房地產(chǎn)回暖還是回光返照?

  • 來源: 《英才》
  • 2015-11-06 15:03:12
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??在銷售情況回暖的同時,房地產(chǎn)投資趨勢可謂一片慘淡。

??自2014年開始,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)就不斷聽到這樣的感嘆:凜冬將至。

??時值一年中“金九銀十”的銷售旺季,從9月最新發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)來看,情況比想象的要樂觀。

??據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,從今年5月開始,全國商品房銷售額增速就已開始由負(fù)轉(zhuǎn)正,連月攀升。1-9月,全國商品房銷售額同比增長15.3%,銷售面積同比增長7.5%,自今年以來,房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)一直保持增長。

??商品房的銷售規(guī)模增加,價格也在不斷提高。據(jù)統(tǒng)計局測算,8月70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%。

??但在銷售情況回暖的同時,房地產(chǎn)投資趨勢可謂一片“慘淡”。自今年1月以來,國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和土地購置面積增速一直在下探,毫無反彈跡象。1-9月,全國房地產(chǎn)投資開發(fā)增速下滑至2.6%,相比去年同期公布的數(shù)據(jù)已下滑9.9個百分點;而土地購置面積同比下滑已經(jīng)達(dá)33.8%。

??銷售和開發(fā)的曲線落在一起,組成的是一個“X”型。相關(guān)專家表示,行業(yè)目前正處于去庫存階段——巨大的商品房存量讓開發(fā)商無意再獲取新的項目。

??房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時代”的口號已經(jīng)喊了一年多,開發(fā)商也都清楚,即便有錢掙,也要付出遠(yuǎn)比過去十?dāng)?shù)年更多的努力。銷售漸熱、投資冰冷,是回暖還是回光返照?

??仍在去庫存

??業(yè)內(nèi)認(rèn)為,政策利好和市場需求的回升是構(gòu)成回暖的兩大核心原因。

??自今年“3·30新政”以來,購房需求被不斷釋放。近一段時間,隨著貨幣政策的持續(xù)寬松和貸款政策的利好,成交量不斷攀升。

??新房和二手房成交量均出現(xiàn)攀升,而二手房的數(shù)據(jù)則從側(cè)面反映出了市場的購房意愿。

??安信證券統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,19個大城市9月二手房合計成交79401套,同比上升65.8%;1-9月累計同比成交712854套,同比上升71.3%。值得注意的是,其中北京(樓盤)和深圳(樓盤)兩座城市的前九個月二手房的成交套數(shù)比去年同期翻了一番,增長分別為103.6%和140%,回暖跡象明顯。

??而在新房方面,戴德梁行華北區(qū)研究部高級經(jīng)理陸明對《英才》記者稱,市場上仍處于去庫存的階段。

??安信證券統(tǒng)計得出,27個大中城市9月住宅可售套數(shù)合計151萬套,同比去年上升了12.9%;平均去化周期11.1個月。而一、二、三線城市的去化周期分別為7.1個月,11.5個月和14.2個月。也就是說,如果按照現(xiàn)在的速度,三線城市的存量一年之內(nèi)也賣不完。

??而一份來自平安證券的研報指出,今年1-9月,10個代表城市月均新批上市面積571萬平方米,盡管月均新批上市面積同比下降12.7%,但絕對供應(yīng)量為自2010年以來第二高水平,這顯示開發(fā)商的推盤力度在加大。

??再來看開發(fā)商的表現(xiàn)。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度(截至9月30日)開發(fā)商

??簽約銷售金額排名前15位的開發(fā)商中,保持銷售增長的有13家,銷售金額同比增長17.1%,略高于全國平均的15.3%。

??“銷售量的增長也是國家出臺相關(guān)政策后希望看到的結(jié)果?!币晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣判斷道。

??銷售投資背離

??陸明對《英才》記者稱,銷售數(shù)據(jù)和投資數(shù)據(jù)的“背離”實際上是兩類市場主體的問題:銷售數(shù)據(jù)顯示的是購房者的行為,而投資數(shù)據(jù)的下行則體現(xiàn)的是開發(fā)商的意愿。

??9月,根據(jù)海通證券(600837,股吧)的統(tǒng)計,一、二線城市土地成交量出現(xiàn)了環(huán)比回升,而三、四線城市則環(huán)比下滑。而相比去年,一、二、三線城市的成交面積和金額也都出現(xiàn)了下滑。

??陸明認(rèn)為,房地產(chǎn)投資增速不斷走低,與高庫存量和房地產(chǎn)公司融資難度的加大有關(guān)。

??盡管今年整體融資增速比較平穩(wěn),但從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看,截至9月末,開發(fā)商通過貸款、自籌和海外資金三個融資渠道的融資規(guī)模同比都有所下滑。其中利用外資下滑幅度達(dá)46.8%,這與今年人民幣的匯率波動等因素直接相關(guān)——融資成本正在提高。

??記者查閱數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn),今年排名靠前的房地產(chǎn)公司上半年的籌資(融資)活動現(xiàn)金流量凈額多數(shù)出現(xiàn)了下降。

??而國內(nèi)如銀行的金融機(jī)構(gòu)也正在對房地產(chǎn)貸款表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度,這導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司不得不去考慮其他融資渠道,比如房產(chǎn)眾籌等創(chuàng)新手段。

??“未來在房地產(chǎn)的融資模式會從間接融資到直接融資轉(zhuǎn)變?!标懨髡f。

??歸根結(jié)底,房地產(chǎn)最終是資本的游戲,野蠻人已經(jīng)虎視眈眈,今年上半年多家房地產(chǎn)公司被金融機(jī)構(gòu)舉牌正說明了這一點。

 

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