習(xí)近平提4個殲滅戰(zhàn) 樓市去庫存位列其中

  • 來源: 第一財經(jīng)日報
  • 2015-12-09 16:16:23
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【圖解新聞】中國樓市到底哪兒“病”了?

??【相關(guān)閱讀】楊偉民:打好“化解房地產(chǎn)庫存”等四個殲滅戰(zhàn)

??樓市去庫存 一攬子政策將密集亮相

??中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開在即,化解房地產(chǎn)庫存位列“四個殲滅戰(zhàn)”之一,此舉不在于繼續(xù)助推樓市,而有助于擺脫土地財政

??王子約

??本月上旬將過,離中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開的時間也越來越近,有關(guān)“四個殲滅戰(zhàn)”的戰(zhàn)術(shù)部署引發(fā)市場關(guān)注。

??《第一財經(jīng)日報》日前從多個信源處獲悉,習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議上提出的化解過剩產(chǎn)能,開展降低實體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本行動,化解房地產(chǎn)庫存和防范化解金融風(fēng)險等“四個殲滅戰(zhàn)”,將成為中央經(jīng)濟(jì)工作會議的重要內(nèi)容。而在化解房地產(chǎn)庫存方面,多項政策有望推出。

??有接近高層的研究人士告訴《第一財經(jīng)日報》,既然定位是“去庫存”,政府調(diào)控的目的就不在于繼續(xù)助推房地產(chǎn)。此外,預(yù)計地方政府也將在這個過程中逐步擺脫土地財政和房地產(chǎn)依賴癥。他還稱:“讓房地產(chǎn)市場重新活絡(luò)起來,買賣流動起來才是最重要的,至于要解決多少套庫存,完全沒有這個說法?!?

??去庫存并無量化目標(biāo)

??統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示,前10月全國空置住房又創(chuàng)新高,與此同時,房地產(chǎn)投資卻創(chuàng)出新低。上述接近高層的研究人士告訴《第一財經(jīng)日報》,目前中國經(jīng)濟(jì)仍然處在下探過程中,能否在一兩年內(nèi)實現(xiàn)觸底和轉(zhuǎn)型,房地產(chǎn)可以說是這個過程中最重要的一只靴子。

??房地產(chǎn)庫存到底有多少?根據(jù)統(tǒng)計局11月公布的今年1~10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù),截至10月底,全國商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米,其中,住宅待售面積增加1180萬平方米,再創(chuàng)歷史新高。

??庫存的持續(xù)高位對房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),1~10月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元,同比名義增長2.0%,增速比1~9月份回落0.6個百分點,創(chuàng)歷史新低。

??盡管統(tǒng)計局提供了較為明確的數(shù)據(jù),但本報記者采訪的多名業(yè)內(nèi)人士和機(jī)構(gòu)分析員均認(rèn)為,中國的房地產(chǎn)實際庫存和分布存在著許多爭議。

??例如,此前有媒體報道稱,現(xiàn)有空置房可解決近2億人的住房問題。但根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),按照中國人均住房面積35平方米計算,68632萬平方米的“空置”住房僅僅可供2000萬人口居住。

??又比如,西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心2014年曾發(fā)布一份報告稱,2013年中國城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%,具體數(shù)額為4898萬套。報告分析稱,中國城鎮(zhèn)地區(qū)可以實現(xiàn)剛性住房的需求上升限量大約是2300萬套,可以實現(xiàn)改善型的住房需求上升限量大約是950萬套,總計3250萬套。但空置住房4898萬套和待售商品住宅350萬套,總供給達(dá)到5248萬套。結(jié)論是,現(xiàn)有空置住房完全可以安置無房人員。

??對于這些爭議,上述接近高層的研究人士告訴本報記者,中央并沒有就具體地方、具體庫存數(shù)據(jù)做出硬性安排,未來的政策布局也是全局性的,更重要的是借助市場的力量引導(dǎo)資源配置和供需流動。

??另一方面,在過去較長的時間內(nèi),地方政府對于土地財政和房地產(chǎn)有著很大的依賴。目前,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP,也影響到了地方財政。上述研究人士稱,預(yù)計地方政府將在去庫存過程中逐步擺脫這些問題。

??打通保障房和商品房

??不少分析人士認(rèn)為,目前中國房地產(chǎn)最大的痛點正是高庫存。業(yè)內(nèi)預(yù)計,未來更多刺激樓市的政策有望出臺。

??去年以來,政府已經(jīng)出臺了一系列刺激政策,包括降息、公積金政策調(diào)整、下調(diào)商業(yè)貸款首付比例、松綁外資進(jìn)入樓市等。有分析人士對本報表示,盡管調(diào)控政策不會出現(xiàn)大轉(zhuǎn)向,但明年政策出現(xiàn)寬松是大概率事件。

??值得注意的是,同為國家重要戰(zhàn)略性政策的保障房及棚戶區(qū)改造有望與樓市去庫存深度銜接。在今年的政府工作報告中,李克強(qiáng)總理曾明確提出“把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。

??上述接近高層的研究人士對記者表示,在保障房和商品房之間打通一條軌道,是一個“一石多鳥”的創(chuàng)新型調(diào)控思路。一方面,房地產(chǎn)有去庫存需要,而2015年740萬套的保障房目標(biāo),又是政府民生工程的一大亮點,二者一拍即合;另一方面,明年是“十三五”的開局之年,實現(xiàn)好房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級,解決好老百姓的住房需求,是全面小康的要求。

??目前,這一政策已經(jīng)逐步進(jìn)入實質(zhì)性釋放階段。其中,被視為向房地產(chǎn)市場定向提供信貸流動性手段的棚戶區(qū)改造貨幣化補(bǔ)償安置已陸續(xù)到位。

??按照中央部署,國家開發(fā)銀行已經(jīng)在年內(nèi)累計向棚戶區(qū)改造及其貨幣化補(bǔ)償安置投放總計約4000億元的信貸額度,這一額度的定向信貸投放任務(wù)已經(jīng)基本完成。從資金量來看,加上財政支持與信貸資產(chǎn)證券化試點所置換的額度,全部資金將達(dá)萬億元。

??上述研究人士表示,用市場化的方式來解決供需問題,是最為有效且無后遺癥的方式,“這種方式還能將房地產(chǎn)庫存引導(dǎo)到有需要的人群中去,能更有效地提高住房使用率?!?

??配套政策同時推進(jìn)

??在去庫存的“殲滅戰(zhàn)”中,除保障房貨幣化安置之外,包括財稅、戶籍領(lǐng)域等配套一攬子政策預(yù)計將在明年密集亮相。

??此前,中央政府曾提出努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶,這被認(rèn)為是政策調(diào)控方向,將對房地產(chǎn)去庫存產(chǎn)生長久利好。目前,戶籍制度改革、計劃生育政策調(diào)整、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點等政策已在陸續(xù)落實過程中。

??此外,有消息稱,相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等方面已有政策儲備,為保證政策效果,購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。

??民生證券研究所執(zhí)行院長管清友[微博]認(rèn)為,房地產(chǎn)信貸和利率政策有望進(jìn)一步松動,尤其是住房公積金的作用有望得到強(qiáng)化,“國家住房銀行”或提上時間表。

 

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