一線樓市普遍面粉貴于面包 房價回溫將持續(xù)

  • 來源: 北京商報
  • 2016-03-05 09:52:31
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去庫存的大背景下,各地房地產(chǎn)市場眾生百態(tài)盡顯,加之日前央行行長周小川明確表示,房貸首付比例降低仍有空間,各類城市分化進(jìn)一步凸顯。日前,北京市統(tǒng)計局發(fā)布了1月全國70個大中城市住宅銷售價格,北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn),數(shù)據(jù)顯示,1月一線城市繼續(xù)維持“高姿態(tài)”,新房、二手房價格環(huán)比漲幅進(jìn)一步擴大;部分二三線城市受到持續(xù)出臺的刺激政策推動,出現(xiàn)上漲跡象;另外,還有以三線城市為主的部分城市始終難有起色。

??二線城市:政策拉動房價攀升

??不同于漲跌分明的一線及三四線城市,多數(shù)情況下,二線城市的房價走勢均較為平穩(wěn)。但伴隨著房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費優(yōu)惠、非限購城市貸款首付降低等一系列利好刺激,原本庫存壓力就較輕的這一市場也出現(xiàn)了微妙的變化。

??梳理國家統(tǒng)計局近期公布的數(shù)據(jù)不難看出,自去年11月以來,二線城市新建商品住宅及二手住宅價格出現(xiàn)了較為明顯的上漲,一批位于長三角、珠三角核心經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的二線城市表現(xiàn)尤為突出。其中,南京去年商品住宅成交金額達(dá)到1934億元,刷新歷史紀(jì)錄,甚至超過了一線城市中的廣州。“二線城市房價上漲的根本原因其實是地價的攀升”,亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳保存告訴北京商報記者,“隨著一線城市拿地空間越來越小,不少大中型房企都轉(zhuǎn)到二線城市搶地,直接助推‘面粉’價格大漲,房價上漲就在意料之中了?!?

??在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉眼中,今年上半年房地產(chǎn)救市政策仍會持續(xù)加碼,但樓市依然面臨巨大的風(fēng)險,一線城市屢次拍出的高價地塊推動房價上漲作用十分顯著,而未來一年內(nèi),二線城市將成為市場熱點。“事實上,2014年4月起,新一輪的救市周期已經(jīng)開啟,從‘9·30’到‘3·30’,各種利好政策持續(xù)加碼,對市場影響深遠(yuǎn),包括石家莊等在內(nèi)的部門三線省會城市房價也開始了奮起直追。”陳保存表示。

??三線城市:多重利好難解庫存壓力

??盡管二線城市樓市出現(xiàn)了春意濃濃,樓市刺激新政持續(xù)加碼,少數(shù)三線城市伴隨二線城市出現(xiàn)“暖春”,但掣肘于過高的庫存壓力,多數(shù)三線城市的房地產(chǎn)市場仍深陷寒冬。國家統(tǒng)計局等機構(gòu)公布的新建商品住宅及二手住宅價格連連下滑以外,房企的投資熱情也難見回溫。

??針對此種情況,國泰君安(17.760, 0.13, 0.74%)首席宏觀分析師任澤平曾直言,未來十年三四線城市的房價上漲空間不大,房地產(chǎn)投資也會出現(xiàn)低增長甚至零增長。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也強調(diào),大量三四線城市出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化,加之樓市供應(yīng)規(guī)模過大、市場供過于求,最終造成了房價下滑的后果?!耙獙崿F(xiàn)三四線城市房價由負(fù)轉(zhuǎn)正,不僅需要政策之手給予外力支持,更需要這些城市自身大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì),留住有消費能力的人口,為區(qū)域樓市注入向上的發(fā)展動力?!?郭毅表示。

??相比于上述兩位分析人士,陳保存的預(yù)測則較為樂觀,“這三年多來,三線城市一直在主動調(diào)整開發(fā)節(jié)奏,房企不投資也不拿地,目前來看,商業(yè)旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域的庫存問題的確仍嚴(yán)峻,但在持續(xù)的信貸放量政策推動下,主城區(qū)大部分住宅樓盤的存量已經(jīng)消化得差不多了”。他同時指出,由于重點城市房價居高不下,三線城市居民返鄉(xiāng)置業(yè)的需求也在抬頭,“可以預(yù)計的是,如果相應(yīng)的刺激政策持續(xù)密集推出,原本積重難返的三線樓市也將迎來翻身機會”。

??一線城市:房價回溫將持續(xù)

??作為全國房地產(chǎn)市場的領(lǐng)漲者,近年來,一線城市的房價始終不為政策所動,上揚態(tài)勢堅挺。2月19日,財政部等多部委聯(lián)合發(fā)布了詳細(xì)的房地產(chǎn)交易契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠新政,但卻明確北上廣深這4個城市只執(zhí)行第一條政策,即對購買家庭惟一住房,面積為90平方米以下的,減按1%的稅率征收契稅,面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。不難看出,這只是對一線城市高端改善性住房需求有所利好,難撼動樓市大局。

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張大偉進(jìn)一步指出,在標(biāo)桿房企拿地爭搶的影響下,一線城市已經(jīng)普遍出現(xiàn)“面粉”貴于“面包”的情況,而從整體看,包括北京等城市高價地頻頻出現(xiàn),預(yù)計在2月最后一周,一線城市土地“發(fā)燒”情況仍然不會改變。  事實上,在不少業(yè)內(nèi)人士眼中,出不出利好政策,出什么利好政策,一線城房價回溫都是難以避免的。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,1月北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均比上月明顯擴大,平均漲幅分別比上月擴大0.5個和1.2個百分點。

??國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部副巡視員、研究員張立群分析認(rèn)為,從一線城市來看,房價未來仍有繼續(xù)上漲壓力。一方面是北上廣深這類一線城市高價地頻出,房地產(chǎn)開發(fā)商成本隨之增加,另一方面,不可否認(rèn)的是,目前一線城市的購房需求仍然很旺盛?!斑@其實在很大程度上反映出我們城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的矛盾,即大城市人滿為患,中小城市人氣不足?!?

 

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