地產(chǎn)大佬縱論樓市 中產(chǎn)階層將“蝸居”?

  • 來源: 21世紀經(jīng)濟報道
  • 2015-11-26 17:24:54
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??據(jù)統(tǒng)計,在深圳常住人口中,住房自有率僅為30%,這意味著接近70%的人口沒有屬于自己的產(chǎn)權(quán)房。而北京、上海是70%,廣州則高達90%。

??2015年,深圳樓市的熱度超出所有人想象。

??在蛇口、龍華、前海等片區(qū)房價翻倍上漲之后,國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,深圳全市房價年內(nèi)平均上漲幅度已達40%,均價逼近4萬/平方米。

??盡管在“金九銀十”期間,深圳預期的成交高峰并未出現(xiàn),房價似乎面臨回調(diào)壓力。但在多數(shù)開發(fā)商人士看來,深圳樓市仍然處于黃金期,隨著人口的大量涌入,未來房價將有逼近香港的可能。

??當前香港房屋均價約為10萬元/平方米,100平方米的房屋即被稱為豪宅,一半以上的港人居住在50平方米的“蝸居”。需要反思的是,深圳是否不可避免地一定要變成和香港一樣的居住環(huán)境?如何才能保證居住條件與房屋價格的相對合理?

??開發(fā)商押寶深圳

??國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,與去年同期相比,今年10月深圳新房均價上漲了40.5%,領(lǐng)漲全國。

??11 月20日,在深圳舉行的易居沃頓課題成果發(fā)布會上,中華房地產(chǎn)投資開發(fā)商會常務副會長孫強表示,深圳的房價一年內(nèi)漲了四成,是因為剛性需求一直存在。凈流入人口多,被認為是房價上漲的主因。在去年福布斯中文網(wǎng)發(fā)布的中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜中,深圳以凈流入人口752萬位居所有城市中的第三名,僅次于上海、北京。

??一組來自深圳市房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)支持了這個觀點。據(jù)統(tǒng)計,在深圳常住人口中,住房自有率僅為30%,這意味著接近 70%的人口沒有屬于自己的產(chǎn)權(quán)房。而北京、上海是70%,廣州則高達90%。另據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計,按常住人口計算,深圳商品住宅戶均住房僅為0.4套,遠低于公開數(shù)據(jù)顯示的全國戶均1套水平。

??中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長任志強表達了類似的觀點,他認為深圳是老齡化程度較低的城市,主要群體為高技術(shù)高素質(zhì)的年輕人,深圳的樓市未來還將繼續(xù)看漲。

??深圳萬科總經(jīng)理周彤指出,深圳土地供應稀缺,而人口凈流入充沛,全市幼兒園入學人數(shù)僅次于北京。年輕人太多,是深圳房價上漲的重要支撐。而能大量提供住房供應的舊城改造,卻非常難以推進。尤其是今年房價上漲之后,舊改項目的業(yè)主要價更高,拆遷成本更高,開發(fā)商難以承受。

??然而業(yè)內(nèi)人士紛紛看好深圳市場,各家房企自然不會放棄這個大蛋糕。扎根于深圳市場多年的花樣年總裁潘軍直言,“在深圳,一個項目干一年,比在其他地方干20個項目還要強。”他接著表示,未來花樣年仍然會深耕深圳市場,第四季度在深圳也有拿地計劃。

??富力地產(chǎn)董事長李思廉雖認為,深圳房價不可能超過香港,但這家之前鮮少在深圳開發(fā)的房企,也釋放了有意在深圳市場“大干一番”的信號。他透露,深圳市場火爆,一些中小開發(fā)商會放出一些待并購項目,目前富力有三四個項目正在洽談,可能會以收購企業(yè)、項目的方式進入深圳。此外,他還表示,富力或?qū)⑴c深圳的舊城改造項目。

??陽光城董事局主席林騰蛟也表示,陽光城今年通過收購兼并,已在深圳拿下三個項目。而深圳的人口基數(shù)大、經(jīng)濟基礎好或是陽光城布局深圳的原因。他說,陽光城雖一直布局一線城市,但相對理性,“如果虧本,我們也是不會出手的。”

??未來會是“蝸居”時代?

??多名開發(fā)商人士甚至認為,深圳房價不日將趕超香港。那么,如今的深圳房價距離香港究竟有多遠?據(jù)世邦魏理仕上月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,香港平均房價每平方英尺售價達到1416美元,換算過來就是約97000元/平方米,稱霸全球。

??而深圳中原研究中心最新的數(shù)據(jù)顯示,上周深圳一手房成交均價為4.7萬元/平方米,二手住宅成交均價為4.08萬元/平方米,如果考慮到香港是按照套內(nèi)面積賣房,而內(nèi)地是按照建筑面積賣房,香港的房價還要打個8折,即約77000元/平方米。

??就中產(chǎn)階層的需求和購買力而言,香港市民獲得一套50-60平方米的房屋,總價約500萬人民幣,在深圳市區(qū)買一套80-90平方米的兩房,也要500萬左右,兩地的差距已經(jīng)很小。

??然而,作為被比較標的,香港房價的畸高、港人的居住條件之差,也一直被有關(guān)人士詬病。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,香港私人住宅超過一半的實用面積小于50平方米,香港人均居住面積只有約16平方米,大幅落后于新加坡及內(nèi)地,與國際大都市、發(fā)達經(jīng)濟體(人均生產(chǎn)總值約4萬美元)的地位很不相稱。

??而未來的深圳,也會向香港那樣演變嗎?中產(chǎn)階層也可能“蝸居”深圳?

??深圳萬科總經(jīng)理周彤認為,深圳以后會像香港看齊,私人住宅會越來越小。他透露,萬科在深圳將會推出“創(chuàng)新戶型”的項目來解決一部分剛性需求:在萬科云城等項目將推出15平方米的一居,35平方米的兩居,70平方米的三居,以及90平方米的四居。“隨著房價攀升,深圳的房子未來一定會越來越小?!?

??不過,周彤指出,深圳房價接下來并不是直線向上,而是表現(xiàn)為曲線波動的特征。

??富力地產(chǎn)董事長李思廉則稱,整體上“深圳房價不可能超過香港”。他分析,香港的綜合實力常年處于全世界前列,吸引了大批頂尖人士在港置業(yè);此外,香港的頂級豪宅市場至今仍然居高不下,也是他認為深圳房價不可能超過香港的原因之一。

??值得注意的是,香港房價目前已有下跌趨勢。香港土地注冊局的數(shù)據(jù)顯示,10月首26天,香港當?shù)匦陆ㄗ≌趦?nèi)的總房屋成交量達到3711戶,和上月同比下滑24%,創(chuàng)下了19個月來的新低。

??這被市場視作是幾經(jīng)浮沉的香港樓市再一次陷入危險的信號。瑞銀集團(UBS)稱,香港的房市泡沫已經(jīng)處在很危險的邊緣,已經(jīng)被嚴重高估,泡沫指數(shù)居全球第二;并稱香港房價在三年內(nèi)平均下跌30%的可能性高達95%。摩根大通也曾預測,從2016年開始,香港住宅價格可能以年均5%-10%的速度下滑。

??目前,香港市民平均供款占收入水平已經(jīng)惡化到50%,而且樓市泡沬風險正在上升,萬一按息回升至3厘,這個比率將會急升至65%,屬相當高的水平。

??香港已在探討如何擴大房屋供應的問題。在全港1100余平方公里的土地上,有400余平方公里是郊野公園,能不能拿出小部分給居民做居屋?香港行政長官梁振英表示,公眾可探討以“免地價”的方式在郊野公園內(nèi)生態(tài)價值較低的地方建屋并賣給特定對象,例如讓青年人首次置業(yè)。但目前仍在探討階段。

??對于深圳的高房價,市長許勤祭出的招數(shù)是,一是要繼續(xù)加大保障性住房建設力度;二是要對鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)加大支持力度,能夠吸引更多的優(yōu)秀人才;三是要深入實施人才安居工程,其價格是市價的50%-70%,有助于平衡房價。

 

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