房價暴漲 卻只有一線樓市在唱獨角戲

  • 來源: 華夏時報
  • 2016-02-29 15:56:38
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??房價上漲的風吹草動繼續(xù)撩動市場的最敏感神經(jīng)。

??與往年春節(jié)后的成交淡季不同,數(shù)據(jù)顯示,2月15日至21日的7天時間里,北上廣深的銷售套數(shù)分別為979、2740、1329和958套。在經(jīng)濟一片寒意的大背景下,樓市儼然一幅火熱景象。

??而從價格上看,北京、上海及深圳房價均已瘋漲到歷史高位。數(shù)據(jù)顯示,2016年1月,上海商品住宅成交均價為3.59萬元/平方米,同比上漲24.9%;深圳新房成交均價達4.65萬元/平方米,同比上漲74.27%。偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)則顯示,1月份,北京新建商品房(剔除保障房)成交均價為29370元 /平方米,同比上漲38.9%。

??樓市真的又要開啟新一輪的暴漲之旅嗎?在經(jīng)濟大棋局整體低迷之下,去庫存、去產(chǎn)能使得包括房地產(chǎn)在內(nèi)的多個支柱型產(chǎn)業(yè)的轉型迫在眉睫,針對樓市的寬松政策更是一個接著一個,房價上漲的確有了借口;但另一面由于經(jīng)濟原動力失速,購買力和庫存壓力一降一升之際,是市場繼續(xù)瘋狂還是降價求量,成了樓市不得不要做的終極選擇題。何況,中央祭出去庫存大旗要的是房價的穩(wěn)而不是新一輪暴漲,而三四線城市的樓市已是風聲鶴唳。

??漲或者跌,迷霧重重。但可以肯定的是,站在十字路口的樓市無論選擇什么方向,路都在越來越窄。

??房價“暴動”

??本輪房價的上漲之風起于二手房。

??春節(jié)后,上海的房價上漲甚至引發(fā)了購房者的“恐慌購房”。據(jù)了解,春節(jié)后,上海很多二手房業(yè)主紛紛上調了掛牌均價,大部分房源價格上調了5%-10%。

??“上海房價上漲的原因仍在于供需不平衡?!敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟指出,目前上海市場的庫存量較低,去庫存速度低于6個月。在政策利好不斷釋放的背景下,市場出現(xiàn)了房價上揚的市場預期。在這種預期下,上海豪宅出現(xiàn)大量成交,從而拉升了上海房價在短期內(nèi)的快速上揚。

??而對于北京來說,春節(jié)后的上漲更多是年前漲價的延續(xù)。

??以北京海淀區(qū)學清路附近的精裝房為例,房齡15年的100平方米左右兩居室,現(xiàn)在報價在500萬元左右,春節(jié)前的價格則為450萬元,而在去年8月之前,同樣戶型的房源價格則一直在400萬元上下。

??統(tǒng)計數(shù)據(jù)赤裸裸地展示了北京今年1月份房價的上漲幅度。據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計,1月北京新建商品房(剔除保障房)成交均價為29370元/平方米,同比上漲38.9%,環(huán)比漲幅為1.5%;二手住宅成交均價為41270元/平方米,同比上漲16.7%,環(huán)比上月上漲1.7%。

??另外,讓市場找到瘋狂理由的還有龍頭房企的定價調整。2月24日,北京萬科半推半就的漲價風聲成為房企打破沉默的第一響雷聲。

??在澄清旗下項目全線漲價的消息時,北京萬科強調,公司并無全線漲價計劃,但萬科金域東郡和萬科天地項目因產(chǎn)品升級確實上調了銷售價格。此外,據(jù)媒體報道,在杭州,萬科西廬、大都會79號等多個項目價格均有所上浮。據(jù)當?shù)赝该魇鄯烤W(wǎng)顯示,這些項目漲幅多在500-1000元/平方米。

??在深圳,盡管房價已經(jīng)連續(xù)上漲一年半,但開發(fā)商對于后市似乎仍信心十足,一些項目每次開盤價格均有不同程度跳漲,如佳兆業(yè)城市廣場與龍光九龍璽,每次加推每平方米均會漲價三五千元。

??“現(xiàn)在深圳樓市這么火爆,開發(fā)商都不希望賣得太快,都想著利潤最大化,根本不愁賣不出去,最怕的是黃金樓市中無房可賣?!饼垗弲^(qū)的某樓盤負責人對《華夏時報》記者說,深圳樓市供不應求,而且信貸整體仍會持續(xù)寬松,因此房企調價后仍有購房者愿意埋單。

??亞豪機構市場總監(jiān)郭毅則表示:“一線城市目前市場較熱,主要是由供求不平衡引起的,在價格繼續(xù)走高的預期下,改善型需求大量釋放,成交價格被拉高,造成了房價大幅上漲的‘假象’。但實際上,這其中已經(jīng)透支了未來幾年的需求,同時,隨著價格的上調,一線城市未來仍會面臨有價無市的市場局面?!?

??政策十字路口

??在全國樓市去庫存的總體要求下,無論是中央還是地方政策都趨向寬松。不過,一線城市的樓市熱銷似乎顯得不合時宜,仍受限購限制的一線城市樓市政策也再次朝著相反的方向延伸。

??春節(jié)過后,深圳市場一直熱傳將出臺調控政策,包括非深圳戶籍人口購房社保年限由1年改為3年、個人普通住房對外銷售所需繳納的營業(yè)稅免征期由2年改為5年、首套房按揭貸款的要求提高與適當收緊房屋評估價等。2月24日,深圳市住建局局長楊勝軍還公開表示,深圳市政府正在研究采取措施調控房價。

??“社保年限由1年改3年是比較確定即將出臺的調控措施,據(jù)我們掌握的信息,相關的幾個部門都在修改系統(tǒng),如果3月1日來不及,3月份也會出臺?!鄙钲谀炒笮椭薪榭偨?jīng)理告訴《華夏時報》記者,事實上,四個一線城市中,深圳的社保年限門檻最低,為了抑制房價過快上漲,這次也只是跟上其余三個城市的政策而已。

??“政府內(nèi)部有的人認為在中央去庫存的大背景下,深圳不適宜單獨收緊樓市政策,而部分人認為深圳房價暴漲速度確實過快,這也不利于樓市長期健康發(fā)展。”深圳規(guī)土委內(nèi)部人士稱,單純依靠保障房平抑房價,短期效果不大。

??美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰告訴記者,雖然貸款利率仍在走低,但春節(jié)后,銀行已經(jīng)明顯收緊了貸款條件,此前不同類型的客戶都能批下貸款,現(xiàn)在在客戶資金流水和房屋評估價上要求嚴格了。

??與深圳不同,上海則從供應端著手,在三四線城市和部分二線城市忙著去庫存時,上海則重拾70/90政策,加碼應對供不應求的局面。

??按照上海市最近發(fā)布的通知要求,未來上海將優(yōu)化住房供地結構,增加中小套型住房供應比例,中心城區(qū)不低于70%,郊區(qū)不低于60%,部分供需矛盾突出的區(qū)域,提高到70%。

??“從商品住宅的存量情況來看,目前市場供應豪宅化明顯,面積在90平方米以下的商品住宅存量占比則最少?!鄙虾R拙友芯吭焊痹洪L楊紅旭稱。

??而根據(jù)上海鏈家研究部數(shù)據(jù),上海房地產(chǎn)市場中,面積在90平方米以下的商品住宅存量僅為159萬平方米,按照目前市場去化速度來看,全部90平方米以下的商品住宅僅需3-4個月就能完全去化。

??“實際上,不僅是上海,土地已是一線城市當前面臨的一大資源瓶頸。目前,上海、深圳及北京主城區(qū)的建設用地總規(guī)模都已接近規(guī)劃天花板,新增用地空間狹小。這也導致地價高企,所建住宅出現(xiàn)豪宅化傾向?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉稱。

??據(jù)悉,此次北京萬科提價的兩個項目均位于大興區(qū),最近一次開盤均價約為3.3萬元/平方米和3.5萬元/平方米。而在2月23日下午,大興區(qū)黃村成功出讓一宗總價39億元的住宅用地,樓面價已達到4.7萬元/平方米,大幅超出目前萬科大型兩項目的售價。

??穩(wěn)樓市大棋局

??“在中央對樓市政策的調整中,實際上對一線城市的政策仍然是以‘控制’為主,其目的就是避免一線城市在樓市寬松政策之下再度上演房價狂歡?!苯咏〗ú康囊晃幌⑷耸繉Α度A夏時報》記者表示,這也符合中央在樓市政策上一直采取的“分類調控”方針。

??實際上,今年以來,中央連續(xù)出臺降首付、降契稅等樓市去庫存新政,加上地方放寬購房條件的政策出臺,二三線城市的住宅成交量已出現(xiàn)節(jié)后回暖的跡象。

??公開數(shù)據(jù)顯示,截至目前,杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門等二線城市的庫存量已出現(xiàn)連續(xù)4個月環(huán)比下跌、連續(xù)6個月同比下跌的態(tài)勢;其中不少城市在春節(jié)后也迎來成交增長,但多數(shù)樓盤并未漲價。

??“二線城市銷量的增長主要因為政策的寬松削弱了購房者的觀望情緒。”張大偉表示,二三線城市尤其是三線城市房價難以走高,與城市人口的流入量和庫存比相關。

??而庫存長期積壓,造成二三線城市開發(fā)商拿地積極性仍未回升??硕饠?shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示,2月15日至2月21日,監(jiān)測的40個主要城市土地成交量環(huán)比減少44%,出讓金環(huán)比減少52%。

??“一線城市的交易雖然還較活躍,但抵不上三四線城市的下滑,整個樓市的投資情況還是處于較低迷的水平?!?易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱向記者表示,對于中央來說,現(xiàn)在除了房地產(chǎn)可以拉動經(jīng)濟,短期內(nèi)找不到其它如此投資量龐大,又可以推動上下游經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)。

??丁祖昱認為,從去年房地產(chǎn)投資的情況來看,全國房地產(chǎn)開發(fā)增速只有1%,仍處于較低的水平,房企的投資意愿并不高。去年房企新開工面積下滑了15%左右,今年下滑速度可能會放緩,但能否真正穩(wěn)定下來,還很難說。

??“按中央的原話說,房地產(chǎn)要在穩(wěn)定經(jīng)濟中起到重要作用。這意味著,在一定的時間里房地產(chǎn)仍是穩(wěn)定經(jīng)濟的重要角色,但經(jīng)濟的拉動、未來的增長潛力,則還要靠轉型后的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè),不能只依靠房地產(chǎn)。”陳晟在接受記者采訪時說,經(jīng)濟企穩(wěn)回升后,房地產(chǎn)階段性的作用將逐步會減弱。

 

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