一線城市調(diào)控難題 去庫(kù)存時(shí)如何降房?jī)r(jià)

  • 來(lái)源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
  • 2016-03-11 13:57:23
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信貸寬松與一線城市降房?jī)r(jià)的矛盾悄然顯現(xiàn)。

??經(jīng)歷近期瘋漲之后,上海房?jī)r(jià)顯出短期不可持續(xù)的苗頭。來(lái)自上海中原的數(shù)據(jù)顯示,上周(2月29日-3月6日)一手商品住宅供應(yīng)0平方米;成交50.6萬(wàn)平方米,環(huán)比增加78.1%;成交均價(jià) 33853元/平方米,環(huán)比下跌5.6%。但是房東跳價(jià)呈蔓延之勢(shì),比例達(dá)5-6成,部分區(qū)域7成以上,賣(mài)方市場(chǎng)下的房?jī)r(jià)還有上行動(dòng)能。

??中信證券分析師陳聰在一份研報(bào)里指出,一線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,可能引發(fā)遏制房?jī)r(jià)政策出臺(tái)。但預(yù)計(jì)政策不會(huì)在遏制需求方面加碼,而會(huì)主要致力于增加供給和規(guī)范市場(chǎng)。

??多名業(yè)內(nèi)人士指出,此前上海關(guān)于收緊信貸的政策傳言與調(diào)控并不矛盾。某位大型上市公司資深投資總監(jiān)解釋說(shuō):“市場(chǎng)手段是有局限性的,單純的市場(chǎng)手段有時(shí)會(huì)有副作用,例如目前的一線城市房?jī)r(jià)暴漲,這種暴漲無(wú)論對(duì)于民生、金融安全,甚至對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè),也是有百害而無(wú)一利的,因此就需要調(diào)控市場(chǎng)?!?

??他認(rèn)為,從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō),公眾對(duì)一線城市調(diào)控政策的出臺(tái)早在春節(jié)前就有心理準(zhǔn)備,只是希望政府的調(diào)控政策能夠充分論證,不要在應(yīng)對(duì)一線房?jī)r(jià)暴漲問(wèn)題的同時(shí),再因此而產(chǎn)生新的問(wèn)題。

??首付貸風(fēng)險(xiǎn)并不大?

??信貸環(huán)境漸趨寬松已是事實(shí)。一份券商報(bào)告指出,1月新增人民幣貸款2.5萬(wàn)億,大幅超出市場(chǎng)預(yù)期和往年同期水平。今年央行對(duì)于商業(yè)銀行信貸投放節(jié)奏管控有所放松,利率下行趨勢(shì)下銀行加速放貸的意愿也較為強(qiáng)烈。平安證券預(yù)計(jì)2月新增一般性貸款預(yù)計(jì)在8000-10000億,社會(huì)融資規(guī)模在1.3-1.5萬(wàn)億。

??公開(kāi)資料顯示,1月份新增人民幣貸款2.5萬(wàn)億,同比增長(zhǎng)約70%,多家機(jī)構(gòu)通過(guò)調(diào)研上市銀行2月信貸投放情況,預(yù)計(jì)2月銀行新增信貸 10000~12000億元。按以往年份銀行信貸投放規(guī)律,通 常1月份有相對(duì)上年末有較大幅度的沖量,在2月份都有40%~50%的回落,為3月份的信貸投放留出空間。

??去庫(kù)存表面上看與調(diào)控中著重的信貸收緊矛盾,因?yàn)樵谖磥?lái)2-3年內(nèi),去庫(kù)存仍然將是政策的核心目標(biāo),廣東、沈陽(yáng)、重慶等各地也紛紛配合出臺(tái)一些促進(jìn)庫(kù)存去化的政策。

??根據(jù)中信證券的調(diào)研來(lái)看,中國(guó)居民部門(mén)的杠桿率其實(shí)偏低,適當(dāng)提升杠桿率,刺激需求,本身并不會(huì)帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

??2015年,全年新增的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款也只相當(dāng)于銷(xiāo)售額的30%。隨著房?jī)r(jià)越來(lái)越貴,杠桿利用率越來(lái)越高是正常的。以未來(lái)每年這個(gè)比例提升8%來(lái)計(jì)算,按揭放款占當(dāng)年銷(xiāo)售額70%為居民買(mǎi)房貸款依賴(lài)度頂峰,則居民快速加杠桿的趨勢(shì)也可以維持超過(guò)3年。

??目前市場(chǎng)普遍認(rèn)為,“場(chǎng)外配資”指向首付貸,首付貸相當(dāng)于隱性杠桿,可能存在較大風(fēng)險(xiǎn)。那么,“場(chǎng)外配資”規(guī)模究竟有多大?

??這幾年各類(lèi)首付貸有了比較快的發(fā)展,在深圳等個(gè)別地方漸成氣候,但 來(lái)自中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,所謂“場(chǎng)外配資”與樓市整個(gè)銷(xiāo)售規(guī)模相比仍然很小。

??21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)獲悉,此前市面上推出首付貸的公司,比較主流的多達(dá)13家,包括鏈家、世聯(lián)行、中國(guó)平安、房天下、悟空貸、中原地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、樂(lè)融、三六五、搜狐、房金所、平安好房、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行等。

??上述公司推出的首付貸產(chǎn)品,符合需要買(mǎi)房而手頭有資金短缺的人群,大多數(shù)放款流程在1-3天,年利率大部分在7%左右。其中大部分最長(zhǎng)貸款期限為3年,有一家最長(zhǎng)可以貸5年,貸款上限最高的有500萬(wàn)元,為房屋總價(jià)20%。其中世聯(lián)行號(hào)稱(chēng)利息、月供低于同行 40%。

??很難計(jì)算出以按揭以外的名義流入樓市的資金。2014年底,根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的統(tǒng)計(jì),個(gè)人貸款中有超過(guò)1.48萬(wàn)億元的資金,既不是個(gè)人按揭貸款,也并非汽車(chē)和信用卡。這個(gè)數(shù)字,相當(dāng)于當(dāng)時(shí)個(gè)人購(gòu)房貸款的12.9%。業(yè)內(nèi)分析,這里面有不少資金曲折流入樓市。

??調(diào)控為保持市場(chǎng)活躍度

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,當(dāng)前政策的思路總體上是求穩(wěn),市場(chǎng)預(yù)期也不必大幅度變動(dòng)。近期一線城市市場(chǎng)上的各類(lèi)調(diào)研是在摸底,還不能簡(jiǎn)單地說(shuō)住房政策或房貸政策要收緊。

??陳聰指出,從目前購(gòu)房市場(chǎng)的政策看,出臺(tái)政策恰恰可以讓市場(chǎng)成交處于一個(gè)活躍狀態(tài)。商業(yè)銀行對(duì)于房貸資產(chǎn)的認(rèn)可程度總體是高的,后續(xù)大思路依然是寬松的策略。目前樓市一個(gè)重要問(wèn)題是如何規(guī)范市場(chǎng)操作的問(wèn)題,即對(duì)于部分違規(guī)獲取貸款、沒(méi)有購(gòu)房資格的群體繞過(guò)監(jiān)管政策去購(gòu)房,這個(gè)可以認(rèn)為是擾亂市場(chǎng)秩序的。從這個(gè)角度看,信貸市場(chǎng)依然會(huì)寬松,去庫(kù)存的導(dǎo)向依然需要繼續(xù)。

??不妨從房企擴(kuò)張路線來(lái)看這一次去庫(kù)存與信貸市場(chǎng)寬松的邏輯。

??推動(dòng)2013年前開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工高速增長(zhǎng)的因素,主要是房企擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)區(qū)域從1個(gè)城市到10個(gè)城市,從10個(gè)城市再到50個(gè)城市,企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅猛放大。到了2014年以后,即使是生產(chǎn)規(guī)模迅速放大的企業(yè),例如融創(chuàng)(01918.HK)、泰禾(000732.SZ)、龍湖(00960.HK)等,也并不是依靠快速擴(kuò)張城市數(shù)量,而是依靠聚焦少數(shù)城市,適度增加城市數(shù)量。

  進(jìn)入2016年,一些初步完成擴(kuò)張的龍頭公司,已經(jīng)減少新進(jìn)入城市。而一個(gè)城市本身的開(kāi)發(fā)規(guī)模將不會(huì)有太大變化,與此同時(shí),開(kāi)發(fā)企業(yè)在某個(gè)城市市場(chǎng)占有率迅速提高,必然意味著有其他開(kāi)發(fā)企業(yè)在這個(gè)城市市場(chǎng)占有率下降。不新增城市數(shù)量,就可能導(dǎo)致這種增大投入轉(zhuǎn)為對(duì)土地的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。

 

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