“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！苯眨醒敫邔訉?duì)于房地產(chǎn)的提法引發(fā)各界熱議。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策再次釋放調(diào)整信號(hào)，意味著去庫存仍將是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)，未來政府層面有望繼續(xù)出臺(tái)具體措施，而各地方尤其是目前庫存高企的三、四線城市，去庫存措施也會(huì)相繼出臺(tái)。
嚴(yán)峻的庫存壓力
樓市庫存到底有多嚴(yán)重？國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。
68632萬平方米的待售面積到底有多大？按照我國人均住房面積30平米計(jì)算，“空置”的住房可供2.2億人口居住。
中國房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，待售面積是指已經(jīng)竣工的房子，加上仍在施工但已經(jīng)開始銷售的“期房”，則數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超過6億多平方米。
去年9月30日房貸新政以來，寬松的房地產(chǎn)、金融等政策延續(xù)，使得樓市需求逐步釋放，10月份之前的6個(gè)月，單月的市場(chǎng)成交同比增幅呈現(xiàn)逐步擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。不過，今年回暖的市場(chǎng)成交并沒有對(duì)樓市庫存帶來明顯改善，來自亞豪統(tǒng)計(jì)顯示，2015年9月末，全國商品房待售面積66510萬平方米，比2014年同期減少了10622萬平方米，但相比2014年同期卻增加了21874萬平方米。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析稱，兩年之內(nèi)，最高決策層有關(guān)住房問題的表態(tài)從“千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”轉(zhuǎn)為“化解房地產(chǎn)庫存”。不僅于此，還多了“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的表述。庫存再度走高，開發(fā)投資增速失速下滑等并不樂觀的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，是導(dǎo)致中央對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控方向由增供給扭轉(zhuǎn)為去庫存的重要原因。
拉低房地產(chǎn)開發(fā)投資
房地產(chǎn)庫存的持續(xù)高位直接影響到了房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長(zhǎng)2.0%，增速比1-9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。郭毅認(rèn)為，如果再不采取措施，房地產(chǎn)開發(fā)投資很可能將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)蒙上了一層陰影。
某研究院跟蹤的35城住宅庫存報(bào)告顯示，去年下半年以來，三、四線城市的庫存略有下滑，但仍處于歷史高位，在庫存壓力降到合理程度之前，這些地區(qū)的開發(fā)商沒有動(dòng)力購地與擴(kuò)大再生產(chǎn)，于是就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不斷創(chuàng)近十幾年新低。這種負(fù)面影響也傳遞到水泥、鋼鐵等幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)，從而拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
郭毅表示，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資占到國民生產(chǎn)總值的14.8%，前三季度GDP增速已降至6.9%，6年來首度破“7”，不得不承認(rèn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)蒙上了一層陰影。
2013年，在嚴(yán)厲的限購政策打壓下，全國商品房銷售額增速還曾一度高達(dá)77.6%，之后一路下滑，到2014年及2015年的一季度甚至降至負(fù)增長(zhǎng)。在國家及地方政府一系列的寬松政策下，全國商品房銷售額快速回升。在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的前提下，通過提振樓市信心來拉動(dòng)房產(chǎn)投資和消費(fèi)，成為最直接有效的手段。
地方政府已經(jīng)開始行動(dòng)
對(duì)于后續(xù)的政策，11月11日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)。
郭毅判斷，中央既然指明了房地產(chǎn)調(diào)控的新方向，那么接下來的新一輪寬松政策即將噴涌而出，降首付、減稅費(fèi)、提高公積金貸款上限等常規(guī)手段都將得到充分運(yùn)用，央行貨幣信貸政策也將繼續(xù)寬松，為市場(chǎng)注入充沛的流動(dòng)性。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年以來鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策導(dǎo)向不僅是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關(guān)系到啟動(dòng)需求，又關(guān)系到化解風(fēng)險(xiǎn)。為此，政府從財(cái)稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵(lì)改善性需求入市，加快商品房庫存消化。為了千方百計(jì)實(shí)現(xiàn)去庫存目標(biāo)，除了從市場(chǎng)需求端因地施策之外，對(duì)供應(yīng)端即土地市場(chǎng)的調(diào)節(jié)也成為樓市政策的一大重點(diǎn)。
事實(shí)上，為了加速去庫存，地方政府已經(jīng)在行動(dòng)，近日，重慶發(fā)布《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的通知》，以適當(dāng)緩解房地產(chǎn)投資逐漸下滑的局面，并加快去庫存。《通知》鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)合理配置信貸資源，提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購房按揭貸款額。對(duì)資金困難的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目，不簡(jiǎn)單地抽貸、停貸和壓貸。居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為25%。住房公積金貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為20%。
值得一提的是，就在5天前，廣東中山頒布新的積分入戶政策，在全市范圍內(nèi)購買普通住房，入戶積分由100分提高到150分，這也被外界解讀為變相救市。
據(jù)中信建投研究發(fā)展部最新報(bào)告顯示，自2014年至今，地方發(fā)布救市政策超過27個(gè)，僅今年9月，就有至少6個(gè)地方發(fā)布救市新政。
完善長(zhǎng)效機(jī)制
某機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房地產(chǎn)政策方面，將有更多政策刺激住房消費(fèi)，鼓勵(lì)開發(fā)投資，促進(jìn)樓市穩(wěn)定，同時(shí)中央也將進(jìn)一步推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制完善。
民生證券報(bào)告顯示，從長(zhǎng)期政策看，戶籍制度改革有望進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城的購房熱情，對(duì)庫存較大的三、四線城市去化起到積極作用。短期看，我們覺得有三個(gè)方面的政策放松值得關(guān)注：商貸首套首付比例還有下調(diào)空間；公積金使用率提升；減免稅費(fèi)及購房補(bǔ)貼等行政措施。
張大偉表示，購房落戶一直是大多數(shù)城市落戶的主要來源。數(shù)據(jù)顯示，2014年我國的城鎮(zhèn)化率為54.77%，但2014年底我國的城市戶籍率僅為35.9%，按全國人口數(shù)量計(jì)算，這則意味著有2億人需要或可能需要城市房屋。
此外，據(jù)報(bào)道，早在去年年底，住建部就提出了政府可以通過購買商品房或?qū)Ρ槐Ｕ先巳禾峁┴泿诺男问浇鉀Q保障性住房供應(yīng)問題。目前根據(jù)中央釋放的信號(hào)，2016年棚戶區(qū)的改造工作也已經(jīng)確定了以貨幣化補(bǔ)償為主，從資金量來看，加上財(cái)政支持與信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)所置換的額度，全部資金將超過萬億元。
分化的樓市
為了加速樓市去庫存，在公積金貸款、購房補(bǔ)貼、契稅減免等常規(guī)手段，及戶籍改革等長(zhǎng)效機(jī)制多重發(fā)力的同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)提醒，目前樓市分化趨勢(shì)，將使得不同城市的樓市去庫存面臨不同的市場(chǎng)環(huán)境。
上海某房地產(chǎn)研究院11月6日發(fā)布的《全國10大都市區(qū)人口與房?jī)r(jià)報(bào)告》顯示，目前國內(nèi)城市繞城高速路以內(nèi)人口（常住城鎮(zhèn)和非農(nóng)戶籍人口）超過500萬的都市區(qū)有10個(gè)。報(bào)告顯示，全國十大都市區(qū)人口排名依次是上海、北京、深圳、廣州、重慶、武漢、天津、成都、南京和杭州。從2007-2015年三季度十大都市區(qū)商品住宅價(jià)格漲幅看。八年左右的時(shí)間，上海都市區(qū)漲幅排名居首，年均漲幅15.3%，合計(jì)漲幅超過兩倍；年均漲幅超過10%的都市區(qū)依次是上海、南京、北京、深圳、重慶和天津的六大都市區(qū)，各都市區(qū)商品住宅價(jià)格不到八年的時(shí)間合計(jì)漲幅都超過一倍。
報(bào)告顯示，全國十大都市區(qū)房?jī)r(jià)與人口兩者絕對(duì)量及其增幅，存在比較明顯的正向關(guān)系。也就是說，人口多的都市區(qū)，房?jī)r(jià)相對(duì)較高，反之亦然；人口導(dǎo)入迅速的都市區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較快，反之亦然。有些城市存在差異，主要是土地供應(yīng)情況不同，比如成都的人口增幅并不低，但由于土地供應(yīng)量大，導(dǎo)致總體住宅供大于求，房?jī)r(jià)漲幅較小。
郭毅預(yù)計(jì)，未來，一線、二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持住珍貴的銷量回暖勢(shì)頭，部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市樓市成交量也有望步入上行，而庫存過高的四線、五線城市，在人口外流、產(chǎn)業(yè)空心化的背景下，仍需經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的庫存去化周期，樓市供過于求的矛盾才能逐步得到緩解，因此，政策需要有針對(duì)性，這樣才能根據(jù)不同城市房地產(chǎn)發(fā)展情況，有的放矢。
