通州限購(gòu)下，9月、10月通州的成交都出現(xiàn)了較大下跌。11月，預(yù)計(jì)通州僅有2個(gè)項(xiàng)目入市。 新京報(bào)記者 王子誠(chéng) 攝
由于“十一”期間放假使網(wǎng)簽天數(shù)減少，10月成交比9月下跌在預(yù)期之中，但業(yè)內(nèi)人士表示，今年“金九銀十”樓市整體表現(xiàn)平淡，令人失望。商品房新盤成交量逐月下降，使開(kāi)發(fā)商對(duì)推售新房源更加謹(jǐn)慎。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，11月僅有22個(gè)新盤預(yù)計(jì)入市，創(chuàng)下6個(gè)月來(lái)的新低。
“銀十”收金近148億元 環(huán)比跌近三成
記者綜合亞豪機(jī)構(gòu)、北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至10月28日，10月北京新建商品住宅（含別墅、商住，不含保障房、自住房，下同）簽約4457套，比9月同期的5850套下跌23.8%；銷售總額為147.95億元，比9月同期的207.78億元減少近60億元，跌幅近3成。
從數(shù)據(jù)來(lái)看，由于7月、8月新盤“賣得太好”——新建商品住宅的簽約量維持在8000套左右，創(chuàng)下年內(nèi)成交高點(diǎn)，隨后在9月、10月逐步下滑，9月比8月少賣近三成，10月再比9月少賣近三成，成交量萎縮的趨勢(shì)明顯。
值得一提的是，雖然成交量下跌，但北京新盤成交單價(jià)依然處于3萬(wàn)元左右的歷史高位。截至10月28日，10月北京新建商品住宅成交均價(jià)為29716元/平方米，環(huán)比9月同期下跌1262元/平方米，跌幅為4%；但比2014年同期出現(xiàn)了5062元/平方米的上漲。
據(jù)了解，10月新盤成交均價(jià)出現(xiàn)4%左右的下跌，是因?yàn)?0月底一批遠(yuǎn)郊區(qū)樓盤的簽約拉低了均價(jià)，如位于密云的龍湖·長(zhǎng)城源著和密云陽(yáng)光水岸家園，簽約均價(jià)都在1.5萬(wàn)元/平方米左右，以及位于南六環(huán)外大興的商住項(xiàng)目北京城建·北京密碼，簽約均價(jià)約1.8萬(wàn)元/平方米。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然今年北京樓市“金九銀十”成交量未爆發(fā)，但價(jià)格仍在高點(diǎn)，此外通州限購(gòu)下，9月、10月通州的成交都出現(xiàn)了較大下跌，抑制了區(qū)域市場(chǎng)的熱度，也影響了10月整體樓市的成交量。
11月預(yù)計(jì)22新盤入市 創(chuàng)半年來(lái)新低
此前被業(yè)內(nèi)寄予厚望的“金九銀十”成色不足，商品房新盤成交量逐月下降，使開(kāi)發(fā)商對(duì)推售新房源更加謹(jǐn)慎。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有22個(gè)項(xiàng)目入市，包括凱德麓語(yǔ)、匯金世界城、眾美·MIMO公館等9個(gè)純新盤，以及包括京投銀泰萬(wàn)科西華府、空港國(guó)際、龍湖·長(zhǎng)城源著等在內(nèi)的13個(gè)老項(xiàng)目后期。
從11月入市項(xiàng)目特征來(lái)看，共有7個(gè)商住樓盤、3個(gè)別墅、12個(gè)普通住宅樓盤預(yù)計(jì)推售。從地域分布上看，兩極分化現(xiàn)象愈發(fā)明顯，城區(qū)的西城、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、海淀共有8個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，預(yù)期售價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上的豪宅項(xiàng)目就有6個(gè)；其他的則是大批郊區(qū)縣的低端剛需項(xiàng)目及商住類項(xiàng)目，售價(jià)多在15000-23000元/平方米之間。值得注意的是，面向中端改善型客群、售價(jià)在3萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目?jī)H有位于豐臺(tái)的京投銀泰萬(wàn)科西華府、位于舊宮的國(guó)韻村兩個(gè)樓盤。
“8、9、10月這三個(gè)月，北京單月的入市樓盤數(shù)量都維持在35個(gè)左右的高位”，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，11月僅有22個(gè)新盤入市，供應(yīng)量將創(chuàng)下自5月以來(lái)近6個(gè)月的新低，意味著在經(jīng)歷了成交沒(méi)有起色的“金九銀十”之后，北京供應(yīng)市場(chǎng)逐漸開(kāi)始入冬。
業(yè)內(nèi)人士指出，今年北京土地供應(yīng)的減少、地價(jià)的提高都使開(kāi)發(fā)商對(duì)后市判斷“量少價(jià)高”，影響了當(dāng)下開(kāi)發(fā)商的入市熱情。
■ 觀察
價(jià)格上漲 銷售速度放緩
“今年北京樓市整體供應(yīng)欠佳，成交好于去年低谷，開(kāi)發(fā)商普遍完成了今年的銷售任務(wù)，進(jìn)入年底，推盤積極性不高?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)。
但也有開(kāi)發(fā)商表示，供應(yīng)量減少，并非項(xiàng)目有意“惜售”，而是目前樓市的整體銷售速度都變慢、在沒(méi)有儲(chǔ)蓄到一定量的客戶群之前，新盤不敢貿(mào)然入市。
“以前開(kāi)盤能賣幾百套，現(xiàn)在只敢推幾十套”，南四環(huán)外某新盤的銷售負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目的客戶群大多是“賣一套買一套”的區(qū)域改善置業(yè)，雖然項(xiàng)目有交通優(yōu)勢(shì)，但周邊的教育、商業(yè)配套都有待完善，目前區(qū)域新盤房?jī)r(jià)上漲到4萬(wàn)-4.5萬(wàn)元/平方米，三居大戶型單套總價(jià)近800萬(wàn)元，這些因素使得儲(chǔ)備客戶需要較長(zhǎng)時(shí)間。上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，預(yù)計(jì)11月推出不限購(gòu)的小戶型，希望以此沖刺年底業(yè)績(jī)。
記者從位于豐臺(tái)郭公莊的京投銀泰萬(wàn)科西華府了解到，雖然項(xiàng)目最后一棟樓的376套房源在6月已經(jīng)取證，但預(yù)計(jì)11月才會(huì)有部分開(kāi)盤?！澳壳罢谂趴?，預(yù)計(jì)11月開(kāi)一個(gè)單元，約90套房源”，銷售人員表示，均價(jià)可能在4.8萬(wàn)-5萬(wàn)元/平米之間，具體還需要看排卡的客戶情況。
業(yè)內(nèi)人士指出，隨著城區(qū)新盤豪宅化，中端改善型客群的選擇面很小，中檔商品房銷售速度相對(duì)較快。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，單價(jià)在3萬(wàn)-6萬(wàn)元的中端商品住宅共成交12110套，同比增加近5000套。但目前很多房企出于高利潤(rùn)的要求，放緩了這部分產(chǎn)品的供應(yīng)節(jié)奏。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前新建商品房都向高端化趨勢(shì)發(fā)展，導(dǎo)致樓盤銷售速度不可能太快，未來(lái)北京新盤市場(chǎng)“量縮價(jià)漲”將成為趨勢(shì)。
