城市分化明顯 樓市去庫存應(yīng)因地制宜

  • 來源: 第一財(cái)經(jīng)日報
  • 2015-12-09 14:42:39
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離中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開的時間越來越近?!兜谝回?cái)經(jīng)日報》8日報道,習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議上提出的化解過剩產(chǎn)能,開展降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本行動,化解房地產(chǎn)庫存和防范化解金融風(fēng)險等“四個殲滅戰(zhàn)”,將成為中央經(jīng)濟(jì)工作會議的重要內(nèi)容。

??而在化解房地產(chǎn)庫存方面,多項(xiàng)政策有望推出。在去庫存的“殲滅戰(zhàn)”中,除保障房貨幣化安置之外,包括財(cái)稅、戶籍領(lǐng)域等配套一攬子政策預(yù)計(jì)將在明年密集亮相。

??三四線城市必須做加法

??由于近年來,不同區(qū)域不同城市的分化十分明顯,因此政策的效果也因城而異。去年以來,政府已經(jīng)出臺了一系列刺激政策,包括降息、公積金政策調(diào)整、下調(diào)商業(yè)貸款首付比例、松綁外資進(jìn)入樓市等。這些政策作用下,雖然樓市整體有所回暖,但回暖主要集中在一線城市和部分二線核心城市,而廣大三四線城市則改觀不大。

??因此,此輪去庫存的重點(diǎn)顯然不是在樓市火爆的一線和二線核心城市,而是在廣大三四線城市和部分冷清的二線城市。而新一輪的去庫存政策,也很可能將因地制宜,對一二線和三四線城市區(qū)別對待。

??對于三四線城市,除了目前已有的契稅、保障房貨幣化安置等刺激舉措外,更為重要的是要增強(qiáng)三四線城市的吸引力。一般而言,三四線城市的外來人口主要是來自地級市所管轄下的市縣,如果連下面的市縣人口都吸引不了,那么三四線城市要增加住房需求也就無從談起。

??廈門(樓盤)市政協(xié)委員、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李友華教授告訴《第一財(cái)經(jīng)日報》,由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠,公共資源配套不足,三四線城市對周圍的吸引力不夠。農(nóng)村的人口大多直接向一二線城市發(fā)展,再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉(zhuǎn)移,所以三四線城市的發(fā)展一直比較慢。

??在這方面,加快戶籍改革將是一個重要方面。此前11月11日,國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議提出,通過加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費(fèi),這無疑也是未來去庫存的樓市政策的一大方向。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,在戶籍改革方面,戶籍制度改革和購房相結(jié)合的政策還存在錯位問題,當(dāng)前樓市庫存較大、投資下滑嚴(yán)重的廣大三四線地級市乃至縣級市,落戶相對比較容易,如果只是購房落戶,那么效果相對比較有限。

??也就是說,如果沒有好的就業(yè)機(jī)會、良好的教育醫(yī)療等公共資源,即便有一個三四線城市的戶籍,對周圍的農(nóng)民也無法產(chǎn)生足夠的吸引力。因此未來如何加快三四線城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和公共資源的分布亦十分關(guān)鍵。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說,三四線城市必須要做加法,即增加市場和人口的容量,而這就要提高三四線城市的就業(yè)機(jī)會和公共產(chǎn)品的供給?!胺康禺a(chǎn)不是孤立的,房地產(chǎn)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移、財(cái)稅體制的改革等是聯(lián)系在一起的?!?

??“如果有好的就業(yè)機(jī)會,很多人還是愿意回來置業(yè)的?!苯髂喜恳患曳康禺a(chǎn)公司從業(yè)人員說,當(dāng)?shù)夭簧俎r(nóng)民工在沿海大城市打工多年,但沿海房價那么高,他們很難在那里置業(yè)落戶,現(xiàn)在沿海很多產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到內(nèi)陸后,這些人可以就近就業(yè),很多人也開始返鄉(xiāng)置業(yè)。

??也有專家認(rèn)為,相比三四線城市,一些二線城市尤其是省會城市對農(nóng)村人口有很大的吸引力。而且相比北上廣深,這些省會城市控制城市規(guī)模的壓力仍比較小,城市規(guī)模仍有較大的拓展空間,因此如果這些省會城市的戶籍政策能夠進(jìn)行適度調(diào)整,那么對市場成交的效果也會比較明顯。

??供應(yīng)端:區(qū)別對待

??一方面是增強(qiáng)三四線城市產(chǎn)品的吸引力,另一方面則是在供應(yīng)端方面要減少土地供應(yīng),著重消化存量。實(shí)際上,當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場嚴(yán)重分化,土地市場也相應(yīng)分化。實(shí)力房企越來越傾向于布局北京(樓盤)、上海(樓盤)、廣州(樓盤)等一線城市,而三四線城市的土地市場則無人問津。

??前述江西房地產(chǎn)公司人士說,今年以來,當(dāng)?shù)卣偌瘞准议_發(fā)商開會,希望開發(fā)商能多拿地?!皢栴}是現(xiàn)在房子難賣,各家開發(fā)商手上的地都夠開發(fā)好多年,怎么可能還會去拿地?!?

??在過去較長的時間內(nèi),地方政府對于土地財(cái)政和房地產(chǎn)有著很大的依賴。目前,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP,也影響到了地方財(cái)政。在本輪去庫存過程中,地方政府要逐步擺脫這種依賴。

??也就是說,對三四線城市來說,未來再指望通過賣地來獲得土地財(cái)政收入的路徑已經(jīng)行不通了。廣東江門(樓盤)一名政府人士告訴本報記者,像江門這樣的三線城市,絕對不能走一二線中心大城市的道路。“中小城市還是要踏實(shí)發(fā)展好相關(guān)產(chǎn)業(yè),依靠實(shí)業(yè)發(fā)展城市,而不能依賴房地產(chǎn)?!?

??因此,未來在供應(yīng)端,三四線城市的土地供應(yīng)將大大減少。但在需求旺盛的一二線城市,適當(dāng)增加供應(yīng)滿足需求就十分必要。雖然一二線大城市嚴(yán)控城市規(guī)模和邊界,但仍有很多結(jié)構(gòu)調(diào)整的空間。

??一二線城市要在有限土地供應(yīng)的前提下增加住房供應(yīng),只能通過提高容積率、增加中小套型占比等辦法,引導(dǎo)普通商品房建設(shè),讓土地市場降溫,抑制地王的產(chǎn)生,進(jìn)而控制房價,增加銷售。

??比如,目前地方政府規(guī)劃的商業(yè)配建面積過大,也導(dǎo)致商鋪泛濫,商業(yè)營業(yè)用房嚴(yán)重過剩,加上電商的沖擊,商業(yè)投資回報率明顯下降,因此對于住房供不應(yīng)求的一二線城市,也應(yīng)當(dāng)縮減商業(yè)和工業(yè)用地,增加住房用地供應(yīng),這不僅可以去掉商業(yè)地產(chǎn)的庫存,也能滿足真實(shí)的住房需求。

 

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