2016年元月僅9個新盤入市 剛需房短缺

  • 來源: 北京青年報
  • 2015-12-31 08:56:20
  • 人氣 1323

28日,北京土地市場迎來了2015年的落槌之拍,隨著順義區(qū)仁和鎮(zhèn)的一宗住宅用地被首開競得,最終2015年北京土地市場以2032億的土地出 讓金收官,創(chuàng)歷史新高。不過,土地市場的火熱并沒有傳遞至住宅市場。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,即將到來的2016年1月北京僅9個項(xiàng)目入市,多個項(xiàng)目表示春節(jié)前將 封盤,樓市將進(jìn)入傳統(tǒng)的淡季。

年底忙著搶收業(yè)績 來年僅9個項(xiàng)目開盤

眼瞅著就要跨年,開發(fā)商們還在拼命地?fù)屖諛I(yè)績。上周末,一度放風(fēng)要明年才入市的房山區(qū)剛需項(xiàng)目首創(chuàng)·伊林郡,最終在26日推出了近300套房源。由于這些房源多是80至97平方米的兩至三居,均價為22000元/平方米。雖然相比前一期明顯提價,但在今年豪宅群起,價格高漲的樓市中,仍顯得性價比十分突出,吸引了大量購房人早早趕來排隊(duì)選房,最終在當(dāng)日售罄。

無獨(dú)有偶,同樣有著業(yè)績要求的龍湖地產(chǎn),也在年底推出了東壩的純新盤龍湖·天璞,據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示,自12月18日開盤以來,當(dāng)天推出的132套“平墅”房源全部售罄,銷售額達(dá)12億元。這132套平墅產(chǎn)品,面積區(qū)間為130-400平方米,其中32套躍墅產(chǎn)品,100套平墅。

臨近年終,開發(fā)商們發(fā)動了最后的搶收攻勢,因?yàn)榘凑諔T例,元旦假期的到來和春節(jié)的臨近,都是樓市冰封的時候,不但新盤供應(yīng)寥寥,成交量也少得可憐。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)就顯示,明年1月,北京商品住宅市場預(yù)計僅有9個項(xiàng)目入市,其中包括香山四季公館、華遠(yuǎn)華中心 、新地國際家園等5個純新盤,以及包括香悅四季、優(yōu)山美地D區(qū)、觀承別墅等在內(nèi)的4個老項(xiàng)目后期。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,每年元旦與春節(jié)所在的1、2月都是樓市供應(yīng)最為低迷的時期,2016年也不例外。

而除此之外,2016年1月的供應(yīng)低迷還有其獨(dú)特的時代背景,基于土地市場不斷呈現(xiàn)出的高價特征,2015年北京住宅市場豪宅化的苗頭已經(jīng)出 現(xiàn),2016年這一趨勢將更加明顯,因此更多的項(xiàng)目選擇在春節(jié)前實(shí)行封盤政策,并預(yù)期以更高的價格在春節(jié)后進(jìn)入市場。由此可以判斷,2016年3月開始北 京樓市供應(yīng)預(yù)計開始集中釋放。

四類新盤將主導(dǎo)2016年供應(yīng)

雖然明年1月份僅有9個新盤入市,但卻包含了2016年最主要的四種新房供應(yīng)類型。郭毅表示,隨著土地市場的變化,這4類產(chǎn)品所占比重在2016年也將發(fā)生變化。

首先第一類是單價高于60000元/平方米以上的高端住宅,1月計劃入市的項(xiàng)目中以香山四季公館為代表,該項(xiàng)目預(yù)計售價為80000元/平方米。在 2015年已成交的48宗宅地中,實(shí)際樓面價超過30000元/平方米的多達(dá)25宗,超過半數(shù),這其中10宗地塊未來售價將在10萬元以上。郭毅認(rèn)為,隨 著大量新豪宅的入市,拉動周邊老項(xiàng)目漲價進(jìn)入高端住宅行列,2016年公寓名豪宅所占到的市場比重將不斷增加,價格水平也將不斷攀升。

第二類是別墅類產(chǎn)品,1月計劃入市的項(xiàng)目中以優(yōu)山美地D區(qū)為代表,由于2013-2014年兩年間北京住宅用地成交中容積率低于1.5的地塊多達(dá)23宗,這些地塊均有開發(fā)少量別墅產(chǎn)品的可能,因此,雖然禁墅令猶在,但別墅的供應(yīng)并不會斷頓。

第三類是商住公寓產(chǎn)品,1月計劃開盤項(xiàng)目中以萬科天地為代表,這類產(chǎn)品在2015年已經(jīng)呈現(xiàn)出勇猛的勢頭,不限購、總價低是商住公寓奪取市場份額的最大優(yōu)勢,同時,商住產(chǎn)品因?yàn)閮r格優(yōu)勢,也成為剛需購房人的選擇。

第四類是普通住宅類項(xiàng)目,1月計劃開盤項(xiàng)目中有香悅四季、遠(yuǎn)洋春天著 。由于地價的關(guān)系,導(dǎo)致供需盤為主的普通住宅越來越少,尤其是在五環(huán)進(jìn)入10萬+、六環(huán)將進(jìn)入5萬+的背景下,新項(xiàng)目中價位偏低的普通住宅的供給量明顯減小,同時拉動在售老項(xiàng)目的價格協(xié)同上揚(yáng)。業(yè)內(nèi)預(yù)計,北京普通住宅市場將呈現(xiàn)價格日益上漲、新項(xiàng)目位置更加偏遠(yuǎn)的特征。

“剛需房”越來越少

不難看出,雖然只有9個項(xiàng)目, 但卻包含別墅、公寓豪宅、商住樓和普通住宅??此茻狒[的背后,卻是普通住宅尤其是“剛需房”的短缺。

“面包”的價格一向由“面粉”決定,樓市也類似。由于最近兩年,北京的土地價格不斷創(chuàng)出新高,樓市的成交價也迎來一個全新時代。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,預(yù)計 2015年北京商品房住宅全年簽約量達(dá)到5.4萬套左右,成交均價或逼近3萬元/平方米,比2014年上漲了近10%。

新房成交均價逼近3萬元/平方米,意味著昔日占據(jù)主流的中低端商品房住宅房源越來越少。五環(huán)都成了豪宅的集中地,六環(huán)甚至都拍出了3萬元/平方米的地價,讓北京的剛需項(xiàng)目更加難覓蹤影。

根據(jù)1月新盤的統(tǒng)計顯示,除了商住項(xiàng)目萬科天地有小戶型LOFT產(chǎn)品外,在預(yù)計開盤的9個項(xiàng)目中,能稱得上剛需盤的僅有位于房山區(qū)的遠(yuǎn)洋春天著了。該項(xiàng)目主打74至128平方米的兩居至四居,25000元/平方米的預(yù)計價格尚在剛需考慮范圍內(nèi)。

業(yè)內(nèi)人士表示,豪宅都“五環(huán)化”甚至“六環(huán)化”了,剛需和改善自然受擠壓,首當(dāng)其沖的就是首次置業(yè)的剛需,門檻從總價100萬元躍升到200萬元。某房 企負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示:“土地價格拉動房價攀升,已經(jīng)把剛需擠壓出今年的商品住宅市場,轉(zhuǎn)向自住房、50年商住LOFT,或者又老又小的二手房,甚至大批剛 需不得不選擇燕郊、廊坊等環(huán)北京區(qū)域。”并且,即便是這些環(huán)京區(qū)域,也開始提價,均價上調(diào)每平方米1000元已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

而與剛 需被擠壓形成對比的是豪宅在新房市場的高調(diào)搶客。改善盤和豪宅盤的邊界也日益模糊,在不少開發(fā)商的眼中,總價800萬/套是初步改善,1000萬元/套才 是改善置業(yè)的門檻。豐臺、大興為主的南四環(huán)至南五環(huán)區(qū)域,朝陽區(qū)的東壩和孫河都已經(jīng)成為新興的豪宅區(qū)域。北京的低價剛需盤主要都集中在了房山和大興六環(huán)外 區(qū)域。

業(yè)內(nèi)對2016年樓市走勢存分歧

雖然今年土地樓面均價再次刷出新高,明年豪宅項(xiàng)目可能進(jìn)一步擴(kuò)容,成交價格很可能刷出新高,但業(yè)內(nèi)關(guān)于房價是漲幅放緩還是繼續(xù)高歌猛進(jìn)存在分歧。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)控股公司副總裁胡景暉表示,2016年“量增價漲”將繼續(xù)主導(dǎo)新房樓市,但房價漲幅不會太大。

胡景暉認(rèn)為,從政策基調(diào)來看,去庫存仍將是2016年樓市重要調(diào)控方向。因此,樓市政策將持續(xù)支持購房需求的釋放,成交量上漲仍將是大概率事件。同時,受2015年成交高價地影響,五環(huán)內(nèi)泛豪宅化基本形成,也將從統(tǒng)計結(jié)構(gòu)上提升北京整體住宅價格水平。

但胡景暉同時指出,前幾年的政策限制致使豪宅的原有庫存壓力較大,如今政策放開、供給釋放,明年豪宅將集中入市,供應(yīng)量巨大;而目前的改善型需求偏向緊 湊型、中低價,與豪宅并不匹配,市場的消化能力有限。因此,2016年豪宅的銷售壓力會加大,在樓市去庫存的背景下,房價漲幅也將有限。

郭毅則認(rèn)為,樓市再次提價是大概率事件。她舉例稱,年末入市的項(xiàng)目已經(jīng)開始上調(diào)售價。上周入市老項(xiàng)目中首創(chuàng)·伊林郡漲幅近30%,保利·羅蘭香谷也小幅上漲,而純新盤金玉府(樓盤資料) 則以60000元/平方米的價格入市。

即便價格上升,但從年底入市項(xiàng)目的銷售上看,并不愁銷量,例如金玉府項(xiàng)目僅推出224套房源,而其排卡客多達(dá)500多組。位于順義空港的金地未未來上周末認(rèn)籌也同樣吸引了上千組客戶到場。

對此,郭毅認(rèn)為,年底供應(yīng)的稀缺以及未來價格較大的漲幅預(yù)期,使得這一階段成交出現(xiàn)顯著回升,而進(jìn)入到2016年之后,北京住宅市場供應(yīng)將量少價高,成交量難以出現(xiàn)太大突破,價格則會明顯上漲。

文/本報記者 李桁

預(yù)見

2016年最可能出臺的樓市政策

在去庫存的要求下,各項(xiàng)房地產(chǎn)政策可能進(jìn)一步松綁,因此,不少業(yè)內(nèi)人士將2016年視為購房機(jī)會年。中央定調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi),支持自住和改善需求,政策側(cè)重千方百計去庫存。

第五位:政府收購商品房用作保障房

效果:★★★

落地時間:隨時

收購商品房用作保障房從理論上來說,對于庫存較大的城市,短期內(nèi)可以有效降低庫存。但這條政策對政府財政實(shí)力要求較高,此外庫存壓力較大城市一般對保障房的需求也相對較小,因此該政策效果可能一般。

第四位:各城市執(zhí)行土地供應(yīng)的“有供有限”政策

效果:★★★☆

落地時間:隨時

庫存過高的三四線城市應(yīng)從土地源頭上進(jìn)行控制,建議庫存消化周期超過兩年的城市一律暫停土地供應(yīng),消化周期下調(diào)至18個月以下的可以恢復(fù)供地。每季度由國土部統(tǒng)一發(fā)布“暫停城市”和“恢復(fù)城市”名單,嚴(yán)格把控商品房供應(yīng)源頭。

第三位:農(nóng)民工全面納入城市購房優(yōu)惠體系

效果:★★★★

落地時間:隨時,各地按需落地

各級城市均應(yīng)對農(nóng)民工購房在政策上做到一視同仁,包括:1.加快戶籍制度改革進(jìn)度,解決農(nóng)民工進(jìn)城的保障門檻和心理歸屬問題。2.將農(nóng)民工納入公積金繳納體系。3.個別城市對農(nóng)民工購房給予稅費(fèi)優(yōu)惠。以上政策一旦實(shí)施,對增加有效需求,推動樓市中長期穩(wěn)定有較大作用。

第二位:房貸利息抵扣個稅

效果:★★★★★

落地時間:最早下半年

該項(xiàng)政策能夠切實(shí)提高購房者的購買力,特別是對改善型需求的刺激或更為明顯。短期內(nèi),一旦實(shí)施,將在一二線城市引爆樓市,對于庫存去化會有明顯的促進(jìn)作用。

第一位:首套房首付款比例降至10%

效果:★★★★★☆

落地時間:隨時

首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求,對樓市去庫存將發(fā)揮最為顯著的推動作用。而對于市場各方的擔(dān)心,我認(rèn)為,中國為儲蓄型國家,發(fā)生次貸危機(jī)的可能性很 小,而首套房發(fā)生信用危機(jī)的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%將是2016年樓市去庫存的終極大招!文字整理/ 本報記者 李桁

 

...

舟山丁丁好房微信號

嘉誠搜房(jc86.cn)官方微信,為您提供舟山全市最新最全最優(yōu)惠的房源信息,讓您買房省時省錢更省力!定制私人服務(wù),幫助購房者解答購房疑問,快來關(guān)注我吧!


相關(guān)閱讀






 


舟山房產(chǎn)網(wǎng) - 關(guān)于我們 - 誠聘英才 - 聯(lián)系我們 - 合作伙伴 - 了解舟山

舟山市嘉誠房產(chǎn)置業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 ©2005-2012

浙ICP備13035785號