據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)，截至11月底，上海新建商品住宅存量為1151萬(wàn)平方米，比年初降低11%，這一數(shù)字也創(chuàng)下年內(nèi)新低。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，90平方米以下小戶型在存量住宅中不足三成，相對(duì)而言去化周期較短，大戶型房源去化周期較長(zhǎng)。
90至110平方米戶型最暢銷
從上海新建商品住宅庫(kù)存來(lái)看，今年全年一路走低，在9月、10月，因房企集中推盤，庫(kù)存反彈；至11月，因推盤速度放慢，而購(gòu)房者熱情仍在，成交量與“金九銀十”持平。11月，上海新建商品住宅的庫(kù)存量降至全年最低的1151萬(wàn)平方米，僅可供消化10個(gè)月，而去年末該指標(biāo)一度高達(dá)18個(gè)月。
從新房庫(kù)存結(jié)構(gòu)來(lái)看，不同面積戶型去化周期完全不同，大戶型、豪宅“賣不動(dòng)”，但小戶型十分“吃香”。數(shù)據(jù)顯示，目前，上海70平方米以下小戶型存量為4700多套，占比僅5%，70至90平方米占比21%，二者相加不足三成。相反，90平方米以上的大中戶型，庫(kù)存占比達(dá)七成以上，特別是170平方米以上的特大戶型，房源存量達(dá)2.23萬(wàn)套，占比高達(dá)26%。
盡管不少開發(fā)商信心滿滿要在大戶型上賺一筆，但市場(chǎng)反應(yīng)并不如意。從今年已有的成交來(lái)看，最受市場(chǎng)歡迎的戶型面積，仍是70至90平方米以及90至110平方米，成交占比均在20%以上，其中90至110平方米的產(chǎn)品成交占比接近三成，最暢銷。反應(yīng)到庫(kù)存，90至110平方米中等戶型的房源，去化周期已不足7個(gè)月。相反，不少開發(fā)商主推的150至170平方米和170平方米以上的大戶型、豪宅，去化周期均超過(guò)一年；其中170平方米以上的房源去化周期長(zhǎng)達(dá)16個(gè)月。聯(lián)排別墅去化周期也接近一年半，獨(dú)棟別墅更是超過(guò)3年。
調(diào)結(jié)構(gòu)減少商辦項(xiàng)目供地
在商品住宅庫(kù)存降至新低的同時(shí)，上海新建商辦樓的市場(chǎng)庫(kù)存卻仍在走高。截至11月底，上海一手商辦市場(chǎng)存量為1498萬(wàn)平方米，比年初增加284萬(wàn)平方米，漲幅達(dá)17%。其中辦公市場(chǎng)上漲更明顯，較年初漲幅高達(dá)24%。
整體來(lái)看，商辦市場(chǎng)呈現(xiàn)嚴(yán)重供大于求。據(jù)上海鏈家判斷，按照當(dāng)前去化速度，即使沒有新增項(xiàng)目入市，去化周期也將長(zhǎng)達(dá)四年半之久。其中，外郊環(huán)區(qū)域的存量商辦占全市庫(kù)存四成。
可以說(shuō)，目前上海新建商品房供應(yīng)已出現(xiàn)一定程度失衡。商業(yè)地產(chǎn)、特別是外環(huán)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)供大于求，商品住宅、特別是小戶型住宅的供應(yīng)，明顯不足。如何應(yīng)對(duì)失衡？“上海的供地結(jié)構(gòu)亟需調(diào)整，政府部門也已意識(shí)到這點(diǎn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，如今商辦樓過(guò)?，F(xiàn)象比較嚴(yán)重，建議相關(guān)供地可減少甚至?xí)和?，住宅特別是中心城區(qū)的小戶型住宅則應(yīng)考慮增加。
