在北京、深圳兩地掀起對樓市配資業(yè)務(wù)的摸底整頓后，昨日央行也首次表態(tài)將整治地產(chǎn)中介金融業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)如果沒有資質(zhì)，將不能跨界經(jīng)營金融業(yè)務(wù)。受到聯(lián)動清查的影響，已有部分地產(chǎn)中介以及P2P平臺暫停首付貸業(yè)務(wù)。
??房價暴漲
??配資和炒作是原罪
??此輪一線城市樓市暴漲引發(fā)了市場對各類房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的關(guān)注，而對于樓市配資的監(jiān)管已經(jīng)趨嚴。
??全國政協(xié)委員、央行副行長潘功勝昨日在政協(xié)小組會討論時表示，解決目前一線城市的房價上漲問題，需要一些綜合措施，央行正與住建部、銀監(jiān)會等部門商量，準備開始對一些房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)參與金融業(yè)務(wù)進行治理。
??在潘功勝看來，一線城市住房價格上升速度比較快，最基本的影響因素還是住房供求關(guān)系，其中也有投資力量在炒房，但不是主要因素；房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)在其中參與配資提供貸款以及媒體炒作等，影響了人們的心理預(yù)期。這也是央行官員首次對配資之于本輪房價上漲的影響給出定性。
??“這個政策會對后續(xù)房地產(chǎn)各類企業(yè)的跨界經(jīng)營產(chǎn)生明顯的干預(yù)作用?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，跨界經(jīng)營背后存在風(fēng)險，比如說開通金融板塊或平臺，本質(zhì)上是為了撮合房產(chǎn)交易的，但其實是繞過了傳統(tǒng)的金融監(jiān)管，所以必須治理。這給后續(xù)申請此類業(yè)務(wù)的企業(yè)帶來了更大難度。
??除了央行表態(tài)要整頓房地產(chǎn)中介機構(gòu)涉及的金融業(yè)務(wù)外，北京市金融工作局也在摸底涉嫌高杠桿房貸情況，目前通過監(jiān)測預(yù)警平臺查控風(fēng)險。深圳市金融辦也下發(fā)了相關(guān)通知，要求對深圳地區(qū)的P2P、小貸公司涉及的眾籌買房、“首付貸”或其他涉及高杠桿房貸情況進行摸底排查，并“梳理相關(guān)企業(yè)的名單、數(shù)量、產(chǎn)品模式和涉及金融”。
??規(guī)模難估
??僅首付貸敞口即達1100億
??北京商報記者昨日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受監(jiān)管風(fēng)暴影響，部分房產(chǎn)中介以及P2P平臺已經(jīng)停止了首付貸業(yè)務(wù)。
??“因為近期監(jiān)管查得嚴，我們已經(jīng)暫停了首付貸的業(yè)務(wù)?！?生活貸相關(guān)負責(zé)人向北京商報記者說道。同樣準備暫停的還有廣州e貸。廣州e貸相關(guān)負責(zé)人表示，根據(jù)近期的監(jiān)管態(tài)度，他們準備先暫停首付貸業(yè)務(wù)。
??小牛在線相關(guān)負責(zé)人表示，深圳市場的首付貸早在去年就已經(jīng)退出了，二三線城市的首付貸是否暫停還得看政策。合匯貸客服表示，他們年前暫停了首付貸業(yè)務(wù)。搜易貸客服向北京商報記者表示，他們目前仍在繼續(xù)做首付貸業(yè)務(wù)，還沒有收到暫停的通知。
??雖然監(jiān)管在摸底樓市配資業(yè)務(wù)，但這類規(guī)模有多大一直未有確切的統(tǒng)計數(shù)據(jù)披露。北京商報記者采訪多位專業(yè)人士均表示，很難預(yù)估規(guī)模。
??一位業(yè)內(nèi)人士指出，目前的首付貸業(yè)務(wù)主要有三種模式：第一種是由房地產(chǎn)開發(fā)商或者中介機構(gòu)直接向購房者提供貸款；第二種為目前的主流模式，即小貸公司、P2P平臺與房地產(chǎn)中介或者房地產(chǎn)開發(fā)商進行合作，前者出資金，后者出樓盤資源以及客戶；第三種則是由小貸公司、P2P平臺自身開發(fā)客戶，購房者只要提供首付憑證，則可以享受貸款服務(wù)。
??平安證券的研報指出，從某房產(chǎn)中介披露的數(shù)據(jù)看，截止到3月2日該房產(chǎn)中介平臺貸款余額在29億元，其中資金投向首付貸的比例在24%，實際首付貸未償還余額7億元, 且其中有很大一部分應(yīng)該為有抵押貸款,實際風(fēng)險較高的無抵押部分的規(guī)模有限。如果推演到整個P2P行業(yè)來看，根據(jù)網(wǎng)貸之家的數(shù)據(jù)，2015年正常運營的有房貸產(chǎn)品的P2P網(wǎng)貸平臺至少有664家，分布在29個省市地區(qū)，主要集中分布在廣東、北京、上海、浙江和山東，這五省市合計平臺數(shù)樣本占比為 62.8%。如果均按照該房產(chǎn)中介7億元的余額和24%的首付貸比例計算,實際的首付貸風(fēng)險敞口約為1100億元。這還并不包括有抵押和房地產(chǎn)公司擔(dān)保的部分所涉及到的配資額。
??三大風(fēng)險已現(xiàn)
??叫停配資或成必然
??目前，在房地產(chǎn)市場一提首付貸，就如過街老鼠一樣。在亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，首付貸存在的一大風(fēng)險是中介的資金池風(fēng)險，目前首付貸資金池中滾動的資金來源并不清楚，也不可控，監(jiān)管機構(gòu)沒有進行合理的監(jiān)控，如果資金池中滾動著購房者的首付款，中介公司出現(xiàn)爆倉，不僅影響首付貸的貸款人，還將影響在中介公司辦理購房交易的購房者。
??“另外，首付貸中有部分是信用貸，沒有抵押品，如果出現(xiàn)斷供的情況，則由銀行或者貸款機構(gòu)來承擔(dān)，一旦銀行壞賬率增加到一定量，也會增加金融系統(tǒng)性風(fēng)險，這也是首付貸存在的一個風(fēng)險?！惫闳缡欠治?。
??樓市出現(xiàn)下跌則可能是引發(fā)首付貸危機的一大導(dǎo)火索。郭毅表示，目前首付貸期限有長有短，其中不少房產(chǎn)中介有資金池，會不會出現(xiàn)期限錯配的情況只有房產(chǎn)中介清楚。如果是短期的首付貸產(chǎn)品，風(fēng)險還相對可控；如果期限較長，恰巧遇上房價下跌周期，出現(xiàn)斷供的情況，很有可能出現(xiàn)金融風(fēng)險。
??嚴躍進表示，對于購房者來說，如果嘗試樓市配資手段，很可能在樓市交易中有較多的交易經(jīng)歷，所以并不會刻意規(guī)避金融風(fēng)險。這使得很多地產(chǎn)配資平臺實際上會成為各類風(fēng)險的聚集地。比如說，購置100萬元的住房，20%或20萬元是采取個人自有資金進行出資的，剩下的80%或80萬元是通過商業(yè)銀行貸款的。這個時候風(fēng)險總體可控。但是，如果借助此類金融平臺獲取了1/2的融資，那么最后自有資金只有10萬元。這個時候違約的風(fēng)險會增加。尤其是在房價突然暴跌的時候會更有風(fēng)險，進而會影響商業(yè)銀行80萬元的信貸資產(chǎn)安全。
