2015年12月二手房翹尾收官。根據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：2015年12月，全市二手住宅成交41428套，環(huán)比增加12.3%，同比增長(zhǎng)101.9%，成交均價(jià)26143元/平米，環(huán)比上漲2.7%，同比上漲14.8%。
??去年12月二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，并刷新成交紀(jì)錄，成為今年單月最高值。由此，2015年二手住宅總成交量達(dá)到36.4萬(wàn)套，年交易量創(chuàng)下歷史新高。
??9區(qū)成交量環(huán)比增幅超1成
??140平方米以上大戶(hù)型受青睞
??從2015年12月各行政區(qū)的成交情況看，共有9個(gè)區(qū)成交量增幅超1成，其中楊浦區(qū)增幅最大，共成交2480套，環(huán)比增長(zhǎng)19.5%。其次是奉賢區(qū)，成交量環(huán)比增長(zhǎng)18.8%，虹口、閔行、靜安、寶山、浦東、普陀成交增幅均在10%以上。
??而遠(yuǎn)郊區(qū)域成交量則逆市下滑，金山區(qū)僅成交836套，環(huán)比減低2.2%，崇明成交環(huán)比下滑0.5%。
??可以看出，金山、崇明遠(yuǎn)郊區(qū)域二手房需求量較少，成交并不活躍；當(dāng)前二手房市場(chǎng)的購(gòu)房主力以改善型客戶(hù)為主，他們更青睞于地段成熟的市中心及次中心區(qū)域。
??從去年12月成交結(jié)構(gòu)看，140平方米以上的大戶(hù)型成交量增幅超20%，其中140平方米-200平方米的大戶(hù)型共成交2264套，環(huán)比增長(zhǎng)22.3%；200平方米以上的超大戶(hù)型成交量環(huán)比增幅高達(dá)27.1%。
??而90平方米以下的小戶(hù)型成交量增幅相對(duì)較少，不足10%。當(dāng)前，改善型需求占到7-9成比重，這類(lèi)買(mǎi)家對(duì)于戶(hù)型、質(zhì)量要求較高，而復(fù)式、大平層、別墅產(chǎn)品整體品質(zhì)度較高，頗受他們青睞，交投持續(xù)活躍，去化速度較快。
??“地王”因素推動(dòng)區(qū)域價(jià)格
??年末二手房?jī)r(jià)格保持上漲趨勢(shì)
??2015年12月，閔行莘莊、嘉定江橋、奉賢南橋等板塊接連出現(xiàn)“地王”，頗受市場(chǎng)關(guān)注，高溢價(jià)率下的地價(jià)超同區(qū)域二手房?jī)r(jià)格，短期內(nèi)臨時(shí)跳價(jià)或撤賣(mài)的業(yè)主比例達(dá)3-5成。
??由于這些區(qū)域內(nèi)的二手房作為樓市交易主體，“地王”的出現(xiàn)對(duì)二手房產(chǎn)生直接的影響，相應(yīng)提升了業(yè)主的價(jià)格預(yù)期，支撐他們大幅提價(jià)或惜售，漲價(jià)幅度在5%-10%，部分持有稀缺性小區(qū)或戶(hù)型的業(yè)主跳價(jià)幅度超10%。
??此外，目前市面上品質(zhì)較好且有軌交或教育資源優(yōu)勢(shì)的次新房備受置換客的青睞，由于這類(lèi)優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)量稀缺，一旦有房出售，經(jīng)常遭到客戶(hù)搶購(gòu)，業(yè)主趁勢(shì)哄抬價(jià)格，最后成交價(jià)往往高于業(yè)主報(bào)價(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)處于畸形上漲。
??1月上旬二手房市場(chǎng)持續(xù)升溫
??本月底起將逐漸轉(zhuǎn)淡
??上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部高級(jí)研究員孫黎表示：2015年12月，在政策余溫效應(yīng)、“地王”因素等作用下，房?jī)r(jià)上漲壓力增大，不少客戶(hù)為了趕在年底完成交易，出手頻率加快，使去年末二手房交易熱度得以延續(xù)。
??去年12月二手住宅4.1萬(wàn)套交易量刷新今年單月新高，實(shí)現(xiàn)翹尾收官。就1月二手房市場(chǎng)來(lái)看，經(jīng)過(guò)元旦假期的短暫休整后，節(jié)后以改善為主的客戶(hù)仍會(huì)積極入市，市場(chǎng)人氣再度回歸，掛牌、置換比例隨之上升。
??與此同時(shí)在房?jī)r(jià)上漲的刺激下，一些因猶豫而錯(cuò)失機(jī)會(huì)的買(mǎi)家心態(tài)發(fā)生變化，購(gòu)房變得更為迫切，一旦有中意的房屋會(huì)選擇果斷出手，交易節(jié)奏加快，預(yù)計(jì)上半月將出現(xiàn)新一輪的交易高峰。
??然而，應(yīng)當(dāng)指出的是，目前置換需求集中的中高端區(qū)域一房難求，不少客戶(hù)開(kāi)始外溢，而外圍區(qū)域房源被集中消化后，加上業(yè)主惜售情緒的加重，后續(xù)供應(yīng)節(jié)奏變得緩慢，或會(huì)壓制交易量上行。
??預(yù)計(jì)本月下旬起，二手房供應(yīng)量將處于萎縮的態(tài)勢(shì)，買(mǎi)家調(diào)整心態(tài)推遲入市，伴隨供求的回落，二手房市場(chǎng)將在月底轉(zhuǎn)冷。
