從春節(jié)樓市看去庫存痛點(diǎn):房價(jià)依舊偏高

  • 來源: 證券時(shí)報(bào)
  • 2016-02-15 16:09:09
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從春節(jié)樓市看去庫存“痛點(diǎn)”

??【環(huán)宇雜談】

??與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和業(yè)內(nèi)聊天時(shí)發(fā)現(xiàn),到底有多少庫存,他們也不清楚,反正3~5年內(nèi)消化不完。

??李宇嘉

??在猴年春節(jié)即將來臨,懷揣一年積蓄和年終獎(jiǎng)的“老鄉(xiāng)”踏上春運(yùn)之路時(shí),央媽送來了“大紅包”:對(duì)于非限購城市,首套房、二套房購置貸款的首付比例分別降至20%和30%。同時(shí),各地也祭出財(cái)政補(bǔ)貼、減稅、送裝修等“大招”,卯足力量吸引回鄉(xiāng)過節(jié)、探親人群買房。在“去庫存”已呈上下齊動(dòng)、左右聯(lián)動(dòng)之勢(shì)下,三四線城市能否從庫存高壓的泥潭中解脫出來呢?

??春節(jié)前后,筆者在廣西、湖南等地一些三四線城市調(diào)研后,發(fā)現(xiàn)樓市“去庫存”的“痛點(diǎn)”比想象的要多。

??一是庫存量非常大,披露的售庫存消化期均在2年以上,而這僅僅是庫存的一部分。由于這些城市預(yù)售要求(高層達(dá)到2/3形象進(jìn)度、中高層封頂)形同虛設(shè),項(xiàng)目出地面即開始賣樓是普遍現(xiàn)象,過去幾年城市擴(kuò)張又供應(yīng)了很多土地。因此,隱性庫存隨時(shí)會(huì)冒出來。筆者與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和業(yè)內(nèi)聊天時(shí)發(fā)現(xiàn),到底有多少庫存,他們也不清楚,反正3~5年內(nèi)消化不完。

??二是新房多位于偏遠(yuǎn)的新區(qū)或新城,房子早建起來了,但基本的公共服務(wù)無從談起,有的連接主城區(qū)的道路還在修建,高鐵站到主城區(qū)花半個(gè)小時(shí)到1個(gè)小時(shí)很正常。過去幾年,借助于高鐵新城、產(chǎn)業(yè)新城、城市副中心等概念,東西聯(lián)動(dòng)、南北呼應(yīng)、中心極化是樓市發(fā)展的空間共性,三四線城市“骨架”被拉大了。

??道路交通是在售項(xiàng)目最大的“賣點(diǎn)”,但相關(guān)市政設(shè)施(地下管網(wǎng)、水電煤氣)、生活設(shè)施(如菜市場(chǎng)、公交站、郵局)、公共服務(wù)(教育、醫(yī)療)嚴(yán)重滯后,已售房屋也并無多少入住,晚上漆黑一片是這些新區(qū)、新城的共性。因此,盡管三四線城市地方政府、開發(fā)商使出渾身解數(shù),但返鄉(xiāng)人群購房的積極性并不是太高,一方面忌憚房價(jià)還會(huì)下跌,另一方面覺得房子不太適合居住。

??三是需求可持續(xù)性不夠。目前,通過拆遷補(bǔ)償、子女購房,多數(shù)三四線城市原市民家庭已經(jīng)擁有了2套或以上住房。由此,除了少量改善型需求外,原市民不再是購房主力,來自轄屬縣、附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購房、輸出勞務(wù)返鄉(xiāng)置業(yè)占據(jù)60%以上需求份額。特別是,房子、車子、票子(彩禮)已經(jīng)成為縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)婚新“三大件”,農(nóng)民工回鄉(xiāng)或農(nóng)民在城鎮(zhèn)買房多數(shù)基于婚房倒逼。

??但是,農(nóng)民年可支配收入多在2萬元左右,“咬牙”買房往往集祖孫三代積蓄。而且,買房后很多家庭還要支付裝修、家具家電、買車等費(fèi)用,這就必然擠壓其他方面的消費(fèi),甚至擠壓農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性投資,很多農(nóng)民甚至被迫舉債付首付。在新房集中區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)不到位的情況下,未來在城市生活的支出還很大。因此,根據(jù)筆者走訪,三四線城市靠農(nóng)民買房“去庫存”的可持續(xù)性存疑。

??四是三四線城市房價(jià)依舊偏高。目前,筆者調(diào)研的三四線城市,房價(jià)多在3000~4000元之間,基本為農(nóng)民月收入的2倍左右。但在10年前,這些城市的房價(jià)多在600~800元,與當(dāng)時(shí)農(nóng)民收入相差不多。同時(shí),考慮到時(shí)下城市的生活成本已居高不下,與10年前不可同日而語,多數(shù)受訪農(nóng)民購房者認(rèn)為目前房價(jià)偏高。但是,開發(fā)商均認(rèn)為,3000~4000元的房價(jià)已經(jīng)接近建材和建筑安裝成本,即便降價(jià)空間也有限。由此,房價(jià)成為制約農(nóng)民購房需求釋放的另外一個(gè)“痛點(diǎn)”。

??最后是房屋供應(yīng)的有效性較低。公共服務(wù)配套滯后已嚇跑了不少農(nóng)民,除此之外,三四線城市新房供應(yīng)中,適合改善型需求的大面積住房偏多,而農(nóng)民需求的、總價(jià)較低的中小戶型住房偏少。此外,三四線城市缺乏二手住房市場(chǎng),投資需求缺乏成長空間,也抑制了一部分需求。同時(shí),樓市全面滑坡,債務(wù)鏈條斷裂現(xiàn)象比比皆是,房子抵債很普遍,包工頭成了業(yè)主,新房轉(zhuǎn)手在微信端屢屢被刷屏。除個(gè)人按揭貸款外,再抵押盤活資金的案例很少,買房即意味著手上資金被凍結(jié),這也嚇跑了一部分購房者。

 

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