針對(duì)三四線城市的明顯過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，2015年以來(lái)，標(biāo)桿房企開(kāi)始全面回歸一線城市和二線核心城市，這些城市的土地價(jià)格也水漲船高。不過(guò)，在一線城市地王頻出的同時(shí)，也暗藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)。
??地王頻出
??79907元/平方米！去年12月25日，深圳尖崗山出讓的某地塊樓面價(jià)成功刷新了去年10月22日北京豐臺(tái)花鄉(xiāng)地塊創(chuàng)下的7.5萬(wàn)/平方米的樓面價(jià)，成為2015年全國(guó)的樓面價(jià)地王。
??與深圳相似，北京和上海也是地王頻出。近期的上海土地拍賣會(huì)，“碧桂園+東原+平安”三家聯(lián)合體以23.1億元競(jìng)得奉賢區(qū)南橋新城地塊，成交樓面價(jià)14597元/平方米，溢價(jià)率為62.19%，這個(gè)拍賣的土地樓板價(jià)和周邊的二手房?jī)r(jià)相差無(wú)幾。
??在北京，根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，住宅類土地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的地塊2015年高達(dá)22宗，占所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的只有9宗，占比為17%。
??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，目前北京樓面價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為常態(tài)。北京已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象，雖然地王不完全代表未來(lái)市場(chǎng)售價(jià)，但如此多的地王集中出現(xiàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)很難不受到影響。隨著北京地價(jià)的攀升，未來(lái)新上市的商品房定價(jià)會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢(shì)，而很多過(guò)去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)?huì)供應(yīng)大量的豪宅項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)定價(jià)有明顯影響。
??一線城市之外，南京、杭州、福州等二線核心城市也同樣出現(xiàn)土地成交熱潮，高總價(jià)地、高單價(jià)地亦頻頻刷新歷史紀(jì)錄。例如，2015年12月21日，福州市第十四次土拍會(huì)上，經(jīng)過(guò)82輪拼搶，魯能集團(tuán)以總價(jià)32.3億元競(jìng)得北三環(huán)外的五四北區(qū)域原天宇開(kāi)關(guān)廠地塊，樓面價(jià)14926元/平方米，溢價(jià)率達(dá)134%，五四北區(qū)域“地王”誕生。
??風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商更加謹(jǐn)慎
??一方面是一線城市和二線核心城市火爆的土地市場(chǎng)，另一方面卻是全國(guó)土地出讓金大幅下降的局面。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1~11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積19894萬(wàn)平方米，同比下降33.1%，降幅比1~10月份收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6409億元，下降26.0%，降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。
??為什么在土地出讓金大幅下降的同時(shí)，一二線核心城市的地價(jià)卻節(jié)節(jié)上揚(yáng)？這是因?yàn)椋谀壳皬V大三四線城市和部分二線城市面臨高庫(kù)存壓力的情況下，主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭(zhēng)奪，而這些城市不超過(guò)20個(gè)，占全國(guó)城市的比例相當(dāng)之小。
??對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，未來(lái)可供選擇進(jìn)入的城市和空間已經(jīng)越來(lái)越小。在這種情況下，土地市場(chǎng)的價(jià)格自然也就水漲船高。張大偉預(yù)計(jì)，房企拼搶一線城市土地，已經(jīng)普遍出現(xiàn)了地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)2016年，一線城市土地競(jìng)爭(zhēng)將依然白熱化。
??不過(guò)，在瘋狂的土地市場(chǎng)背后，未來(lái)一線城市的樓市也蘊(yùn)含著一定的風(fēng)險(xiǎn)，不少開(kāi)發(fā)商都對(duì)此表示將更為謹(jǐn)慎。
??2013年和2014年上半年，來(lái)自福建的上市房企泰禾集團(tuán)曾在北京、上海兩大一線城市大舉拿地引發(fā)廣泛關(guān)注。泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森日前在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》等媒體采訪時(shí)介紹，泰禾2013年和2014年總共拿地花了350億，如果到2015年再去拿，可能要700億。黃其森說(shuō)，未來(lái)泰禾仍堅(jiān)定看好一線城市的前景，2015年泰禾拿了六塊地，除了杭州一塊外，其他全部位于北京、上海和深圳。一線城市的經(jīng)濟(jì)承載力仍很強(qiáng)。
??不過(guò)，黃其森也表示，2015年泰禾在土地市場(chǎng)不像前兩年那么激進(jìn)了，因?yàn)楹芏嗟胤降貎r(jià)跟前兩年比翻了一番，“我們現(xiàn)在非常審慎，我們只在適合的城市拿適合的地塊?！?
??融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌對(duì)北京、上海的房地產(chǎn)前景的判斷頗為審慎。他解釋稱，主要是因?yàn)楸本⑸虾！皼](méi)法弄，一算就賠錢”。過(guò)去他覺(jué)得北京、上海什么地都能拿，現(xiàn)在覺(jué)得要避免掉進(jìn)高價(jià)地的“坑”里面。
??張大偉認(rèn)為，在2015年以前，盡管也出現(xiàn)很多地王，但當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)都沒(méi)有超過(guò)周圍在售房?jī)r(jià)，因此風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小很多。但2015年以來(lái)，由于三四線城市實(shí)在太差，大量資金都進(jìn)入到一二線城市。這種資金推動(dòng)下的地價(jià)不冷靜，會(huì)導(dǎo)致2016年下半年后出現(xiàn)一個(gè)泛豪宅化的趨勢(shì)。因?yàn)檫@些地王要到2016年下半年后才會(huì)開(kāi)始入市，到時(shí)候房?jī)r(jià)要達(dá)到現(xiàn)在的一倍以上才能回本，但這樣的價(jià)格是很多區(qū)域所接受不了的?！耙虼诉@些問(wèn)題將會(huì)在2016年下半年后爆發(fā)出來(lái)。”
