隨著房地產(chǎn)行業(yè)由黃金時代進入到白銀時代,兼并重組成為房地產(chǎn)企業(yè)增強核心競爭力、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置的重要手段,產(chǎn)權(quán)機構(gòu)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓 也在增多。中國證券報記者從北京產(chǎn)權(quán)交易所、上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、天津產(chǎn)權(quán)交易中心等了解到,多個房地產(chǎn)項目正在掛牌轉(zhuǎn)讓,合計掛牌價格超過40億元。整 體來看,這些公司目前盈利情況均不理想,但由于有房地產(chǎn)項目或是土地在手,資產(chǎn)評估價值大幅溢價。
業(yè)績多不理想
在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的房地產(chǎn)公司項目包括港中旅太湖(蘇州)置業(yè)有限公司100%股權(quán)、武漢鑫瑞隆祥置業(yè)有限公司100%股權(quán)、太原金郡同達 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20%股權(quán)及19471.87萬元債權(quán)、太原金郡同達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10%股權(quán)及9735.94萬元債權(quán)等,掛牌價格分別為 36625.62萬元、16861.48萬元、19695.19萬元和9735.94萬元。
上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所目前正在掛牌的房地產(chǎn)公司項目有武漢藍天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及63163.84萬元債權(quán)、上海地產(chǎn)星弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80%股權(quán)及80047.19萬元債權(quán),掛牌價格分別為51163萬元和15.1億元。
天津產(chǎn)權(quán)交易中心目前正在掛牌的項目有天津星華府置業(yè)有限公司100%股權(quán)、天津星華商置業(yè)有限公司100%股權(quán)等,掛牌價格分別為10.7億元和2.623億元。
經(jīng)過計算,上述8個項目涉及7家房地產(chǎn)公司,合計掛牌價格達到41.8億元。此外,這三家產(chǎn)權(quán)機構(gòu)還有一些金額較小的項目,其他產(chǎn)權(quán)機構(gòu)也有房地產(chǎn)項目在掛牌轉(zhuǎn)讓。
梳理這些項目的共同點發(fā)現(xiàn),這些公司目前的盈利情況多不樂觀。根據(jù)掛牌公告,鑫瑞隆祥2014年實現(xiàn)營業(yè)收入41528.06萬元,凈利潤 10097.26萬元;今年前8月實現(xiàn)營業(yè)收入1765.78萬元,凈利潤69.52萬元。鑫瑞隆祥是上述7家公司中唯一一家近兩年實現(xiàn)盈利的公司,其余 6家公司業(yè)績均不樂觀。以武漢藍天為例,該公司2011年虧損1200.34萬元,2012年虧損1721.7萬元,2013年上半年虧損488.66萬 元。
評估值大幅溢價
根據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌公告,星弘房地產(chǎn)成立于2014年4月,目前上海地產(chǎn)(集團)有限公司持有該公司100%股權(quán)。財務(wù)數(shù)據(jù)方面,星弘 房地產(chǎn)2014年凈利潤為虧損,今年前10月也為虧損,不過虧損額不大。以2015年10月31日為評估基準日,星弘房地產(chǎn)資產(chǎn)總計賬面值為10.02億 元,評估值為18.87億元;凈資產(chǎn)賬面值為99.65萬元,評估值為8.87億元,凈資產(chǎn)評估值大幅溢價。
根據(jù)掛牌公告,星弘房地產(chǎn)項目基地位于浦東洋涇社區(qū),東臨近楊浦大橋,位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi),靠近浦東主要金融辦公和商業(yè)圈,西距 陸家嘴 金融核心 區(qū)約2公里,北面臨接浦東新區(qū)北部濱江段、距黃浦江0.5公里。洋涇社區(qū)主要是較為成熟的居住社區(qū),規(guī)劃保留了部分科研用地,沿浦東大道規(guī)劃部分商業(yè)辦公 樓宇。根據(jù)上?！笆濉币?guī)劃,隨著陸家嘴金融核心區(qū)的逐步成熟,其范圍將向東線、南線的濱江區(qū)域擴張。其中東線濱江區(qū)域即為北部濱江段,其規(guī)劃定位是集 生態(tài)辦公、親水休閑、濱水豪宅為一體的綜合化區(qū)域。
根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌公告,以2015年2月28日為評估基準日,鑫瑞隆祥資產(chǎn)總計賬面值為62482.14萬元,評估值為73684.66 萬元;凈資產(chǎn)賬面值為5288.07萬元,評估值為16490.59萬元,溢價超過兩倍。不過,鑫瑞隆祥所屬航天興隆國際項目存在總建筑面積超規(guī)劃建設(shè)問 題,受讓方后續(xù)需對航天興隆國際項目二期規(guī)劃進行重新調(diào)整報批。此外,鑫瑞隆祥已通過招投標程序,確定了航天興隆國際項目二期(一標段)樁基工程、深基坑 工程及總承包工程的中標單位。目前,二期項目處于暫停狀態(tài),受讓方再次啟動航天興隆國際項目二期時,施工單位可能會提出增加二次進場費用、原合同價款漲價 等要求,受讓方需承擔相關(guān)的風險、費用。
并購整合將繼續(xù)
受宏觀經(jīng)濟放緩影響,房地產(chǎn)企業(yè)面臨去庫存壓力,行業(yè)優(yōu)勝劣汰機制愈加明顯,部分房地產(chǎn)企業(yè)不得不采取出讓企業(yè)或項目股權(quán)的方式來保持企業(yè)生存發(fā)展。
分析認為,隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入新常態(tài),越來越多的房企開始尋求多元化發(fā)展。多元化的戰(zhàn)略調(diào)整有利于企業(yè)增加資產(chǎn)組合種類,減 輕經(jīng)營風險。針對一些需要進行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的企業(yè)來說,通過行業(yè)間的兼并重組利于尋求新的業(yè)務(wù)增長點。而從一體化的角度來看,企業(yè)通過戰(zhàn)略合作、行業(yè)整合可以 充分利用行業(yè)資源,實現(xiàn)優(yōu)勢互補,進而延長企業(yè)價值鏈并擴大企業(yè)價值。
總體來看,2015年房地產(chǎn)企業(yè)進入全面整合階段,企業(yè)并購呈現(xiàn)以下特點:股權(quán)收購和項目收購是房企并購的主要模式。一方面,企業(yè)通過參股目標 企業(yè)或與其他機構(gòu)合作開發(fā)的方式控股目標企業(yè),進而獲得較高利潤。另一方面,通過對目標項目的收購可以幫助企業(yè)獲得開發(fā)資源,擴大布局范圍。企業(yè)并購的實 質(zhì)是獲得土地資源和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
進入白銀時代的房地產(chǎn)行業(yè)未來行業(yè)集中度將不斷提高,樓市的調(diào)整導致更多中小房企退出房地產(chǎn)或被收購,房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)規(guī)?；奂c并購頻發(fā)的局面。未來,隨著行業(yè)整合以及企業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢的不斷加深,房地產(chǎn)并購市場將持續(xù)升溫。
房地產(chǎn)企業(yè)在并購過程中面臨融資、管理、法律和政策等風險,企業(yè)應(yīng)選擇有利的并購時間和標的,減輕并購成本。并購完成后,對資源、財務(wù)和管理的高效整合能夠?qū)崿F(xiàn)雙方資源互補,最大化公司價值。
