樓市去庫存空間有多大:僅現(xiàn)房庫存去化就需兩年

  • 來源: 新華網(wǎng)
  • 2015-12-18 09:27:35
  • 人氣 1202

近日,中共中央政治局會議提出,要化解房地產(chǎn)庫存,通過加快農(nóng)民工市民化,推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革,擴大有效需求,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

當下國內(nèi)樓市真實庫存有多大未來市場的需求在哪里在新的住房改革思路下,穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的著力點何在

庫存:只賣不建,存量也夠賣幾年

國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,11月末,全國商品房待售面積6.96億平方米,比10月末增加一千多萬平方米,比一年前增加了1億平方米,也創(chuàng)下了歷史新高。其中,住宅待售面積4.40億平方米。如果按照我國人均30平方米的住房面積計算,這些待售住宅可供約1.46億人居住。

從銷售看,今年1-11月,全國商品房銷售面積為10.9億平方米。業(yè)內(nèi)預測,全年銷售將超過12億平方米。據(jù)此測算,6.96億平方米待售庫存需要7個月的消化時間。

但待售面積還只是顯性庫存。安信證券分析師陳天誠認為,除待售面積外,企業(yè)拿的尚未開工的土地、未竣工在建項目(除已預售)等也應當計入庫存,這樣一起統(tǒng)計后,我國房地產(chǎn)的真實庫存要大很多。

“其實,最可怕的還是巨大的潛在庫存?!敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟估算,目前包括已竣工未銷售的、未竣工在建的、待開發(fā)的,這些潛在庫存加起來不少于40億平方米,而且這部分供應將在未來幾年內(nèi)集中體現(xiàn),即使不考慮每年新開工建設面積,消化它們也需要幾年時間。

中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的報告則認為,2015年房地產(chǎn)市場庫存高企,去化壓力增大,商品住房過??値齑娓哌_21億平方米,僅現(xiàn)房庫存去化就需23個至24個月。

從地區(qū)看,是“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。從各地發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,鄂爾多斯、營口等一批三四線城市成為高庫存的“重災區(qū)”。

需求:市場+保障,買房+租房

去庫存前景如何,決定因素是未來我國住房的需求潛力大小。根據(jù)新的住房改革思路,由進城農(nóng)民工構成的新市民群體將成為未來重要的住房需求人群。

國務院去年發(fā)布的《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》提出,到2020年,要努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。陳晟測算,按目前人均35平方米的水平測算,1億新市民將帶來35億平方米的新增住房需求。此外,各地棚戶區(qū)拆遷改造、面向住房困難人群的保障房、改善性住房等各類需求未來10年的增量將達到60億平方米左右。

他認為,未來住房需求將越來越多元化。改善性二套房、高舒適度住房、適老住宅、青年公寓、季節(jié)性住宅等,都是住房市場上的有效需求,針對這些需求的供給也是有效供給,“當下樓市的供給仍不夠滿足這部分需求,供給側改革要解決這部分的需求問題”。

值得一提的是,住房需求不等于購房需求。比如,面向青年群體租賃需求的長租公寓,也是去庫存、穩(wěn)市場的新領域。

復旦大學經(jīng)濟學院副院長孫立堅認為,為滿足新需求,房地產(chǎn)業(yè)應加快供給側改革,包括減稅降費、保障房貨幣化安置、增加公共品供給等,這些都是未來政策的發(fā)力點。

方向:“去庫存”狀態(tài)下房地產(chǎn)角色生變

業(yè)內(nèi)人士根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)推算,到“十二五”末,我國家庭戶均擁有住房達到1.08套。就全世界經(jīng)驗而言,戶均擁有1.1套住房以后,住房市場的峰值就會到來。因此,今年以來房地產(chǎn)投資增速的明顯回調(diào),不是周期性而是結構性的,因為供求關系已完全逆轉(zhuǎn)。在此背景下,房地產(chǎn)業(yè)的角色和發(fā)展方式也正在悄然生變。

孫立堅說:“過去我們都稱房地產(chǎn)業(yè)是‘黃金十年’,這期間房地產(chǎn)投資增速每年都能保持20%以上,房地產(chǎn)上下游涉及多個行業(yè),是拉動投資的中堅力量,是名副其實的經(jīng)濟引擎。但現(xiàn)在行業(yè)供大于求,庫存嚴重,一方面要穩(wěn)住房地產(chǎn)投資,讓房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟的穩(wěn)定器,另一方面地產(chǎn)商的定位也要隨之改變,以前是城市開發(fā)商、建設商,未來要向著城市運營商、配套服務商的角色改變?!?

對地方政府來說,房地產(chǎn)業(yè)作為地方經(jīng)濟“發(fā)動機”的角色將逐步淡化,而需更加注重與其他產(chǎn)業(yè)的配套、結合。

養(yǎng)老催生了養(yǎng)老地產(chǎn)、安樂地產(chǎn);“互聯(lián)網(wǎng)+”催生出地產(chǎn)后服務,社區(qū)物業(yè)管理服務成為開發(fā)商爭奪焦點;在“雙創(chuàng)”氛圍下,共享辦公空間等新模式已經(jīng)誕生。

“房產(chǎn)將更多扮演產(chǎn)業(yè)載體和容器的角色。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,更加需要其他公共資源和實體產(chǎn)業(yè)作為依托?!标愱烧f,以上海張江高科為例,地產(chǎn)開發(fā)收入在持續(xù)下降,企業(yè)也正在變身為“投行型”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。這種“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的模式使房地產(chǎn)業(yè)走向穩(wěn)定中國經(jīng)濟的舞臺。

 

...

舟山丁丁好房微信號

嘉誠搜房(jc86.cn)官方微信,為您提供舟山全市最新最全最優(yōu)惠的房源信息,讓您買房省時省錢更省力!定制私人服務,幫助購房者解答購房疑問,快來關注我吧!


相關閱讀






 


舟山房產(chǎn)網(wǎng) - 關于我們 - 誠聘英才 - 聯(lián)系我們 - 合作伙伴 - 了解舟山

舟山市嘉誠房產(chǎn)置業(yè)代理有限公司版權所有 ©2005-2012

浙ICP備13035785號