樓市擴張速度減緩 主流城市交易額占全國六成

  • 來源: 一財網(wǎng)
  • 2016-02-01 11:20:02
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2015年新房住宅交易額高達7.3萬億元,較2014年上漲17%,交,較2014年上漲6.9易面積約11.24億平方米%。與1998年相比,交易額與面積分別上升349倍與40倍。簡單對比,中國新房交易額是美國的6.4倍、加拿大的6.9倍、日本的18.2倍,一個北京市的新房市場幾乎可以與整個日本抗衡。

整體來看,雖然新房交易量仍處于上升趨勢,但上升的速度已經(jīng)明顯放緩,一系列新特征也正在呈現(xiàn)出來,在2016年及更遠的未來,中國的房地產(chǎn)市場將總體上實現(xiàn)轉(zhuǎn)型,新常態(tài)與新結(jié)構(gòu)的基本輪廓也將大致清晰。

交易分化成為趨勢性特征

經(jīng)過了近20年的高速發(fā)展,目前的新房市場已站在高點,調(diào)整已經(jīng)開始,各線城市間的交易出現(xiàn)分化。主要表現(xiàn)為:

首先,交易向主流城市集中。40個重點城市(占城市數(shù)量的14%)的新房交易GMV(成交總額)占全國近六成,且集中度還在不斷提升,由2013年的53%上升至目前的55.7%。

其次,每一次市場復(fù)蘇時,主流城市的交易增幅均高于全國水平。2008年以來市場經(jīng)歷了3次較為明顯的上升期,分別為2009年、2012年下半年至2013年上半年以及2015年,重點城市的成交漲幅大幅高于全國的平均水平,同時也說明重點城市的市場活躍度與抵御風(fēng)險的能力明顯高于其他中小城市。

再者,房價出現(xiàn)分化,一線城市價格漲幅遠超二三線。以2015年為例,一線城市房價年內(nèi)累計上漲18.6%,二線城市上漲1.1%,三線城市則為-2.2%。

新開工見頂,投資的正反饋趨于弱化

從中國國內(nèi)的情況來看,決定房地產(chǎn)投資的主要因素是庫存去化以及未來的預(yù)期,而決定去化率的關(guān)鍵是需求。從目前的趨勢觀察,需求增速已經(jīng)見頂:首先,第三次生育高(1983~1990年)帶來的剛性需求正在減弱;其次,城鎮(zhèn)化擴張速度的減緩對“城市新市民”的創(chuàng)造能力也在下滑。房地產(chǎn)市場供需格局出現(xiàn)反轉(zhuǎn),庫存的高企以及房企對未來的預(yù)期弱化,使房企的投資積極性明顯下滑,各項指標(biāo)也呈現(xiàn)出疲軟,具體表現(xiàn)為:新開工量見頂,投資額停止增長,施工面積與竣工面積均首次下滑等,市場進入理性回歸階段。

國際經(jīng)驗也同樣表明,新房開發(fā)是大周期,在經(jīng)歷高速發(fā)展期、市場達到飽和后,必然逐步走向衰落。美國房地產(chǎn)歷經(jīng)上百年的發(fā)展周期,在上世紀(jì)70年代新開工量開始見頂;而日本自上世紀(jì)90年代開始,新房開工量便呈現(xiàn)連年下跌;英國新開工量見頂時間是上世紀(jì)60年代。從各國房地產(chǎn)開發(fā)見頂時的人均住房來看,美國、英國與中國大陸一樣,在人均住房0.35套左右時,房地產(chǎn)開發(fā)見頂。美日經(jīng)驗表明,當(dāng)住宅存量戶均超過1.1套時,新房市場基本飽和。

從數(shù)據(jù)上看,2015年新房住宅開工量為10.7億平方米,較上年下滑15%,是1998年的6.4倍。新開工量在2011年見頂,于2012年出現(xiàn)第一次下滑,雖然在2013年出現(xiàn)小幅反彈,但難改下滑大勢,2014~2015年再次進入下行周期。在全國新房庫存高企、銷售增速連年下滑、市場預(yù)期不佳的形勢下,房企的投資積極性明顯降低,2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為6.5萬億元,與2014年基本持平。自2014年起,投資額增速降為個位數(shù),預(yù)計2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資額還將呈現(xiàn)下降趨勢。

土地市場冷熱不均的常態(tài)化

從一級市場土地供應(yīng)來看,近兩年土地市場供應(yīng)總量大幅下滑,2015年100大中城市的土地供應(yīng)面積為15764萬平方米,較2014年下降35.7%,連續(xù)兩年下降,供應(yīng)量達到2009年以來最低。

從土地供應(yīng)連年下降的走勢,我們也可以預(yù)期,未來新房市場的供應(yīng)已經(jīng)見頂,房企自2012年開始拿地步伐已經(jīng)放慢,開始主動減庫存。

具體來看,一二三線城市的土地供應(yīng)面積比例基本為1∶4∶5,其中一線城市的土地市場最熱,一線城市的資源稀缺性與配套的完善對人口的吸引力仍然較大,房企仍然看好一線市場,土地爭搶較為激烈,溢價率高達32%,而三線城市較低,僅為7%。

集中度上升與利潤率收窄

2015年典型房企的平均利潤率降至個位數(shù),較2015年下降2個百分點,較2009年的峰值14.8%下降近半,房地產(chǎn)行業(yè)成為中低利潤行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈,核心盈利能力下滑,財務(wù)風(fēng)險加大。房地產(chǎn)利潤回歸制造業(yè)已成事實。在這個趨勢下,企業(yè)之間的分化、并購與整合將成常態(tài),集中度也會自然提升。

房企的分化主要表現(xiàn)為:一是重點房企市場份額快速上升,行業(yè)集中度進一步提高,2010年以來TOP10市占率提升7個百分點;二是房企布局主要集中于一、二線城市,在一、二線城市的拿地額占比不斷提升;三是TOP50房企的交易額主要集中于一、二線城市,占比達91%。

相比日本,2015年中國房企的TOP10市占率僅為17%,而日本在2014年全國TOP10房企的市占率份額就已達到40%,而首都圈更高達50%,2008年以來日本全國及首都圈的TOP10的市占率分別上升10個和13個百分點。預(yù)計未來5年,在房地產(chǎn)行業(yè)逐步進入平穩(wěn)或下行的發(fā)展新常態(tài)下,市場份額將更加集中于領(lǐng)先企業(yè),預(yù)計TOP10的市占率將超過20%。

新房與二手房之間的聯(lián)動性越來越強

這種聯(lián)動表現(xiàn)在諸多方面:

首先,在一線城市,換房需求占比越來越高,購買新房的前提往往是賣掉舊房,這意味著許多政策制定的邏輯要考慮到這種聯(lián)動影響。數(shù)據(jù)上,2000~2015年我國出售的商品住宅面積合計約為107萬平方米,約占城鎮(zhèn)存量住宅面積的44%,也就是說有五成以上的住房為老舊房屋,這部分居民的換房也很迫切。北京最新的一份調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,在當(dāng)前的成交中改善性需求占比高達74%,較年初上升10個百分點。

其次,客源在二手房與新房之間的轉(zhuǎn)換越來越明顯。過去兩年來,一、二手聯(lián)動非常普遍,潛在的邏輯就是購買二手房的客戶也有可能會成為新房的客戶。因此,在新房交易渠道上,二手房中介手中的潛在客源的價值也越來越大,成為新房去庫存的一支重要力量。

 

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