新浪樂(lè)居訊 上海二手房指數(shù)辦公室今天發(fā)布月度報(bào)告顯示，2016年2月，上海二手房指數(shù)為3366點(diǎn)，比上月上升114點(diǎn)，環(huán)比上漲3.46%，漲幅擴(kuò)大2.51個(gè)百分點(diǎn)。漲幅之大，為2007年11月以來(lái)最高點(diǎn)。
??2016年2月，上海二手房市場(chǎng)藉上月之勢(shì)在春節(jié)后突然發(fā)力，價(jià)格跳漲明顯，賣家市場(chǎng)再現(xiàn)，恐慌性購(gòu)房蔓延。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，2月的市場(chǎng)特征為：一、去年京滬深三大一線城市房?jī)r(jià)漲幅上海最低，市場(chǎng)中“補(bǔ)漲”預(yù)期強(qiáng)烈，推動(dòng)節(jié)后房?jī)r(jià)暴漲，之前的市場(chǎng)博弈情緒被驅(qū)散；二、兩部一局新政中，僅契稅減征對(duì)上海適用，惠及非普通房，引發(fā)了入市潮，尤其是改善型需求提前，賣家則轉(zhuǎn)嫁利好，掛牌價(jià)調(diào)高幅度甚至超過(guò)減征部分，買家在“買漲不買跌”驅(qū)動(dòng)下依然出手，購(gòu)房加杠桿的政策性因素作用明顯；三、賣家待價(jià)而沽，一再跳價(jià)唯恐低賣，寧愿付違約款，有的甚至要求買家在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。其中不少是置換交易，環(huán)環(huán)相扣，導(dǎo)致房?jī)r(jià)頻頻上調(diào)；四、新房豪宅化，二手市場(chǎng)改善性房源供應(yīng)斷層，結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致適銷房型哄搶；五、連續(xù)兩個(gè)月逾4萬(wàn)套以上天量成交后，部分中介推波助瀾，甚至出現(xiàn)為購(gòu)房首付做杠桿配資拉抬房?jī)r(jià)；六、部分投資客利用金融杠桿入市投機(jī)炒房；七、政策性需求流入，在去庫(kù)存政策促動(dòng)下，部分外來(lái)人才，拋售家鄉(xiāng)三四線城市房產(chǎn)，甚至傾兩代人之力轉(zhuǎn)而購(gòu)入漲幅更快的一線城市房產(chǎn)。截至2016年2月29日，全市二手住宅掛牌量為122996套，較上月上升2.9%。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)、外環(huán)外掛牌量分別為30045套、66840套、26111套，較上月上升2.1%、2.4%、5.4%。
??2月19日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策發(fā)布通知，上海實(shí)施首套非普通房契稅減征至1%-1.5%。2月23日，上海市府發(fā)文，優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，新開發(fā)住宅中小戶型比例至少60%-70%以上；規(guī)定開發(fā)商持有商業(yè)、辦公物業(yè)年限。2月26日，央行行長(zhǎng)周小川出席新聞發(fā)布會(huì)表示，個(gè)人住房加杠桿邏輯是對(duì)的，住房貸款應(yīng)大力發(fā)展。2月28日，市委書記韓正指出，維護(hù)市場(chǎng)秩序，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。同日，上海住建委表示，將抑制投機(jī)性購(gòu)房，確保上海樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)散布不實(shí)信息的房產(chǎn)中介予以嚴(yán)肅處理。2月29日，央行宣布自3月1日起，普遍下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，再次釋放寬松信號(hào)。
??市區(qū)板塊領(lǐng)漲全市
??報(bào)告顯示，2016年2月，傳統(tǒng)市區(qū)全部7個(gè)區(qū)及浦東陸家嘴整體上漲3.59%，漲幅較上月擴(kuò)大2.61個(gè)百分點(diǎn)。其中，市中心4區(qū)及陸家嘴整體上漲3.60%，漲幅較上月擴(kuò)大2.60個(gè)百分點(diǎn)。
??2月，市區(qū)漲幅較大的長(zhǎng)寧、黃浦、靜安、普陀分別上漲3.71%、3.69%、3.66%、3.56%。改善及豪宅置業(yè)需求表現(xiàn)旺盛，受新房豪宅化影響，二手房掛牌拉高房?jī)r(jià)，在動(dòng)輒千萬(wàn)以上的一手房成交帶動(dòng)下，二手房被追買。抽樣顯示，節(jié)后約8成板塊新增房源掛牌價(jià)都高于前期成交房源，且基本在一周內(nèi)成交，以600萬(wàn)以上二房和800萬(wàn)以上三房成交最為熱門。部分賣家坐地起價(jià)，有的買家選擇全款拿下，有的買家甚至不看房直接下定，市場(chǎng)氣氛十分緊張。如黃浦、靜安等非學(xué)區(qū)概念的次新房，新增房源節(jié)后都出現(xiàn)了5%以上的漲幅，且不少熱門小區(qū)出現(xiàn)了排隊(duì)看房的現(xiàn)象。購(gòu)房者中不乏一些投資者身影，購(gòu)買的多為千萬(wàn)左右次新房。
??2月，新興城區(qū)整體上漲3.33%，漲幅較上月擴(kuò)大2.38個(gè)百分點(diǎn)。新興城區(qū)的一些熱門板塊，規(guī)劃、出行、環(huán)境都不遜于市區(qū)，改善置業(yè)成交火熱，如漲幅較大的嘉定、閔行、寶山近市區(qū)部分分別上漲3.77%、3.49%、3.11%。部分一手房項(xiàng)目節(jié)后提價(jià)入市，加上區(qū)域內(nèi)二手房中大戶型供給不足，帶看量驟增直接帶動(dòng)區(qū)域二手房跳價(jià)。另外，部分開發(fā)商饑餓營(yíng)銷，土地儲(chǔ)備不足的則惜售，二手房業(yè)主也效仿，加大了新興城區(qū)供需矛盾。而節(jié)后土地引發(fā)眾多知名開發(fā)商搶購(gòu)，高溢價(jià)成交，提高了周邊房源賣家心理預(yù)期。如置換客青睞的開發(fā)5年內(nèi)某品牌小區(qū)，新增掛牌少，賣家底氣十足，節(jié)前350萬(wàn)的90平方米二房，節(jié)后數(shù)天內(nèi)一路漲價(jià)達(dá)400萬(wàn)以上，仍有買家接盤。
??2月，非新興城區(qū)整體上漲2.55%，漲幅較上月擴(kuò)大2.43個(gè)百分點(diǎn)。漲幅最大的浦東臨港新城、青浦華新、浦東曹路板塊分別上漲3.81%、3.75%、3.63%，由于本行政區(qū)中接近市區(qū)板塊一二手房量?jī)r(jià)齊升，帶動(dòng)了遠(yuǎn)郊板塊，成交案例中不少為預(yù)算有限的首次購(gòu)房者。金山、奉賢、崇明兩區(qū)一縣分別上漲2.16%、1.76%、0.43%，城區(qū)中心延續(xù)領(lǐng)漲，如金山新城、奉賢南橋分別上漲2.14%、1.96%，而奉賢奉城僅下跌0.18%。
??上漲板塊增至九成
??報(bào)告顯示，2016年2月，全市130個(gè)板塊中，上漲板塊116個(gè)，占比89.2%；下跌板塊7個(gè)，占比5.4%；持平板塊7個(gè)，占比5.4%。
??上漲板塊平均上漲3.56%，漲幅環(huán)比擴(kuò)大2.47百分點(diǎn)。上漲板塊的主要特征為，中環(huán)以內(nèi)購(gòu)房需求旺盛，推動(dòng)房?jī)r(jià)高漲，其中改善置業(yè)板塊漲幅尤為明顯。如長(zhǎng)寧中山公園、黃浦老西門、靜安大寧綠地、虹口北外灘分別上漲4.80%、4.61%、4.21%、4.16%。部分優(yōu)質(zhì)房源跳價(jià)明顯，如節(jié)前600萬(wàn)左右的二房，節(jié)后跳價(jià)30萬(wàn)。部分賣家甚至屢次調(diào)高掛牌價(jià)，幅度達(dá)10%以上，仍有買家接盤。虹口臨平路逾300套一手房項(xiàng)目開盤“日光”，周邊二手房賣家紛紛提價(jià)，甚至不惜毀約，板塊整體上漲4.25%。而一些高新科技園區(qū)板塊附近，年輕白領(lǐng)就近置業(yè)需求強(qiáng)烈，漲幅較大如浦東張江、閔行七寶、楊浦新江灣城分別上漲4.72%、4.04%、3.76%。掛牌房源處于快速去化狀態(tài)，以總價(jià)500萬(wàn)左右的房源最為搶手，買家甚至身揣定金看房。另外，一些多軌交的老工房（售后公房）板塊也出現(xiàn)了明顯上漲，如徐匯田林、浦東上南、虹口四川北路分別上漲3.81%、3.68%、3.65%。
??持平板塊7個(gè)，統(tǒng)計(jì)顯示，新興城區(qū)偏遠(yuǎn)的動(dòng)遷房密集區(qū)、經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)域房源供應(yīng)充足，漲跌抵消。如浦東航頭、青浦趙巷走平。
??下跌板塊平均下跌0.16%，跌幅比上月縮小0.11個(gè)百分點(diǎn)。主要集中在新興城區(qū)的外圍板塊，如松江新橋、青浦重固、閔行吳涇、寶山羅店分別下跌0.24%、0.22%、0.14%、0.11%。區(qū)域內(nèi)二手房放盤案例增多，多為改善客拋出老工房，為求快速成交，一些急售賣家降價(jià)攬客。如150萬(wàn)左右的剛需老工房一般可議價(jià)1%-2%。
??上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，2月春節(jié)甫過(guò)，上海二手房市場(chǎng)出現(xiàn)搶購(gòu)局面，儼然進(jìn)入賣方市場(chǎng)。一系列去庫(kù)存新政把一線城市排除在外，上海僅部分契稅優(yōu)惠，但對(duì)已經(jīng)火熱的上海樓市房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)是火上添油。股市大幅波動(dòng)，人民幣持續(xù)貶值，不少人把購(gòu)房納入避險(xiǎn)性投資，以求保值增值，其中也不乏投機(jī)者利用高杠桿炒房。這一輪調(diào)控，居民購(gòu)房加杠桿的政策顯效，但暴漲中不排除非理性沖動(dòng)。
??1月上海官方公布，房地產(chǎn)庫(kù)存僅7個(gè)月，但寬松的政策引發(fā)樓市火爆。短期內(nèi)，市場(chǎng)仍將處于強(qiáng)勢(shì)上漲通道，吸引更多的購(gòu)買力。不過(guò)，房?jī)r(jià)暴漲是否倒逼政府出臺(tái)針對(duì)一線城市的緊縮政策，拭目以待。
