房改著力去庫(kù)存 千萬(wàn)農(nóng)民工將變新市民

  • 來(lái)源: 每日經(jīng)濟(jì)新聞
  • 2015-12-31 10:01:09
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2015年12月舉行的中共中央政治局會(huì)議提出,要化解房地產(chǎn)庫(kù)存,通過(guò)加快農(nóng)民工市民化,推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革。隨后中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議又將去庫(kù)存列為明年五大任務(wù)之一。

??樓市投資徘徊于個(gè)位數(shù)區(qū)間,已經(jīng)開(kāi)始對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)構(gòu)成巨大壓力,圍繞中國(guó)解決房地產(chǎn)問(wèn)題的新思路,《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者專訪了中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院院長(zhǎng)助理倪鵬飛。

??談樓市現(xiàn)狀

??三四線去庫(kù)存壓力最大

??NBD:高層已經(jīng)明確喊話去庫(kù)存,房地產(chǎn)市場(chǎng)存在哪些問(wèn)題?

??倪鵬飛:自2008年全球金融危機(jī)以來(lái),中國(guó)樓市迅猛發(fā)展的外部條件已經(jīng)出現(xiàn)微妙轉(zhuǎn)變。首先經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)下滑,對(duì)樓市形成直接沖擊。接著人民幣結(jié)束單邊升值,給房?jī)r(jià)帶來(lái)向下重估壓力。2015年中國(guó)資本市場(chǎng)的大起大落,挫傷了樓市信心,進(jìn)一步加大了樓市短期風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)全球經(jīng)濟(jì)面臨進(jìn)一步衰退,也為中國(guó)樓市持續(xù)繁榮投下陰影。

??當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)一個(gè)很突出的問(wèn)題是,住房市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重失衡,結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出房?jī)r(jià)畸高;三、四線城市及部分二線城市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性過(guò)剩,庫(kù)存高企,房?jī)r(jià)下跌。

??自2009年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲帶動(dòng)住房開(kāi)工、施工面積大幅攀升,導(dǎo)致供給出現(xiàn)階段性和結(jié)構(gòu)性嚴(yán)重過(guò)剩。庫(kù)存長(zhǎng)期積壓嚴(yán)重威脅著經(jīng)濟(jì)、金融和社會(huì)的健康、安全與發(fā)展。因此,去庫(kù)存是當(dāng)前首要住房政策目標(biāo)。

??與此同時(shí),市場(chǎng)調(diào)整已持續(xù)兩年,庫(kù)存壓力與資金緊張,使開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨債務(wù)和交房違約的雙重風(fēng)險(xiǎn)。

??隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫,土地市場(chǎng)、土地出讓金急劇減少,尤其是三、四線城市,對(duì)地方政府財(cái)政壓力帶來(lái)很大壓力。

??NBD:政策風(fēng)向從2015年上半年有所改變,比如多數(shù)城市行政限購(gòu)取消等,但傳統(tǒng)調(diào)控樓市方式是否也面臨挑戰(zhàn)?

??倪鵬飛:“330新政”以來(lái),樓市有所回暖,過(guò)去積壓的住房需求得到集中釋放,樓市的未來(lái)需求被大量透支,樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的情景不具有可持續(xù)性。

??如果分開(kāi)來(lái)看,一線城市由于城市規(guī)模效應(yīng)和人口凈流入的支持,房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)支撐有力,地方政府行為逐漸走向新常態(tài),立足于市場(chǎng)規(guī)律辦事情,立足于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展情況出臺(tái)理性調(diào)整措施。

??二線城市由于城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量尚在擴(kuò)展中,對(duì)外來(lái)人口也具有一定的吸引力,地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)能夠收到較好成效,因此,對(duì)出臺(tái)救市政策最為積極。三、四線城市,由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、存量房高企和人口的凈流出等因素影響,地方政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果較弱,地方政府的救市意愿受挫、救市動(dòng)力減弱。

??談樓市未來(lái)

??農(nóng)民工市民化帶來(lái)希望

??NBD:供給側(cè)改革側(cè)重從制度角度去解決問(wèn)題,樓市是否也需要這種思路?

??倪鵬飛:在中國(guó)經(jīng)濟(jì)供給側(cè)矛盾凸顯、住房市場(chǎng)深度調(diào)整的背景下,單純依靠短期宏觀政策,難以刺激需求、加快去化和穩(wěn)定投資,更難以解決綜合目標(biāo)。

??因此,2016年及未來(lái)5年住房市場(chǎng)調(diào)控需要堅(jiān)持綜合著力的系統(tǒng)性調(diào)控方式。需求端開(kāi)辟新需求,調(diào)整和釋放原需求措施;供給端減少開(kāi)工,加快施工和減少爛尾的措施要同時(shí)推進(jìn)。

??除了采取持續(xù)和適度寬松的財(cái)政貨幣政策外,要進(jìn)一步調(diào)整重要行政措施的限制,比如普通商品房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整和高端住房消費(fèi)限制取消,加快推進(jìn)購(gòu)房落戶、購(gòu)房利息抵扣個(gè)稅制度、普惠金融制度、住房制度的改革和實(shí)施,支持地級(jí)及以下城市基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)劃和政策等。通過(guò)發(fā)揮“組合拳”式調(diào)控的整體作用,合力促進(jìn)中國(guó)住房市場(chǎng)的穩(wěn)健調(diào)整與發(fā)展。

??NBD:加快農(nóng)民工市民化,推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革,這個(gè)應(yīng)該怎樣理解?

??倪鵬飛:庫(kù)存主要在三、四線城市,結(jié)合“十三五”期間的戶籍人口城鎮(zhèn)化規(guī)劃,我們初步計(jì)算了一下,如果按照規(guī)劃所說(shuō)的,農(nóng)民工有1300萬(wàn)轉(zhuǎn)移,如果有70%的農(nóng)民工能夠?qū)崿F(xiàn)在城市里的購(gòu)房轉(zhuǎn)移,消化當(dāng)前的庫(kù)存以及保持穩(wěn)增長(zhǎng)還是有希望的??梢哉f(shuō),農(nóng)民工購(gòu)房是去庫(kù)存、穩(wěn)投資的最大新需求。

??針對(duì)目前存在的政策性金融和商業(yè)性金融對(duì)農(nóng)民工的排斥狀況,應(yīng)建立普惠的政策性住房金融體系,將公積金覆蓋到農(nóng)民工,降低公積金貸款的存款標(biāo)準(zhǔn),提高貸款額度,并實(shí)行可異地公積金提取制度。同時(shí)還應(yīng)該建立商業(yè)性普惠金融體系,讓農(nóng)民工獲得與戶籍居民平等的商業(yè)住房抵押貸款機(jī)會(huì),同時(shí)加快完善農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)等抵押與擔(dān)保制度。

??另外,三四線城市的產(chǎn)城結(jié)合是個(gè)大方向,要加快制定向小城市傾斜的投資政策,引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),在住房支付能力強(qiáng)的小城市布局,提高其就業(yè)吸納能力,改變我國(guó)城市就業(yè)吸納能力和住房支付能力錯(cuò)配的現(xiàn)狀,激勵(lì)更多的農(nóng)民工在小城鎮(zhèn)購(gòu)房和永久性遷徙。

??精彩觀點(diǎn)

??未來(lái)5年,住房市場(chǎng)調(diào)控需要堅(jiān)持綜合著力的系統(tǒng)性調(diào)控方式。需求端開(kāi)辟新需求,供給端減少開(kāi)工,加快施工和減少爛尾的措施要同時(shí)推進(jìn)。

??針對(duì)目前存在的政策性金融和商業(yè)性金融對(duì)農(nóng)民工的排斥狀況,應(yīng)建立普惠的政策性住房金融體系,將公積金覆蓋到農(nóng)民工。

 

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