2016北京樓市展望: 上漲動力十足 成交難現(xiàn)顯著增量

  • 來源: 21世紀經(jīng)濟報道
  • 2016-01-06 09:39:20
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剛剛過去的2015年對于北京樓市來說無疑是個大年。

從北京住建委、國土局公開數(shù)據(jù)來看,不管是商品房均價還是賣地金額,或是樓面均價均創(chuàng)下歷史新高。

鑒于北京土地市場火熱、供不應求初顯、市場進入存量房時代,21世紀宏觀研究院認為,2016年北京房價上漲動力十足,未來房價將繼續(xù)處于上行區(qū)間,但成交不會出現(xiàn)顯著增量。

一、 2015年北京樓市盤點:地王頻出、新房豪宅化、二手房成交火熱、初現(xiàn)供不應求

1.從成交均價來看,北京2015年房價再創(chuàng)新高

根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù),截止到2015年12月30日,北京2015年純商品房住宅簽約5.4萬套,成交額也達到了2078.56億元。成交均價達到近3萬元每平方米,同比2014年上漲了10%,創(chuàng)下歷史新高,比2010年上漲了46.3%。

2.從供需關系來看,北京去化狀況明顯,初現(xiàn)供不應求

2014年樓市下行期間,北京住宅存量一度超過8萬套,在多項政策利好下,北京2015年去化向好,當前庫存已經(jīng)跌破7萬套。

與此同時,從過去5年的住宅供應來看,2015年北京新增供應套數(shù)為4.1萬套,為2010年來的最低,但是成交卻遠超2014年。供需緊張也是助推北京樓市上漲的一大誘因。

3.從成交結構來看,鑒于供地結構特征,北京新建商品房住宅市場進入了豪宅化、郊區(qū)化特征

截止到2015年12月30日,北京總價1000萬以上、單價10萬以上的物業(yè)簽約已經(jīng)超過250套,總成交額也超過130億元,創(chuàng)造了歷史紀錄。這一成交,在2010年僅9套,2012年是23套,2014年也僅24套。

另外,2015年普通住宅中500-1000萬元區(qū)間的物業(yè),五環(huán)占比只有30%,五環(huán)外占比已經(jīng)高達70%。而在2013年,同樣成交的500-1000萬元中高端改善住宅中,位于五環(huán)內的占比為56.4%。

4.北京樓市在2015年進入明顯的二手房時代

在新房供應緊缺的背景下,2015年北京樓市另一大鮮明特點即是二手房成交熱度超過新房。截至日前,北京二手房簽約套數(shù)已經(jīng)達到了193547套,但純商品房住宅成交只有5萬套,且比2014年全年的104772套上漲超過九成。雖然二手房成交熱度超過新房,但二手房價格漲幅卻低于新建商品房。

5.房企回歸北京,搶地趨勢明顯,地王成為常態(tài)

2015年北京土地成交額創(chuàng)造了歷史最高紀錄,樓面價上漲了16.6%。樓面價超過3萬元的地塊達到了26宗,地價超過房價成為新常態(tài)。

二、2016年北京樓市展望:具備上漲動力,但成交不會大增

鑒于北京土地市場火熱、供不應求初顯、市場進入存量房時代,21世紀宏觀研究院認為:

(一)2016年,北京新建商品房的供應和成交有望進一步下行,但房價上漲動力十足。

1.從政策大環(huán)境來看,2016年政策紅利將延續(xù)。雖然側重于全國性的政策,但具有樓市風向標的北京也將明顯受益于政策利好。

2.從土地市場來看,雖然地王不完全等同于未來市場售價,但面粉貴于面包,將直接影響周邊房價和市場預期。

3.在嚴防“大城市病”,確定城市邊界的背景下,北京的供地緊縮也將成為常態(tài),供需關系也將助推北京房價繼續(xù)上行。

4.在高地價的背景下,2015北京的土地市場成交中,高達26宗樓面價超過3萬元的地塊,也就是說,北京未來的新房將多是單價近10萬的高端項目,高端項目的集中入市也將助推北京商品房價結構性上漲。

5.在二手房銷量超過新房的北京,在新房地價較高,需求旺盛、資金充足的背景下,北京二手房價格上漲可期。

雖然房價上漲動力十足,但21世紀宏觀研究院認為,北京樓市成交不會出現(xiàn)顯著增量。一方面,受宅地供應下行,北京的新房供應也將在2016年繼續(xù)緊縮;另一方面,限購未松,購買力受限以及房價上漲,抬高入市門檻。再加之2015年樓市需求的集中釋放,成交也不太可能出現(xiàn)大幅增量。

(二)雖然政策大環(huán)境向好,北京2016年樓市政策存趨緊可能

包括嚴格執(zhí)行限購政策,收緊高端樓盤的預算證審批,調節(jié)土地出讓方式,以防止地王頻現(xiàn)。

雖然針對市場的政策趨緊,但部分限制性的樓市政策,諸如放松企業(yè)債發(fā)行限制,降低門檻,改善開發(fā)企業(yè)資金環(huán)境等穩(wěn)定房地產(chǎn)投資政策將趨松。

(三)北京2016年的土地市場仍將延續(xù)高地價態(tài)勢

(四)北京市場開發(fā)商的競爭,尤其是豪宅項目開發(fā)商的競爭將更激烈,利潤也將進一步被壓縮

三、建議盡快啟動購租并舉的住房制度改革

21世紀宏觀研究院認為,雖然2016年北京樓市看好,但也存在諸多威脅:

1.地價和房價的持續(xù)飛漲促使投資投機性購房抬頭,為后期穩(wěn)定樓市增加了難度,并將增加北京長期產(chǎn)業(yè)和城市轉型的成本及難度。

2.按照北京系統(tǒng)性解決大城市病,產(chǎn)業(yè)和人口疏解的總體戰(zhàn)略布局,購買需求外溢。再加之,大城市邊界確定和征地拆遷成本日趨高漲,北京的土地收益也將日趨緊張。也就是說,在北京產(chǎn)業(yè)轉移,土地收益下滑的背景下,北京長期的財政收入支撐命題待解。

21世紀宏觀研究院認為,北京應盡早啟動住房制度改革,提前籌備預防。建議北京盡早建立購租并舉的住房制度,探索新增住房房地產(chǎn)稅征收,以及北京戶籍有償退出等房地產(chǎn)的長效機制,以穩(wěn)定樓市壓縮樓市泡沫,促使北京樓市回歸自住化特征。

首先,北京在全國率先進入存量房市場,住房的租賃需求強盛,應盡快的推動住房租賃規(guī)?;瘜I(yè)化發(fā)展,以滿足新市民的住房需求,可以考慮在土地競拍之時,就限定土地的公共產(chǎn)權的租賃屬性。

其次,北京已經(jīng)在2015年啟動不動產(chǎn)登記,為解決土地供應有限,可以考慮在新增供應用地和住房上探索征收房地產(chǎn)稅,以探索長期的財政來源問題。

最后,探索北京戶籍有償退出和積分落戶制度。

 

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