎn)期，以及資本市場(chǎng)只是出現(xiàn)小幅波動(dòng)時(shí)，如2013-2014年，M1并未出現(xiàn)大的波動(dòng)，股市也一直處于低位盤(pán)整期，三者的關(guān)聯(lián)度變得較低，甚至不相關(guān)。
??報(bào)告通過(guò)以上規(guī)律，對(duì)樓市和股市走勢(shì)做出了一定預(yù)測(cè)：
??1、貨幣政策仍然寬松，適度流動(dòng)性利好市場(chǎng)
??2015年以來(lái)，針對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大等新的形勢(shì)，央行更加注重松緊適度，適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)。搭配使用多種貨幣政策工具增加流動(dòng)性供給，有效彌補(bǔ)因外匯流入減少和市場(chǎng)主體持匯意愿變化形成的流動(dòng)性缺口，保持流動(dòng)性總量合理充裕；同時(shí)今年已三次普降金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，四次下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作利率相應(yīng)有所下降，引導(dǎo)市場(chǎng)利率下行，從量?jī)r(jià)兩個(gè)方面保持貨幣環(huán)境的穩(wěn)健和中性適度。這一系列政策均利好于流動(dòng)性，已對(duì)樓市和股市產(chǎn)生了較強(qiáng)的積極影響。預(yù)計(jì)四季度和明年上半年，M1增幅將有所擴(kuò)大，而銀行間拆借利率仍保持低位。另外，還應(yīng)關(guān)注美聯(lián)儲(chǔ)的加息進(jìn)程，屆時(shí)將會(huì)影響中國(guó)的貨幣政策。
??2、房?jī)r(jià)增幅仍有一定上行空間
??2015年8月，M1同比增幅為9.3%，雖然仍處于較低水平，但較3月份的2.9%已上升6.4個(gè)百分點(diǎn)，二三季度增幅明顯，預(yù)計(jì)在央行多種政策的影響下，M1增幅上行趨勢(shì)將繼續(xù)維持一段時(shí)間。同時(shí)，今年以來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的放松政策力度不斷加大，諸如放松個(gè)人房貸、下調(diào)公積金貸款首付比例等，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，70城房?jī)r(jià)環(huán)比增幅已于5月進(jìn)入正增長(zhǎng)區(qū)間，同比跌幅連續(xù)6個(gè)月收窄。但受制于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷、廣大三四線(xiàn)城市庫(kù)存量偏大、市場(chǎng)需求量較大的一線(xiàn)城市實(shí)行限購(gòu)限貸，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上揚(yáng)趨勢(shì)較難長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)，且不同城市間分化愈加嚴(yán)重。預(yù)計(jì)四季度和明年上半年房?jī)r(jià)仍保持上漲態(tài)勢(shì)，70城房?jī)r(jià)同比增幅還將有所擴(kuò)大，但明年下半年和2017可能有所降溫，
??3、股市進(jìn)入新一輪的底部盤(pán)整期
??今年上半年以來(lái)，上證指數(shù)快速飆升，6月12日創(chuàng)本輪牛市高點(diǎn)5178，其后連續(xù)大跌，在強(qiáng)力政策的支持下，7月暫時(shí)在4000點(diǎn)上下企穩(wěn)，但8月份又跌到3000點(diǎn)附近，股指回到去年12月水平。至此，大部分投資者熱情逐漸磨滅殆盡，資金大量撤出股市?？梢?jiàn)，上半年股市漲幅過(guò)大，所以6月中旬已開(kāi)始了一輪深度調(diào)整，已經(jīng)步入熊市，但在偏充裕的流動(dòng)性背景下，股市難以繼續(xù)大幅下跌，將進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的筑底階段。
