2016年的樓市到底會(huì)怎么樣?

  • 來(lái)源: 杭州日?qǐng)?bào)
  • 2016-01-21 15:13:39
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2015年,杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)重新火爆,房?jī)r(jià)明顯上漲。這基于很多原因,政策面的扶持,房貸利率持續(xù)下行,普遍二孩政策落地等。這些政策疊加使得杭州就連土地市場(chǎng)都交出了高分答卷,不禁讓人對(duì)2016年的市場(chǎng)喜憂參半:這樣的旺市能在今年保持下去嗎?能持續(xù)多久?風(fēng)險(xiǎn)何在?

??盡管早有人預(yù)判今年的行情再次上揚(yáng),但同時(shí)也有唱衰的聲音提出了危言聳聽的“崩盤論”。越是沒(méi)有一個(gè)篤定的答案,對(duì)于2016年的樓市才會(huì)有更多的期待。如果非要對(duì)今年的樓市做一些揣測(cè),也許可以從以下幾方面說(shuō)起:

??今年的房?jī)r(jià)誰(shuí)說(shuō)了算?

??無(wú)論你是否會(huì)在2016年和樓市發(fā)生買賣關(guān)系,都會(huì)關(guān)心一個(gè)核心問(wèn)題:今年房?jī)r(jià)會(huì)怎么走,漲價(jià)還是降價(jià),還是維持原樣。

??1月19日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2015年12月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品房?jī)r(jià)格走勢(shì),其中住宅和二手住宅價(jià)格延續(xù)前一月走勢(shì),雙雙同比漲幅擴(kuò)大。而與此同時(shí),大部分三線城市仍然處于庫(kù)存逐步消化階段,所以房?jī)r(jià)仍在環(huán)比下降。

??中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉分析,由于各城市供需狀況各不相同,城市間房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象今年仍將持續(xù)。

??和全國(guó)將大范圍出現(xiàn)分化現(xiàn)象一樣,杭州也會(huì)呈現(xiàn)出非常明顯的個(gè)體差異。舉個(gè)例子,2015年杭州市區(qū)新建商品房簽約均價(jià)為16182元/平方米,相比2014年的15653元/平方米上漲了3.8個(gè)百分點(diǎn),而聚焦到個(gè)盤,杭州市兩個(gè)漲幅最大的樓盤分別是綠城·運(yùn)河宸園以及建工·EFC,兩者一年的單價(jià)漲價(jià)都超過(guò)30%,遠(yuǎn)超其他住宅類項(xiàng)目。同時(shí),這兩個(gè)樓盤的成交情況也堪稱火爆。

??房地產(chǎn)專家認(rèn)為,如果政策寬松的力度和余地不再加大的話,類似于這樣的分化還將趨于明顯,好賣的項(xiàng)目量?jī)r(jià)齊漲,滯銷的項(xiàng)目降價(jià)都未必?fù)Q得理想的成交量。

??從整體價(jià)格趨勢(shì)而言,今年出現(xiàn)明顯漲幅的可能性不大。在2015年12月21日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,化解房地產(chǎn)庫(kù)存被列為2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一,中央還明確鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià),這是史無(wú)前例的。

??當(dāng)然,企業(yè)作為市場(chǎng)主體,是否會(huì)順應(yīng)中央號(hào)召也會(huì)從自身考慮出發(fā)。例如上市公司降價(jià)可能帶來(lái)盈利下滑、小開發(fā)商降價(jià)可能就面臨破產(chǎn),此外去年高企的土地價(jià)格,也決定了今年的商品房從成本上就很難做出讓步。所以,今年的房?jī)r(jià)一定不會(huì)是政府、開發(fā)商或是購(gòu)房者任何單方面可以決定的。

??房地產(chǎn)重回投資時(shí)代?

??盡管房?jī)r(jià)暴漲的行情不復(fù)存在,但不動(dòng)產(chǎn)依舊被認(rèn)作是相對(duì)穩(wěn)定的投資渠道。更何況,自從2015年6月19日股市暴跌以來(lái),大盤指數(shù)一直在3000點(diǎn)徘徊,加之短暫“生存”的熔斷機(jī)制過(guò)后,直接令不少股民心灰意冷,又重新轉(zhuǎn)戰(zhàn)到房地產(chǎn)。

??根據(jù)一份去年年末的調(diào)查報(bào)告顯示,假如手里有50萬(wàn)元,30%的老百姓還是更愿意投入樓市,投入股市的只占15%。55%的群眾則表示兩者皆不買。傾向買房的百姓表示:“房子畢竟是增值產(chǎn)品,目前股市太不穩(wěn)定?!本腿绾贾菔袌?chǎng)來(lái)說(shuō),去年“日光盤”已經(jīng)重回市場(chǎng),賣得好的更是比比皆是。

??那么,買房的購(gòu)房者比例當(dāng)中,有多少是自住,又有多少是用于投資的?根據(jù)杭州市透明售房研究院出具的一份報(bào)告顯示,去年60平方米以下的小戶型商業(yè)房源是商業(yè)地產(chǎn)的簽約主力,占到簽約總量的75%;如果按照總價(jià)區(qū)分,100萬(wàn)元以下的商鋪、辦公類房源占到商業(yè)地產(chǎn)總比例的70%及78%??梢?,低門檻的投資產(chǎn)品更受市場(chǎng)歡迎,且符合投資者近幾年的投資需求。

??除了商業(yè)地產(chǎn)以外,記者從熱銷的住宅項(xiàng)目了解到,隨著市場(chǎng)持續(xù)升溫,溫州、臺(tái)州購(gòu)房者重返杭州置業(yè)的比例越來(lái)越高。雖然不及2009年以前的炒房勢(shì)頭,但置業(yè)信心明顯回升。

??從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,房?jī)r(jià)上漲是必然事件,此時(shí)正是買房好時(shí)機(jī)。各大政策、現(xiàn)狀都為購(gòu)房者提供了良好的購(gòu)房窗口。股票牛市已過(guò),下一個(gè)牛市或?qū)⒃俚?年。但是,盲目的炒房,只會(huì)導(dǎo)致樓市供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)飛漲。所以投資房產(chǎn)還是需要保持理智,多方位了解再下手。其實(shí)不管炒房還是炒股,都應(yīng)結(jié)合自身?xiàng)l件,選擇自己的剛性需求。

??庫(kù)存量降得下來(lái)嗎?

??透明售房研究院院長(zhǎng)方張接認(rèn)為,隨著2015年一系列政策措施的實(shí)施,杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)有效提振了市場(chǎng)信心,呈現(xiàn)出“量升價(jià)穩(wěn)”的積極態(tài)勢(shì),商品房庫(kù)存的去化周期已經(jīng)顯著縮短,整體趨勢(shì)積極向好。

??數(shù)據(jù)顯示,截至2015年年末,杭州市區(qū)(包括蕭山、余杭)可售商品住房97830套,同比減少5.5%,主城區(qū)34364套,同比減少7.1%;從去化周期看,按近一年的月均成交套數(shù)計(jì)算,市區(qū)新建商品住房庫(kù)存去化周期為10.6個(gè)月,主城區(qū)9.4個(gè)月,較2014年同期明顯縮短。市場(chǎng)整體的供求關(guān)系得到了較大改善。

??“可售商品房數(shù)量依然在高位運(yùn)行,但這其中存在著區(qū)域分布不均衡和庫(kù)存結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題?!彼J(rèn)為,2015年以來(lái)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了許多積極變化,自住型需求得到了釋放,商品房庫(kù)存壓力有所緩解,去庫(kù)存的成效來(lái)之不易。今年應(yīng)該更加科學(xué)地分析和對(duì)待庫(kù)存結(jié)構(gòu)。

??從什么地方著手是最有效的去庫(kù)存辦法?浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬認(rèn)為,應(yīng)該從土地源頭管控,建立有效的供給配比。首先政府對(duì)土地源頭要進(jìn)行有效管控,庫(kù)存量大的地方停止或減少土地供應(yīng),要摸清顯性存量和隱性存量,針對(duì)性地建立起有效的土地供給配比機(jī)制。其次,政府應(yīng)當(dāng)降低開發(fā)商不合理的稅費(fèi),鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)。同時(shí),房企應(yīng)當(dāng)更加理性投資、決策,密切跟蹤市場(chǎng)變化,要去研究城市人口與房地產(chǎn)的匹配關(guān)系,不能盲目拿地。

??虞曉芬還建議,杭州的公建量太大,造成寫字樓租金和寫字樓銷售價(jià)格與城市發(fā)展?fàn)顟B(tài)很不匹配,形成了大規(guī)模的空置、浪費(fèi)?!敖ㄗh政府在有的區(qū)域,特別是住宅供不應(yīng)求的區(qū)域,可以允許部分公建用地改變用途,加快公建去庫(kù)存?!?

??浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授則指出,做好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,那么對(duì)庫(kù)存會(huì)起到明顯的優(yōu)化作用。

??“政府應(yīng)該鼓勵(lì)購(gòu)房,無(wú)論是自住型消費(fèi)還是投資型購(gòu)房。同時(shí),加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),尤其是交通體系這一短板。我們還可以從人口集聚的角度出發(fā),通過(guò)非戶籍人口的戶籍化、居住證制度改革,吸引全國(guó)各地的購(gòu)房者到杭州來(lái)置業(yè)?!辟Z生華認(rèn)為,如果這些想法和建議最終都能落到實(shí)處,降低庫(kù)存量并不是難事。

??會(huì)出現(xiàn)更貴的地價(jià)嗎?

??杭州的土地市場(chǎng)在2015年下半程徹底進(jìn)入了“高燒期”。濱江、文暉、橋西、上塘、奧體等地塊先后刷新板塊價(jià)格,高溢價(jià)率屢被刷新,地王接連涌現(xiàn)。每次只要是優(yōu)質(zhì)地塊出讓,都會(huì)受到房企的激烈爭(zhēng)奪。

??進(jìn)入2016年,土地?zé)岫雀弦粚訕恰?月6日,信達(dá)地產(chǎn)以36679元/平方米的創(chuàng)紀(jì)錄樓面價(jià)拿下錢江新城南星單元宅地,直接把剛剛開閘的土地市場(chǎng)燒到了沸點(diǎn)。

??那么接下來(lái)的土地市場(chǎng),還會(huì)有更貴的土地出現(xiàn)嗎?答案是有可能。

??根據(jù)最新公布的2015主城區(qū)第四期讀地手冊(cè),不少宅地具備了這樣的條件。譬如,盛產(chǎn)高價(jià)地的南星單元,有1宗47.85畝宅地計(jì)劃出讓,這宗土地與杭州新地王僅一街之隔,形狀更加方正。

??還有2宗位于湖墅單元、翠苑單元的宅地,也具備創(chuàng)造高溢價(jià)的可能。離2宗地塊最近的融信·杭州公館項(xiàng)目,2014年1月拿地價(jià)高達(dá)25785元/平方米,剔除1.6萬(wàn)平方米保障房面積,實(shí)際樓面價(jià)已超過(guò)30000元/平方米。

??此外,如果市中心潮鳴艮山單元的2宗宅地掛牌出讓,也必將引發(fā)房企爭(zhēng)搶。地塊面積28.2畝和21.6畝,位于鳳起路與環(huán)城東路西南角,是市中心少有的優(yōu)質(zhì)宅地。

??二手房行情還會(huì)一路走高?

??根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2015年,杭州市主城區(qū)二手房共計(jì)成交44891套,同比2014年的25735套增長(zhǎng)74.44%,月度交易量大部分維持在3300套以上??梢哉f(shuō)這個(gè)總交易量已經(jīng)超過(guò)過(guò)去5年的年均交易量,同時(shí)距離2009年51021套的歷史峰值,僅有6130多套的差距。成交量的高低,也直接表明了買賣雙方對(duì)整個(gè)二手房市場(chǎng)的最終認(rèn)可程度。

??那么,2016年的二手房市場(chǎng)會(huì)怎么走,是否還會(huì)延續(xù)2015年的勢(shì)頭?根據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心的分析,二手房交易量超過(guò)去年的可能性不大,預(yù)計(jì)會(huì)沖高回落。原因在于今年樓市政策頻繁發(fā)力,不僅釋放了一大部分市場(chǎng)需求,也提前透支了明后年的漲幅。而對(duì)于今年市場(chǎng)行情走勢(shì),還要取決于后續(xù)樓市政策的出臺(tái),如果政策力度再次發(fā)力,市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)階段性的調(diào)整。

??價(jià)格方面,今年二手房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定或小有回升的可能性極大。一方面隨著城市化進(jìn)程的不斷深入,市政配套設(shè)施的不斷完善,必將給市場(chǎng)帶來(lái)大量拆遷,也將給市場(chǎng)帶來(lái)一定量的購(gòu)房需求,加之此前已積壓尚未釋放的購(gòu)房需求,供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)會(huì)刺激房?jī)r(jià)的上漲。另一方面由于去年以來(lái)土地價(jià)格不斷上漲,“地王”屢創(chuàng)新高,在成本因素作用下,勢(shì)必會(huì)影響二手房掛牌價(jià)格的走向。

??此外,預(yù)計(jì)今年以剛性需求為主的總體格局將繼續(xù)維持,但以改善為目的的購(gòu)房需求還將出現(xiàn)新一輪的增長(zhǎng)。單獨(dú)二胎政策的放開,也將成為助推改善型需求的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)

 

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