10月以來，北京土地市場供地節(jié)奏加快，引得房企“爭搶”。昨天（10月30日），豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)一宗地塊被中糧天恒首創(chuàng)聯(lián)合體在近百輪競拍后以85.95億元、配建2.6萬平方米公租房的代價競得。該宗地塊成交后，據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計顯示，北京10月土地出讓金額已達293.5億元，創(chuàng)今年來月度土地成交金額紀(jì)錄。
土地成交的火熱也在一定程度上帶動了豪宅扎堆入市。然而，面對一波波入市的豪宅和傳統(tǒng)營銷節(jié)點“金九銀十”的成色不足，供給與需求是否匹配也成為業(yè)內(nèi)思考的問題。
單價地王、總價地王今年均“誕生”于豐臺
10月30日，就在北京新單價地王誕生于豐臺后的第10天，經(jīng)過97輪激烈競拍，“天恒、中糧、首創(chuàng)”聯(lián)合體最終以北京歷史第二高總價85.95億元拿下豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)A組團用地。經(jīng)業(yè)內(nèi)人士估算，該地塊樓面價達5萬元/平方米，溢價率為50%。
在競拍前，業(yè)內(nèi)人士曾猜測該地塊是否會成為今年北京的總價地王。目前，北京土地拍賣歷史上最高總價紀(jì)錄仍由今年初“華潤、首開、平安”聯(lián)合體以86.25億元拿下的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯地塊保持。資料顯示，該地塊掛牌出讓起始價為70.7億元，以21.99%的溢價率成交，業(yè)內(nèi)測算樓面價約為3.8萬元/平方米。從豐臺白盆窯的總價地王到豐臺樊家村的單價地王，北京歷史上的單價和總價地王同在今年誕生于豐臺。
高端項目扎堆入市 豪宅市場仍存去化風(fēng)險
北京今年土地成交的火熱不僅存在于豐臺。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年已出讓的29宗宅地當(dāng)中，實際樓面價超過3萬元/平方米的多達13宗，加上目前正在出讓的土地，2015年土地樓面價超過3萬元/平方米的宅地將達到18宗以上。這18宗地塊項目未來售價均價超過6萬元進入高端住宅產(chǎn)品序列，其中純商品住宅部分的可售面積為110萬平方米左右。而今年以來，北京純商住宅市場成交價6萬元/平方米以上的高端住宅產(chǎn)品僅成交了不到30萬平方米。
記者查詢北京市住建委網(wǎng)站獲悉，10月以來獲得預(yù)售許可證的商品住宅售價多在10萬元/平米左右。其中，泛海國際居住區(qū)擬售價高達12萬元/平方米。而除了少數(shù)項目之外，大多數(shù)售價在10萬元/平米的項目今年成交套數(shù)維持在個位數(shù)。
第一太平戴維斯日前發(fā)布報告預(yù)計，未來15個月，北京還將迎來7個高端公寓項目和3個高端別墅項目陸續(xù)入市，其中絕大部分項目報價將突破每平方米十萬元大關(guān)。同時，鑒于優(yōu)質(zhì)新項目的高預(yù)售價，整體市場均價預(yù)期將穩(wěn)步提升。
對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，高價地不僅面臨著巨大資金成本的壓力，還面臨艱難的去化壓力。北京豪宅項目在短期內(nèi)出現(xiàn)暴增，但其所面向的中產(chǎn)階級客群增長速度相對較慢。因此未來北京豪宅市場將會出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象，而豪宅項目之間也將出現(xiàn)激烈競爭。而在這一背景之下，一些有豪宅成功開發(fā)經(jīng)驗的，并且有品牌客戶粘性的企業(yè)無疑將占據(jù)優(yōu)勢，而一些豪宅界的“新面孔”，如取得豐臺樊家村地王的葛洲壩等房企將面臨更大風(fēng)險。
