把上海靜安區(qū)（原閘北）極有潛力一個項目六成的股權，日前低價賣給萬科，上置此舉在業(yè)界看來也是出于自保的無奈之舉。上置轉讓項目股權，是今年房企股權并購升溫的一個典型案例。對處于利潤下滑和業(yè)績動蕩期的中小房企來說，抵御外界風險的能力大幅下滑。
??不過，正是由于樓市的這種深刻變化，給房企大佬進行股權并購帶來了機會。據(jù)中指院統(tǒng)計，今年前三季房企間并購涉及的金額已經超過了1600億元。而這一數(shù)字今年年底前，還將繼續(xù)增加。
??上置忍痛賣項目自救
??上置集團（01207.HK）10月30日公告稱，公司將上海靜安區(qū)（原閘北）一個項目六成的股權賣給了萬科。據(jù)上置披露的消息顯示，該項目的總建筑面積達48萬平方米，其中尚未出售和待開發(fā)的面積約34.5萬平方米。業(yè)界預計該項目的總貨值將超百億，然而萬科收購該項目六成股權的價格卻只有5.48億元。這筆收購完成后，上置仍將持有這一項目40%的權益。
??“閘北與靜安區(qū)合并后，該板塊的房地產正處于非常明顯的上升通道中。上置所轉讓的這一項目，是非常有潛力的。然而對于陷入困境中的上置來說，不得不忍痛割愛?！笨硕鹨晃环治鰩煴硎?。
??據(jù)了解，雖然中民投向上置提出了全面收購要約，然而在收購還沒有最終完成之前，上置的困境并沒有完全解除。
??上置披露的信息顯示，董事會不久前暫停了上置主席施建在集團的所有行政職能。與此同時，上置在內部展開了一系列內部風險測評。
??中國房地產數(shù)據(jù)研究院分析人士表示，如果中民投的收購明年才能完成，那么今年年底前面對可能要到期的債務，上置將面臨不小的壓力。“上置把這么有潛力的項目賣掉，也是為了化解財務風險?！鄙鲜鋈耸空f。
??與萬科收購上述項目相似的是，房企大佬近期又掀起了一股收購浪潮。融創(chuàng)（01918.HK）近日以11.12億元的價格收購了上海華楓17.5%的股權，后者在浦東擁有近百萬平方米待開發(fā)的土地。
??同樣是在10月底，恒大（03333.HK）以70億港元的價格，從華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)三家公司手中，收購了重慶（樓盤）御龍?zhí)旆屙椖咳抗蓹?。恒大在渝收購的這一項目，總建筑面達150萬平方米。
??利潤率逼近制造業(yè)
??與上置臨危買項目自救略有不同，一些房企在自己還沒有被逼到絕境的時候，就選擇了退出部分項目以變現(xiàn)。而房企間股權并購的規(guī)模，已經相當龐大。
??據(jù)中指院統(tǒng)計，今年僅前三季度，地產界已經完成的并購案例就多達176起，涉及金額1600億元。
??房企股權并購的數(shù)量，還在增加。截至十月，包括北京（樓盤）和上海產權交易所，仍有37家房企在繼續(xù)掛牌轉讓股權，這其中25家是將企業(yè)100%的股權進行轉讓。債務壓力過大，成為不少房企轉讓股權以自保的重要原因。據(jù)中指院統(tǒng)計，其中13家房企轉讓的債權總額超過了91億元。
??億翰智庫分析師張化東指出，房企股權并購年底的升溫，其實是房地產逐漸去產能的一個過程。
??“市場的消化能力在下降。如果仍按前幾年的供求關系來看現(xiàn)在的市場，不少房企陷入困境將是早晚的事。市場將剩下數(shù)量不多的大型房企和定位清晰的中型房企，更多的開發(fā)商將面臨是否繼續(xù)留在這個市場的抉擇?！睆埢瘱|說。
??股權并購升溫的另一個重要背景，是房地產利潤率的持續(xù)下滑，倒逼部分企業(yè)選擇退出或轉型。
??上海一家上市房企高層指出，一些開發(fā)商因現(xiàn)金流出了問題，因此通過賣股權以求生存；然而更多的房企所面臨的是利潤瓶頸。
??據(jù)中原地產對已公布三季報告的80家房企進行的統(tǒng)計來看，只有28家房企的利潤率超過10%，另外52家的利潤率均低于10%，跌進了個位數(shù)。而從凈利潤率情況看，這80家房企的平均凈利潤率只有8%，達到歷史的最低點。
??“8%的凈利潤率水平可能比實際看上去還稍高一些。有不少項目是去年銷售今年結轉的，未必能完全反映今年的情況。積累起來的財務情況來看，如果按今年的最新數(shù)據(jù)來計，房地產的凈利潤率水平預計只有5%?！睆埢瘱|告訴記者，這一平均水平只比制造業(yè)2%-3%的平均水平高出幾個百分點，創(chuàng)下了歷史新低。
??投入資金額大、風險高，周轉率又慢，辛苦半天擔了好大的風險，卻沒賺到什么錢。在利潤率持續(xù)下滑的倒逼之下，把已有項目賣掉退出地產行業(yè)，成為今年股權并購升溫一個重要原因。
