樓市去庫(kù)存能否找到“強(qiáng)心劑”

  • 來(lái)源: 中國(guó)青年報(bào)
  • 2016-02-22 11:09:36
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 2月19日,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布文件,從本月22日起,除了一線城市,其他城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營(yíng)業(yè)稅征收比例將降低。

    降低購(gòu)房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率、降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)征收比例——不到20天連出三招,今年房地產(chǎn)調(diào)控的大幕已經(jīng)開(kāi)啟。

    在業(yè)界看來(lái),巨大庫(kù)存已成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的最大問(wèn)題,也是擺在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面前的難題。財(cái)政部等三部門(mén)的新政策目標(biāo)指向正是去庫(kù)存。

    那么,房地產(chǎn)庫(kù)存到底有多少?

    在2月19日召開(kāi)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇2016年年會(huì)上,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴拿出了數(shù)據(jù)。

    “我覺(jué)得有大中小三個(gè)口徑?!蓖跻圾Q說(shuō),最小的口徑是已建成的商品房待售面積,中口徑是加上在建的未售面積,最大的口徑是已購(gòu)買(mǎi)土地但尚未開(kāi)發(fā)的面積。

    王一鳴拿出的數(shù)據(jù)顯示,到去年12月底,全國(guó)房地產(chǎn)待售面積為7.18億平方米,這是房地產(chǎn)庫(kù)存的最小口徑。加上在建面積73.5億平方米,是庫(kù)存的中口徑,這個(gè)庫(kù)存量需要5年9個(gè)月的時(shí)間才能消化掉。

    “如果再加上待開(kāi)發(fā)土地面積,按平均容積率2.37計(jì)算,房地產(chǎn)庫(kù)存需要6年5個(gè)月才能消化掉,這是房地產(chǎn)庫(kù)存的大口徑?!蓖跻圾Q說(shuō)。

    也就是說(shuō),最悲觀地看,目前房地產(chǎn)庫(kù)存需要6年5個(gè)月的消化時(shí)間。

    值得注意的是,全國(guó)總體庫(kù)存量大,但已經(jīng)出現(xiàn)分化。一二線城市庫(kù)存正在緩解,但三四線城市至今沒(méi)有緩解的跡象。

    中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬告訴記者,本月初針對(duì)非限購(gòu)城市,央行下調(diào)房貸首付比例,此次財(cái)政部等三部門(mén)調(diào)低房地產(chǎn)交易稅費(fèi),切實(shí)降低購(gòu)房成本,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的活躍,推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存。這也是實(shí)施積極財(cái)政政策穩(wěn)增長(zhǎng)的具體表現(xiàn)。

    那么,此次三部門(mén)的新政究竟能對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生多大的刺激作用?

    按照三部門(mén)的新政,購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房,面積90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。

    購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房,90平方米及以下的,減按1%征收契稅;90平方米以上的,減按2%征收契稅。

    個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)兩年以上(含兩年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的,免征營(yíng)業(yè)稅。

    房地產(chǎn)中介公司算了一筆賬。對(duì)一個(gè)二套房購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō),假設(shè)購(gòu)買(mǎi)一套90平方米、總價(jià)100萬(wàn)元的住房,需要繳納契稅3萬(wàn)元,按照新政,只需要繳納1萬(wàn)元。

    偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,這個(gè)政策將有利于降低購(gòu)房成本,增加購(gòu)房需求,加快房產(chǎn)流通,加快去庫(kù)存,降低庫(kù)存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)樓市繁榮,進(jìn)而提振宏觀經(jīng)濟(jì)。

    在胡景暉看來(lái),2015年“330新政”出臺(tái)之后,一系列利好樓市的政策全部都是貨幣政策,但是從去年四季度開(kāi)始,貨幣政策對(duì)樓市刺激的邊際效應(yīng)逐步減弱,市場(chǎng)也在降溫。此次中央重啟財(cái)稅政策,意味著未來(lái)財(cái)稅政策和貨幣政策雙管齊下,將成為促進(jìn)房產(chǎn)流通,加快結(jié)構(gòu)調(diào)整,加速去庫(kù)存化,促進(jìn)樓市繁榮的主要政策方向。

    政策實(shí)施效果尚需時(shí)間檢驗(yàn),對(duì)樓市去庫(kù)存來(lái)說(shuō),似乎并不是一件容易的事。

    在王一鳴看來(lái),目前樓市最突出的矛盾有兩點(diǎn):一個(gè)是三四線城市化解庫(kù)存難度大,下一步怎么化解,還找不到特別有效的辦法;另一個(gè)是商業(yè)用房和辦公用房去庫(kù)存壓力更大,需要10年10個(gè)月才能消化,而且有相當(dāng)一部分商業(yè)用房沒(méi)辦法消化。

    王一鳴提出了8條措施破解庫(kù)存難題,包括在人口凈流出的地區(qū)控制房地產(chǎn)用地供給量,提高保障性安居工程的貨幣化安置比例,發(fā)展批量化租賃的市場(chǎng),探索建立城市住宅政策性銀行,推進(jìn)住房按揭貸款利率抵扣個(gè)人所得稅,通過(guò)特殊政策進(jìn)一步鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口買(mǎi)房,商業(yè)用房、辦公樓資產(chǎn)證券化,盡量取消以前的一些限制性政策等。

    在胡景暉看來(lái),房地產(chǎn)調(diào)控仍需進(jìn)一步深化。比如一線城市也需要通過(guò)減稅的方法來(lái)促進(jìn)二手房流轉(zhuǎn);除了契稅和營(yíng)業(yè)稅,個(gè)稅也有減免空間。

    盡管過(guò)去的一年是房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題暴露的一年,但這個(gè)行業(yè)的銷(xiāo)售收入依然處于高位。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2015年房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售額達(dá)到8.73萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)14.4%,創(chuàng)歷史新高。

    王一鳴提供的數(shù)據(jù)顯示,房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、附加稅、企業(yè)所得稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收在整體稅收收入中占到30%,“我覺(jué)得在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中非常重要?!?

 

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