2016樓市將出臺(tái)刺激政策 上海房?jī)r(jià)或領(lǐng)漲

  • 來源: 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
  • 2016-01-04 15:34:25
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2016年房地產(chǎn)政策面將趨向?qū)捤?

??業(yè)內(nèi)分析企業(yè)集中度將進(jìn)一步增加

??2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)加速分化,北京等一線城市供小于求,房?jī)r(jià)持續(xù)領(lǐng)漲。部分二線及三四線城市市場(chǎng)恢復(fù)緩慢,滯銷嚴(yán)重。開發(fā)企業(yè)之間,利潤率普遍下調(diào),大房企集中度進(jìn)一步增加;中小房企則紛紛剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)謀劃轉(zhuǎn)型。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,2016年樓市在“去庫存”基調(diào)下,政策面將趨向?qū)捤桑换猱a(chǎn)能、拉動(dòng)需求的刺激政策出臺(tái)將是大概率事件,而房?jī)r(jià)也可能出現(xiàn)普漲局面。

??分化 不同城市供需情況天差地別

??夏菲是我國中部省份一個(gè)地級(jí)市的房地產(chǎn)銷售人員,由于地處四線城市,他所在的項(xiàng)目存在著嚴(yán)重的積壓現(xiàn)象。為了能開發(fā)更多客戶,這段時(shí)間他每天打出的電話數(shù)量已經(jīng)上升到之前的3倍之多?!暗玫降幕貞?yīng)更多是對(duì)方瞬間掛斷電話,有時(shí)甚至?xí)艿截?zé)罵。”

??“您現(xiàn)在看到的已經(jīng)是現(xiàn)房了,交錢三天后就能拿到房?!苯哟赀@個(gè)月的第二個(gè)客戶后,他告訴記者,“現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)和天氣一樣,沒有一絲暖意。很多同事都離職去了省會(huì),那兒市場(chǎng)還相對(duì)好些。”

??夏菲所描述的情形是他所在的三四線小城的普遍現(xiàn)象,也是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的一個(gè)縮影。當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)負(fù)責(zé)人在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,今年賣出的土地也大幅減少,賣掉的幾個(gè)地塊還是降價(jià)賣出的?!岸巴恋刎?cái)政最高時(shí)可以占到總財(cái)政收入的60%以上。”

??同樣是三四線城市,河北省廊坊市因?yàn)榫o鄰北京,加上京津冀一體化政策的帶動(dòng)作用,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的行情已經(jīng)開始向房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國的北京市靠攏。

??今年5月份,陳琛在廊坊市燕郊鎮(zhèn)看中了一套單價(jià)8000元的二手房,回老家遼寧和父母商量了一周后,這套房子單價(jià)已經(jīng)漲到12000元。不僅如此,當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)紛紛提價(jià)。像陳琛這樣已經(jīng)交了定金的先期認(rèn)購客戶被中介公司大量毀約,當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)中介為了提價(jià)愿意向他賠付雙倍的違約金。最終,陳琛做了妥協(xié),在總價(jià)上追加了近40萬元后買下了這套房子。

??受陳琛影響,他的一位女同事李萌也看中了北京周邊幾個(gè)河北省縣級(jí)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的升值潛力,首付5萬元后認(rèn)購了廊坊市固安縣內(nèi)一個(gè)期房項(xiàng)目。李萌告訴記者,簽約一個(gè)月的時(shí)間,該樓盤的銷售均價(jià)已經(jīng)上漲了1000元,這甚至超過了國內(nèi)大部分三四線城市一年內(nèi)的房?jī)r(jià)漲幅。

??根據(jù)中國房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化聯(lián)盟針對(duì)2016年市場(chǎng)的預(yù)測(cè),未來階段一二三四線城市的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)普遍、差別化上漲現(xiàn)象;具體表現(xiàn)為:一線領(lǐng)漲、二線普漲、三四線企穩(wěn)或恢復(fù)性上漲、局部城市仍有下跌;另一方面,城市分化、板塊分化、樓盤分化現(xiàn)象將持續(xù)。

??發(fā)力 促需求政策有望繼續(xù)加碼

??供需關(guān)系決定了區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是“買方市場(chǎng)”還是“賣方市場(chǎng)”。近日,同海咨詢發(fā)布《35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值》報(bào)告顯示,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中,超過80%的城市住宅供應(yīng)在未來三年處于供大于需階段,“去庫存”壓力明顯。

??全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)指出,目前去庫存難度仍然較大。以2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)庫存為例,只有每月消化3000萬平方米才有可能降低庫存量,而這一難度可想而知。

??清華大學(xué)教授江憶接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨著嚴(yán)重產(chǎn)能過剩問題。與此同時(shí),在房地產(chǎn)行業(yè)下滑的影響下,建材行業(yè)更是出現(xiàn)了全行業(yè)過剩情況。

??針對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)大范圍庫存過剩的情況,有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,在經(jīng)濟(jì)增速下行和高庫存壓力下,今年以來,政府更加重視房地產(chǎn)在促進(jìn)消費(fèi)和拉動(dòng)投資方面的重要作用,政策聚焦于挖掘房地產(chǎn)消費(fèi)潛能,鼓勵(lì)需求入市,進(jìn)而恢復(fù)并帶動(dòng)投資信心

??另據(jù)業(yè)內(nèi)認(rèn)為,在中央提出化解房地產(chǎn)庫存、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的背景下,短期內(nèi)政策仍將鼓勵(lì)住房需求,繼續(xù)放松貨幣信貸及財(cái)稅政策,房貸利息抵個(gè)稅將是大概率事件。而長(zhǎng)期來看,三四線高庫存區(qū)域去庫存仍有賴于地方政府抓住新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域一體化機(jī)遇,推進(jìn)多項(xiàng)措施發(fā)展產(chǎn)業(yè)、吸引人口流入和就業(yè)保障,進(jìn)而拉動(dòng)地產(chǎn)需求。

??克而瑞方面認(rèn)為,2016年政府會(huì)通過新型城鎮(zhèn)化等各項(xiàng)政策加速三四線城市去庫存,恢復(fù)樓市信心。而農(nóng)民進(jìn)城購房、租房所對(duì)應(yīng)的需求恰恰是剛需產(chǎn)品,在這樣的情況下,剛需產(chǎn)品占比上升應(yīng)是大概率事件。

??調(diào)整 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部洗牌加速

??中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心副主任回建強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,近年來,受調(diào)控、經(jīng)濟(jì)下滑等因素影響,不少非房地產(chǎn)企業(yè)在涉足房地產(chǎn)后,發(fā)展情況不容樂觀,部分企業(yè)甚至出現(xiàn)主業(yè)受損的情況,因而陸續(xù)剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此外,部分以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)由于近年來經(jīng)營欠佳,也萌生退意,放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù),轉(zhuǎn)而向全新的業(yè)務(wù)方向發(fā)展。

??事實(shí)上,近年來多個(gè)上市房企更名,以改變投資方向,今年這種現(xiàn)象尤為明顯。具體來看,2015年,有10余家房企更名,其中國興地產(chǎn)更名為財(cái)信發(fā)展,億城控股先后更名為億城投資和海航投資,轉(zhuǎn)而進(jìn)入金融資本類。華業(yè)地產(chǎn)更名為華業(yè)資本,運(yùn)盛實(shí)業(yè)更名為運(yùn)盛醫(yī)療,進(jìn)入醫(yī)療健康行業(yè)。同時(shí),萊茵置業(yè)更名為萊茵體育,方興地產(chǎn)更名為中國金茂。

??對(duì)此,回建強(qiáng)表示,企業(yè)更名是十分慎重的事,現(xiàn)階段更名多代表著企業(yè)的發(fā)展方向正進(jìn)行轉(zhuǎn)型或擴(kuò)展。

??在業(yè)內(nèi)看來,房企加速去房地產(chǎn)化的主要原因是利潤的大幅下滑。根據(jù)近期的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,申萬一級(jí)行業(yè)下房地產(chǎn)類142家房企三季度銷售毛利率為28.4%,凈利潤率僅為9.66%,較2014年同期的32.92%與11.31%分別下滑4.52個(gè)百分點(diǎn)和1.65個(gè)百分點(diǎn)。142家房企中,67家凈利潤下滑,占比高達(dá)47%。而凈利下滑的企業(yè)中,下滑幅度超過100%的多達(dá)28家。

??任志強(qiáng)表示,“房企核心盈利能力下滑,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇,融資難度加大,庫存高企難消,這種種跡象表明,房地產(chǎn)不再具備過去高增長(zhǎng)的能力?!彼J(rèn)為,在長(zhǎng)期去庫存壓力下,未來對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說,7%至8%的利潤率將成為常態(tài)。

??“中國房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入了深度調(diào)整。”盛世神州房地產(chǎn)投資基金董事長(zhǎng)張民耕日前在由長(zhǎng)富匯銀主辦的2015金融領(lǐng)袖高峰論壇上表示,房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著利潤覆蓋不了資金成本的窘境。在此背景下,自有資金將被逐步侵蝕。因此部分中小房企選擇退出。

??張民耕認(rèn)為,未來在3至5年的深度調(diào)整中,百強(qiáng)房企集中度可達(dá)市場(chǎng)份額近半。

??河南建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森日前也表示,開發(fā)商洗牌僅剩三年時(shí)間。他認(rèn)為,作為資金密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè),資金流向?qū)Q定企業(yè)的去留。因此,未來2至3年時(shí)間內(nèi),整個(gè)中國每年都有新開工項(xiàng)目的開發(fā)商數(shù)量可能會(huì)減到10000家以內(nèi),甚至5000家。

 

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