從供給側(cè)改善房地產(chǎn)調(diào)控

  • 來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟報道
  • 2015-11-18 09:08:09
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習(xí)近平總書記在11月10日的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組 會議上指出,要化解房地產(chǎn)庫存,促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。這引發(fā)了人們對房地產(chǎn)庫存狀況的持續(xù)關(guān)注,大家預(yù)期各部委將出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。但從媒體的報 道來看,大家設(shè)想的化解之策難脫窠臼,仍然是遵從以往的慣常思維,主要從需求側(cè)考慮問題。

過 去10多年的房地產(chǎn)政策,就是著力于調(diào)控住房需求,在房價上漲過快的時候抑制需求,而在房價上漲較慢時刺激需求。具體來說,主要是通過房貸和交易環(huán)節(jié)稅收 這兩個工具進行調(diào)節(jié),在房價上漲過快時,提高首付比例及房貸利率,嚴(yán)格營業(yè)稅、所得稅的征收條件;在房價上漲較慢時,降低首付比例及房貸利率,放寬營業(yè) 稅、所得稅的征收條件。在這兩個工具之外,限購也是調(diào)節(jié)需求的措施。

目前,雖然房地產(chǎn)市場的整體情況是價格上漲,但庫存壓力很大。人們又自然地想到了刺激住房需求的老辦法,仍然是寬松房貸和減稅。要說“創(chuàng)新”,也有一個,那就是提出了資產(chǎn)證券化。但說到底,這不過是以更大的力度刺激需求。

這種舊的思維方式是不能真正解決問題的。在房價上漲過快的時候,它無法起到抑制需求的作用,因為快速城鎮(zhèn)化過程中需求的增長是剛性的。在目前狀況下,它也無法起到擴大需求的作用,原因在于,住房需求其實很旺盛,只是在房價高企的情況下無法轉(zhuǎn)化為“有效需求”。

10 月,全國住宅待售面積增加1180萬平方米,達(dá)到4.4億平方米,大致相當(dāng)于5個月的銷售面積。這種庫存壓力影響了房地產(chǎn)開發(fā)投資,其累計增長率在10月 下降到了2%,進而影響了固定資產(chǎn)投資和GDP的增長。但庫存壓力大并不等于供過于求導(dǎo)致了過剩。實際上,銷售面積一直大于竣工面積,從這個角度看,目前 的整體狀況仍然是供不應(yīng)求。開發(fā)商主要靠期房而不是現(xiàn)房來滿足需求,前10月,商品住宅期房銷售量達(dá)6.5億平方米,現(xiàn)房銷售量只有1.8億平方米。期房 銷量大于待售面積,這就是說,賣出的房子其實比建成的多,從市場整體來看,不存在過剩,而是存在不足。所謂過剩,只是結(jié)構(gòu)性的或者說相對過剩。

我們需要換一種思維方式去化解房地產(chǎn)庫存。在財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議上,習(xí)總書記指出,在適度擴大總需求的同時,著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。從供給側(cè)著力,將是改善房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向。

從 供給側(cè)著力,并不是靠減少供給化解房地產(chǎn)庫存。房地產(chǎn)的供給力度已經(jīng)在不斷下降了,新開工面積和竣工面積都是同比負(fù)增長。供給側(cè)改革的本意應(yīng)該是通過一系 列結(jié)構(gòu)性調(diào)整,激發(fā)市場主體的活力。在房地產(chǎn)業(yè),很多開發(fā)商是缺乏活力的,他們開發(fā)進度非常慢,以坐等土地升值,這是造成房價高企進而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場相對 過剩的主要原因。從供給側(cè)改善房地產(chǎn)調(diào)控,就是要改變這樣的狀況,提高開發(fā)商供給住房的質(zhì)量和效率。

 

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