中國房地產(chǎn)總體庫存狀況
庫存可分為狹義庫存和廣義庫存。狹義庫存指待售面積，廣義庫存主要包括待售面積和施工面積。本文采用廣義庫存來衡量房地產(chǎn)庫存狀況。
2015年，中國商品房待售面積為7.2億平米，庫存量和消化庫存所需時間均創(chuàng)新高。但僅從這個指標(biāo)看，中國地產(chǎn)庫存問題似乎不太嚴(yán)重。因為與12.8億平米的銷售面積相比，只需6.7個月便可以完成去化。
庫存問題主要體現(xiàn)在廣義庫存。2015年，施工面積(潛在庫存)高達(dá)73.6億平米，是待售面積的10倍多。其中，住宅施工面積為51.2億平米，占比為70%。如果考慮已批未開工土地，自建房和小產(chǎn)權(quán)房等其他，庫存數(shù)量更大。
商品房庫存去化時間為6.3年，住宅去化時間為5年。施工面積與待售面積之和為80.8億平米，按照2015年的銷售速度，去化時間為6.3年。其中住宅庫存(施工面積與待售面積)為55.7億平米，去化時間為5年。
圖1 商品房庫存(待售+施工面積)與去化時間
(數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究)
商業(yè)與辦公樓庫存去化時間為15.6年。由于經(jīng)濟下行與互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，商業(yè)和辦公樓地產(chǎn)庫存積壓明顯增大，2015年住宅以外的商品房為25.1億平米，按照2015年1.6億平米的銷售，去化周期為15.6年。
按照目前情況，庫存還會繼續(xù)積累，庫存問題形勢嚴(yán)峻。盡管新屋開工連續(xù)兩年下滑，但2015年新屋開工量仍高達(dá)15.4億平米，高于12.8億平米的銷售面積(2015年銷售較好)。據(jù)國研中心劉世錦測算，我國住宅需求峰值1200-1300萬套，按照每套100平米算，住宅需求峰值約12~13億平米，2015年住宅成交面積為11.2億平米，這意味著商品房需求增長空間有限。
各地區(qū)庫存情況
各地區(qū)庫存狀況的突出特征是：三軌運行。
西部、東北和山西等三四線資源型省市庫銷比普遍較高，而且銷量彈性小。最高的是山西9.9年，其次是寧夏8.4年，吉林遼寧也排名前列，分別為7.8和7.5年。庫存最高的省會城市是呼和浩特與太原，分別為16.1年和11.1年。這些地區(qū)房地產(chǎn)銷售增速明顯低于一二線省市(后面有詳細(xì)數(shù)據(jù))。本節(jié)中，庫銷比=房屋施工面積/銷售面積(2015年)，因各省待售面積數(shù)據(jù)普遍缺失，為統(tǒng)一口徑，全部用施工面積作為庫存代理變量。
二線城市庫存水平適中，銷量彈性也適中。庫存最低省份分別為江西、湖南、湖北、河南和廣東，廣義庫銷比分別為4.4、4.5、4.5、4.8和5.0。省會和重要城市中，合肥、武漢、南昌、廈門和南京最低，在4.4~5.4之間。這些都是主要的二線省市。也有一些二線城市庫存水平較高，如杭州、寧波等，庫銷比高達(dá)9.4和10.2。二線城市的庫存和銷量特性，使得其庫存問題總體不大，一方面有一定壓力，另一方面有解決潛力和空間。
一線城市庫存水平有高有低，但銷量彈性大，庫存問題小。從廣義庫存來看，廣州和上海較低(6.1和6.2)，北京和深圳甚至較高(均為8.4)。考慮到近期一線城市大漲，部分城市甚至需要短期“補庫存”。
圖2 各地區(qū)廣義庫存情況
(注：上圖中庫存單位為年，庫銷比=房屋施工面積/銷售面積(2015年)，各省待售面積數(shù)據(jù)缺失較多，為統(tǒng)一口徑，全部用施工面積作為庫存代理變量。
資料來源：國泰君安證券研究)
圖3 主要城市商品房狹義庫存狀況
(注：上圖中庫存單位為月，代表狹義庫存狀況。數(shù)據(jù)來源：CRIC，樂居研究院，國泰君安證券研究)
2015年，30個大中城市數(shù)據(jù)顯示，一線城市商品房成交面積增長32.1%，二線城市增長22.6%，三線城市增長13.6%，四線城市預(yù)計增速更低。
這表明，2015年的房地產(chǎn)去庫存政策均有效刺激了各類城市地產(chǎn)銷量，但彈性明顯不同，一線城市受益最明顯，二線其次，三四線城市最弱。
庫存分化問題的另一個顯性指標(biāo)是房價，2015年一線大漲，二線小漲，三線下跌。統(tǒng)計局70大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，2015年一線城市商品住宅房價大漲(21.3%)，二線城市略漲(1.6%)，三線城市下跌(-2.2%).
圖4 2015年一線城市房價大漲，二線小漲，三線下跌
(數(shù)據(jù)來源：國泰君安證券研究)
綜合來看，各地區(qū)房地產(chǎn)庫存呈現(xiàn)三軌運行態(tài)勢。三四線省市庫存水平明顯偏高，而且銷售彈性低，庫存問題最嚴(yán)重。一二線庫存水平差異不明顯，但一線城市銷售彈性高，庫存壓力小，二線城市銷售彈性適中，庫存有壓力，但有解決潛力。2015年一線城市房價大漲，二線小漲，三線下跌，凸顯了不同地區(qū)的庫存問題。
圖5 日本住宅供給和需求演變趨勢
(數(shù)據(jù)來源：日本統(tǒng)計局，國泰君安證券研究)
中央的去庫存政策
為應(yīng)對高企的房地產(chǎn)庫存，2015年以來，中央出臺了一系列組合拳。主要包括：降準(zhǔn)降息(降準(zhǔn)降息還有穩(wěn)增長、控通縮和防風(fēng)險等目的)，降低首付和財稅政策等。
代表性的政策包括：
(1)大幅降準(zhǔn)降息。2015年5次降息，累計降低利率1.25個百分點，4次降準(zhǔn)，一次定向降準(zhǔn)，釋放了流動性。
(2)首付比例大幅下調(diào)。2015年3月30日(被稱為330新政)二套房首付比例從60-70%下調(diào)為40%。2015年9月30日(被稱為930新政)將一套房首付比例從30%降低為25%。2016年2月2日，同時對首套房和二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例進(jìn)一步由40%降至30%。
(3)財稅大力支持。2015年3月30日，二手房營業(yè)稅免征年限五年改兩年。2016年2月19日，契稅和營業(yè)稅同時調(diào)整，重點針對二套房，面積為90平方米及以下的，契稅由3%下降至1%；面積為90平方米以上的，契稅由3%下降至2%。營業(yè)稅方面，購買2年及以上住房對外銷售的，非普通住宅由差額征收改為免征。
