數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)投資者的房地產(chǎn)資產(chǎn)配置比例非常高，超過60%，而發(fā)達(dá)國(guó)家投資者的房地產(chǎn)配置比例則低于10%，過去兩年都在5%～8%之間，對(duì)國(guó)內(nèi)眾多的財(cái)富管理機(jī)構(gòu)來說，要協(xié)助國(guó)內(nèi)富人群體進(jìn)行財(cái)富管理和資產(chǎn)配置，加大海外份額，實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，這一切才剛剛開始。
2015年國(guó)慶節(jié)去了趟歐洲后，吳華開始考慮在西班牙或葡萄牙投資買房。
此前，她遞交了好幾年的加拿大投資移民申請(qǐng)，至今未果。去年以來，美國(guó)、加拿大、澳大利亞這些傳統(tǒng)的移民國(guó)家，紛紛收緊了投資移民政策；而歐洲，卻打開了另一扇門。
像吳華這樣的單純考慮移民和未來生活的人，正在越來越多。而那些更專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)投資者，已經(jīng)或正在出手美國(guó)、加拿大、澳洲和歐洲的房產(chǎn)。
隨著2014年末以來一系列寬松政策，國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)再度走高，夏季的股市動(dòng)蕩等因素讓國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了資產(chǎn)配置荒，中國(guó)高凈值人群（可投資資產(chǎn)在1000萬元人民幣以上）在全球配置資產(chǎn)如火如荼。
多家國(guó)際機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)高凈值人群在配置資產(chǎn)時(shí)更偏愛房產(chǎn)購(gòu)置。過去十多年來，從香港、新加坡，到美國(guó)、加拿大再到歐洲的英國(guó)、西班牙、葡萄牙，中國(guó)的富人們沿著這一路徑轉(zhuǎn)戰(zhàn)全球購(gòu)房移民；而高凈值人群數(shù)量的增多，又反過來推動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)配置的全球化。
持續(xù)升溫的歐洲
不經(jīng)意間，在過去兩年里，中國(guó)人的購(gòu)房熱情，就從北美燃燒到了歐洲。
國(guó)際房地產(chǎn)網(wǎng)站居外網(wǎng)聯(lián)合首席執(zhí)行官安德魯·泰勒表示，中國(guó)投資者正在向海外拓展，他們?cè)趯ふ揖邆湓鲩L(zhǎng)潛力的地方，在過去一年里，西班牙是中國(guó)買家投資最多的國(guó)家，其次是葡萄牙、意大利和塞浦路斯。
歐洲地區(qū)都是非傳統(tǒng)移民國(guó)家，原先都以輸出移民為主。2011年以來，美國(guó)、加拿大等主移民國(guó)移民政策呈持續(xù)收緊態(tài)勢(shì)，而歐洲國(guó)家則更持開放態(tài)度，紛紛出臺(tái)了“黃金投資移民”計(jì)劃，如葡萄牙、西班牙，意大利，希臘，塞浦路斯等，都先后出臺(tái)購(gòu)房投資移民的法律措施。
對(duì)于吳華來說，歐洲具有投資安全穩(wěn)定、舒適的環(huán)境、精英的教育、豐富的福利等一系列的優(yōu)勢(shì)。
在操作層面，相對(duì)于北美，歐洲國(guó)家的移民政策對(duì)申請(qǐng)人沒有經(jīng)商背景、語(yǔ)言的要求，投資額也比較低，辦理速度比傳統(tǒng)移民國(guó)家要快很多，使越來越多的中國(guó)投資者將目光聚焦于此，歐洲購(gòu)房移民項(xiàng)目持續(xù)火熱。
葡萄牙和西班牙的官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前來自中國(guó)的申請(qǐng)人占了總申請(qǐng)數(shù)量的80%以上。
過去三年中，獲得葡萄牙“黃金居留許可”的投資人共2502位，其中房地產(chǎn)投資者2368人。在2502位投資人中，中國(guó)有1996人。
根據(jù)英國(guó)移民局官方數(shù)據(jù)，在世界范圍的英國(guó)投資移民申請(qǐng)人中，中國(guó)籍人士在2013-2014年占總申請(qǐng)人的35%，2014-2015年更升至48%，居世界第一 。
當(dāng)前歐元匯率和歐洲房?jī)r(jià)都處于歷史低位，隨著歐洲整體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖。對(duì)熱衷投資不動(dòng)產(chǎn)的中國(guó)人來說，歐洲國(guó)家的移民項(xiàng)目不但能讓全家拿到歐盟身份，享受歐盟福利，還能收獲房產(chǎn)升值和出租帶來的優(yōu)厚回報(bào)，移民和投資兩不誤。
建銀精瑞董事長(zhǎng)李曉東認(rèn)為，相較于中國(guó)內(nèi)地高企的地價(jià)（當(dāng)前一線城市尤其是北京的地價(jià)都超過了在售房?jī)r(jià)）、房?jī)r(jià)，歐洲房地產(chǎn)資產(chǎn)目前仍是一個(gè)價(jià)值洼地，中國(guó)投資移民已進(jìn)入“歐洲時(shí)代”。
據(jù)路透社消息，歐洲央行計(jì)劃在12月降息10個(gè)基點(diǎn)，這將令歐元進(jìn)一步貶值，在歐洲購(gòu)置房產(chǎn)會(huì)更加劃算。
遷徙中的投資者
事實(shí)上，中國(guó)高凈值人群海外購(gòu)房，是由香港開始。由于文化相近，近在咫尺的香港曾一度最受內(nèi)地移民的青睞。
2003年，基于振興經(jīng)濟(jì)需要，中國(guó)香港推出“資本投資者入境計(jì)劃”（即投資定居），投資人無需在香港開設(shè)、經(jīng)營(yíng)任何生意，只需投資不少于650萬港元于房地產(chǎn)或金融資產(chǎn)等指定的投資類別，即可獲得定居。
吳華還記得，當(dāng)年她在深圳的二哥，買了香港的一套房子移民，生了二胎。然而到了2010年，由于申請(qǐng)?zhí)^火爆，香港特區(qū)政府宣布將房地產(chǎn)剔出獲許投資資產(chǎn)類別，并將投資門檻從650萬港元提高至1000萬港元。
即 便如此，也沒能阻擋內(nèi)地富豪去香港買房的步伐。2015年，市場(chǎng)消息稱馬云和馬化騰均在香港購(gòu)置上億元豪宅。香港房?jī)r(jià)自2003至今已經(jīng)上漲了約 340%，為了抑制樓市暴漲，2012年10月起，香港特區(qū)政府頻頻出招，除強(qiáng)化額外印花稅外，還推出“買家印花稅”增加置業(yè)成本，以此來遏制外來投資需 求。
香港投資受阻后，美國(guó)房產(chǎn)投資升溫，尤其是 在2008年金融危機(jī)后。由于美國(guó)沒有直接的購(gòu)房移民政策，一些中介機(jī)構(gòu)通過運(yùn)作美國(guó)EB-5項(xiàng)目變相投資房地產(chǎn)，如一款“美國(guó)EB-5-獨(dú)立別墅花園項(xiàng) 目”，號(hào)稱投資50萬美元獲移民批準(zhǔn)后可返還2棟獨(dú)立別墅（可自住或包租，年回報(bào)5%），一步到位獲取美國(guó)綠卡及房產(chǎn)。
借此，到了2013年，中國(guó)人成為美國(guó)房產(chǎn)的第一大買家。除單純的投資客外，還有數(shù)量龐大的EB-5投資移民群體。2014年，中國(guó)投資者已占到EB-5簽證的大約85%。
美國(guó)移民局在2014年10月1日開始的2015財(cái)年前，暫停向中國(guó)投資者發(fā)放EB-5簽證。
今年9月30日，美國(guó)重啟EB-5投資移民項(xiàng)目并進(jìn)行調(diào)整：50萬美金的投資門檻最高可上漲至120萬美金。
不過，撇開移民，許多投資者在美國(guó)置業(yè)更多考慮的是資產(chǎn)保值升值。尤其是在2010年后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回升，很多投資者成功抄底。目前美國(guó)房?jī)r(jià)雖然上漲了很多，但由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和美元加息的預(yù)期，美國(guó)房地產(chǎn)仍是中國(guó)投資者認(rèn)為安全的資產(chǎn)。
據(jù)美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，截至2015年3月底的一年中，中國(guó)買家在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)花費(fèi)了286億美元（約合1775億元人民幣）。
與美國(guó)類似，加拿大也是中國(guó)富有階層愛去的國(guó)家。加拿大在1980年代中期推出投資一定金額即可移民的計(jì)劃，間歷經(jīng)多次調(diào)高投資金額。
但在2014年，加拿大聯(lián)邦移民部取消投資移民計(jì)劃，對(duì)所有提出申請(qǐng)的積案“一刀切”，有6.6萬個(gè)申請(qǐng)被退回，其中中國(guó)申請(qǐng)占5.7萬個(gè)。
北美遇冷之后，中國(guó)人又轉(zhuǎn)戰(zhàn)澳大利亞。李曉東指出，海外房地產(chǎn)投資與傳統(tǒng)移民機(jī)遇并存，澳洲尤其如此。繼美國(guó)之后，澳洲成為了中國(guó)最大的移民及投資目的地。
資產(chǎn)配置全球化進(jìn)行時(shí)
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格過高和貶值風(fēng)險(xiǎn)，是資產(chǎn)配置全球化的重要推手。
李曉東認(rèn)為，驅(qū)動(dòng)中國(guó)人海外投資的主要原因是資產(chǎn)配置，分散風(fēng)險(xiǎn)，海外占比目前約為20%。
一方面，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)放緩，2014年GDP增速7.3%（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局修正后數(shù)據(jù)），創(chuàng)24年新低；2015年上半年更低至7.0%。
另一方面，貨幣超發(fā)形成“堰塞湖”抬升了資產(chǎn)保值的需求。
李曉東指出，中國(guó)的M2是美國(guó)的1.5倍，貨幣超發(fā)，導(dǎo)致人民幣“內(nèi)貶外升”，房?jī)r(jià)在過去10年是漲了，但是房?jī)r(jià)的上漲速度并沒有跟上人民幣的發(fā)行速度。因此現(xiàn)在是對(duì)外投資的最佳時(shí)機(jī)，應(yīng)該抓緊時(shí)機(jī)將“假錢”換成真“資產(chǎn)”。
福布斯中文發(fā)布的《2015中國(guó)高凈值人群壽險(xiǎn)市場(chǎng)白皮書》報(bào)告顯示，中國(guó)高凈值人群正以每年超過10萬人的數(shù)量遞增，從2011年的51萬人到2014年的91萬人，預(yù)計(jì)至2015年底將達(dá)到112萬人。
英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》今年7月調(diào)查的中國(guó)富人中，60%以上表示，他們計(jì)劃在未來兩年增持海外資產(chǎn)。其中，住宅房地產(chǎn)最受歡迎，其余依次為固定收益證券、商業(yè)地產(chǎn)、信托產(chǎn)品和人壽保險(xiǎn)。
另外，有47%的高凈值個(gè)人已安排30%以上的資產(chǎn)投資海外；美國(guó)是42%受訪者的首選目的地，其次是香港、澳大利亞、加拿大和英國(guó)。
值得關(guān)注的是，國(guó)內(nèi)和海外的高凈值人群在資產(chǎn)配置上存在明顯不同。
根據(jù)上述調(diào)查，資產(chǎn)海外配置的人群基本上分為三類。一是希望通過海外購(gòu)房置業(yè)獲得穩(wěn)定回報(bào)的人，這在海外投資者中數(shù)量最大；二是受“以房養(yǎng)學(xué)”概念及資產(chǎn)配置理念普及的留學(xué)生和家長(zhǎng)；還有就是具備潛在移民需求的群體。
數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)投資者的房地產(chǎn)資產(chǎn)配置比例非常高，超過60%，而發(fā)達(dá)國(guó)家投資者的房地產(chǎn)配置比例則低于10%，過去兩年都在5%～8%之間，且多為商事交易類地產(chǎn)，現(xiàn)金流較為穩(wěn)定。中國(guó)高凈值客戶買的多為住宅、別墅、商鋪等。
追隨投資者的這一全球化資產(chǎn)配置趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)也出現(xiàn)了不少資產(chǎn)管理和財(cái)富管理機(jī)構(gòu)。建銀精瑞旗下的迦南資本，成立于2011年，便是致力于海外投資的基金管理公司，目前已布局澳大利亞、西班牙、葡萄牙等國(guó)。
對(duì)于不少發(fā)達(dá)國(guó)家的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)而言，全球資產(chǎn)配置并非冷僻的專業(yè)名詞，而是已經(jīng)習(xí)以為常的投資策略。其主要原理即是利用資產(chǎn)的區(qū)位空間維度差異，鞏固并提升價(jià)值投資的長(zhǎng)期性與多樣性。
但對(duì)國(guó)內(nèi)眾多的財(cái)富管理機(jī)構(gòu)來說，要協(xié)助國(guó)內(nèi)富人群體進(jìn)行財(cái)富管理和資產(chǎn)配置，加大海外份額，實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，這一切才剛剛開始。
海外投資的政策推手
在中國(guó)人海外購(gòu)房、投資的熱潮中，隱形的政策之手起到了重要作用。近幾年中國(guó)政府開放了海外投資管制，極大的推動(dòng)了華人海外置業(yè)的增長(zhǎng)。
過去兩年間，中國(guó)穩(wěn)步推進(jìn)人民幣資本項(xiàng)目可兌換，推出QDII、RQDII、QFII跨境金融投資機(jī)制，放寬跨境投資政策，鼓勵(lì)合格的境內(nèi)外投資者使用人民幣開展跨境金融投資。
中國(guó)政府最初推出的QDII，是為了鼓勵(lì)中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者開發(fā)海外投資市場(chǎng)，并且取得了成功，海外投資交易額已突破430億美元。
仲 量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒表示，QDII2對(duì)海外交易量的影響對(duì)于中國(guó)海外投資資本無疑具有積極意義。諸多機(jī)構(gòu)將在整個(gè)交易過程中受益，而且在大型交 易中獲得合法性。海外資本的投資者群體也將多元化，不同類型金融產(chǎn)品的滲透也為個(gè)人投資者提供了投資海外房地產(chǎn)的商機(jī)。
在資立方創(chuàng)始人王冠看來，QDII2呼之欲出。QDII2 提高了個(gè)人和機(jī)構(gòu)海外投資的額度上限，將機(jī)構(gòu)投資的最高投資上限從3億美元提高至10億美元。此舉將進(jìn)一步鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)資本進(jìn)行海外投資，促進(jìn)資本向境外流動(dòng)。
而監(jiān)管機(jī)構(gòu)也正在為個(gè)人海外投資拓寬合法路徑。比如，合格境內(nèi)個(gè)人投資者境外投資試點(diǎn)管理辦法將很快發(fā)布，首批試點(diǎn)QDII2的城市共有六個(gè)，分別為上海、天津、重慶、武漢、深圳和溫州。
央行官員亦在公開論壇上透露，中國(guó)央行下一步將繼續(xù)推進(jìn)金融市場(chǎng)對(duì)外開放及改革相關(guān)政策，放寬額度限制可投資范圍，增加合格投資主體，適時(shí)研究推出合格跨境個(gè)人投資者，打通個(gè)人跨境投資通道。
對(duì)于監(jiān)管當(dāng)局而言，一定程度上鼓勵(lì)中國(guó)投資境外確有其必要性，這不但可以通過投資于不同國(guó)別的金融資產(chǎn)分散投資風(fēng)險(xiǎn)，拓寬境外投資渠道，亦可幫助國(guó)內(nèi)居民在經(jīng)濟(jì)下行周期保證投資收益及資產(chǎn)保值增值，有利于滿足境內(nèi)居民全球化資產(chǎn)配置的需求。
此外，中國(guó)與其他國(guó)家簽訂貨幣互換協(xié)議、開通滬港通、籌備深港通等多項(xiàng)舉措，正幫助中國(guó)朝著資本賬戶可自由兌換的長(zhǎng)期國(guó)家戰(zhàn)略目標(biāo)邁進(jìn)，允許符合條件個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)投資者更加自由地投資海外金融資產(chǎn)。
