去年一線城市樓面價上漲八成 市場風(fēng)險加大

2015年以來，在一系列政策刺激之下，樓市也不斷回暖。尤其是一線城市在樓市回暖的同時，土地市場更是火爆。
1月21日，上海出讓閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)一幅地塊，作為2016年首塊純宅地，該地塊共吸引19家房企參與現(xiàn)場競價，現(xiàn)場經(jīng)過55輪舉牌，最終被閩系房企禹洲地產(chǎn)以26.3億斬獲，溢價率189.2%，樓板價2.8972萬元/平方米。
這是2015年以來一線城市土地市場火爆的一個縮影。上海易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的報告顯示，2014年一線城市土地成交均價為7429元/平方米，2015年成交價不斷攀升，全年土地成交均價漲至13745元/平方米，同比增幅高達85%。而如果扣除樓面價較低的廣州，北京、上海、深圳的樓面價更高。
根據(jù)報告，從近六年一線城市土地成交走勢看，2011和2012年土地成交在行業(yè)環(huán)境變化的影響下處于低位，2013年成交量回升，為近六年來最高位；2014年由于市場降溫，成交量重新回落；2015年市場初步回暖，且受制于政府供地節(jié)奏的約束，成交量慣性下跌。在一線城市供地有限的情況下，土地價格也屢創(chuàng)新高。
泰禾集團董事長黃其森日前在接受《第一財經(jīng)日報》等媒體采訪時介紹，泰禾2013年和2014年總共拿地花了350億，如果到2015年再去拿，可能要700億。黃其森說，2015年泰禾在土地市場不像前兩年那么激進了，因為很多地方地價跟前兩年比翻了一番。
易居研究院的報告顯示，2015年典型房企土地成交量略有下降，成交樓板價和成交總金額均上漲近四成，隨著樓市進一步分化，房企更加集中于大中城市拿地，本身樓板價較高，加之競爭激烈，進一步推高了地價，高地價將導(dǎo)致高房價，預(yù)計2016年大城市房價仍將上漲。
該院預(yù)計，2016年土地平均購置價格增幅將進一步擴大，全年增長10%左右。主要原因包括：2015年房市進入復(fù)蘇通道中，2016年地市也將進入升溫通道；二是從成交結(jié)構(gòu)上看，地價最高的一線城市土地供應(yīng)有限，價格繼續(xù)大漲。
盡管如此，目前一線城市的土地市場已蘊含不小的風(fēng)險。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《第一財經(jīng)日報》記者分析，2015年以前，盡管市場也出現(xiàn)很多地王，但當(dāng)時的樓面價都沒有超過周圍在售房價，市場風(fēng)險相對要小很多。但2015年以來，由于三四線實在太差，大量資金都進入到一二線。很多地塊的樓面價已經(jīng)超越了周邊在售房價。
例如，上海閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)上述地塊周邊的在售樓盤有：綠地璀璨天城、萬科公園大道等，均為兩三房為主的剛需戶型，均價在兩三萬左右。大多比該地塊的樓面價低。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，在去年北京供應(yīng)的49宗商品房住宅用地中，只有300萬平方米是純商品房住宅，其他面積均建設(shè)成為保障房等類型物業(yè)。而按照300萬平米商品房住宅部分計算樓面價，實際北京2015年住宅用地平均樓面價已經(jīng)高達3.8萬左右。但同期，北京實際商品房目前成交均價只在3萬左右，也就是說，按照當(dāng)前地王的成本售價預(yù)期，房價在未來2年需要上漲100%以上。
張大偉說，一線城市雖然市場沒有問題，但土地價格太高，已經(jīng)蘊含著較大的風(fēng)險。尤其是這種資金推動下的地價不冷靜，會導(dǎo)致2016年下半年后出現(xiàn)一個泛豪宅化的趨勢。“因為這些地王要到2016年下半年后才會開始入市，到時候房價要達到現(xiàn)在的一倍以上才能回本，這些問題到到時候都會爆發(fā)出來?！?/p>