一線調(diào)控趨緊 二線去庫存現(xiàn)生機

  • 來源: 時代周報
  • 2016-03-30 10:46:36
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[摘要] 一部分業(yè)內(nèi)人士甚至認為,和過去歷次調(diào)控一樣,不少自住型需求群體難免再度受傷,從市場手段向行政手段的全面過渡未曾改變樓市根本機理,房價問題或?qū)⒗^續(xù)成為政府的重要難題。

??3月25日上午,面對時代周報記者,得知自己失去購房資格的王?。ɑ┤滩蛔〉貒@息和搖頭。

??今年2月底,他剛看上一套總價350萬元的學區(qū)房,在忍受房東屢屢抬價的折磨下,最終交了120萬元定金,但一直沒來得及去中介的簽約室等合同網(wǎng)簽。始料未及的是,他最終等到的卻是限購。

??面對不斷上漲的房價,3月25日,上海市政府使出了被稱為史上最嚴厲的調(diào)控大招。在發(fā)布的《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱“滬九條” )里,從供應端與需求端兩方面調(diào)控房價的意圖明顯。

??此前,網(wǎng)絡(luò)上已為本次調(diào)控做了基調(diào)的鋪墊和緩沖。但“滬九條”的到來,依舊無法讓人覺得輕松。以3月24日凌晨24:00為分界點,未擠上政策末班車的王俊們只能眼睜睜地看著購房夢碎。

??一部分業(yè)內(nèi)人士甚至認為,和過去歷次調(diào)控一樣,不少自住型需求群體難免再度受傷,從市場手段向行政手段的全面過渡未曾改變樓市根本機理,房價問題或?qū)⒗^續(xù)成為政府的重要難題。而上海本身在中國房地產(chǎn)界符號化的意義,使人們對此次調(diào)控的關(guān)注度達到空前。

??春江水暖鴨先知。在買方和賣方市場,一些微妙的變化正在發(fā)生。據(jù)時代周報記者了解,不少拿到預售證的房企,不得不重新調(diào)整在上海的推盤節(jié)奏與策略。

??而在資本傳導效應下,經(jīng)濟體量較大、供需關(guān)系偏緊的二線城市,正蠢蠢欲動有望成為下一個置業(yè)熱點。

??但一切的發(fā)展到底會走向何方,目前尚未可知。

??史上最嚴“滬九條”

??3月24日,上海用“一手房成交量超過1700套”的事實演繹了樓市的極致瘋狂?!皽艞l”出臺這一天,這一數(shù)值最終鎖定在2499套,對比過去一年上海商品住宅日均成交約為350套的數(shù)字,整整放大7倍。

??3月24日凌晨24:00是官方認定最后的截止網(wǎng)簽時間。上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任顧金山3月25日在上海新政策發(fā)布會上說明了這一點。這意味著,盡管只差一天,很多此前符合資格的購房者還是被硬生生地擋在了置業(yè)大門之外。

??其中,社保年限的提高是一道晴天霹靂—非滬籍人士繳納社保時間從“累計2年”調(diào)整為“連續(xù)5年”。這意味著,將有不少人失去購房資格。王?。ɑ┍闶瞧渲兄?。

??在3月25日新政發(fā)布會上,面對媒體的提問,顧金山對于延長年限給出的解釋是,“這次的調(diào)整是根據(jù)中央的要求以及房地產(chǎn)發(fā)展本身客觀規(guī)律要求,特大型城市做因城施策后的調(diào)整。從實際出發(fā)加強調(diào)控力度”。

??手起刀落。沒有了購房資格,還有不知道如何處理的違約賠償,王俊徹底迷茫了。

??不過王俊并非個案,時代周報記者多方了解。雖然3月24日網(wǎng)上交易中心因系統(tǒng)癱瘓做了3小時的延長,但可以確定的是沒有趕上網(wǎng)簽的大有人在。

??即便是趕上網(wǎng)簽的,迎接他們的是一筆不菲的開支?!皽艞l”中明確提出廢除3·30新政,“二套房為非普通住房的,首付提高到70%;普通住房的,首付提高到50%”。對此,中國人民銀行上??偛空{(diào)查統(tǒng)計研究部主任王振營在發(fā)布會上兩次強調(diào),限貸的提高則是為了更進一步使市場的供求關(guān)系回歸理性。

??現(xiàn)在,市場上還發(fā)酵著呼吁取消“因為新政導致購房資格喪失產(chǎn)生的違約賠款”的聲音,不過截至發(fā)稿,尚未有相關(guān)部門對此作出說明。

??二線城市現(xiàn)生機

??“從上海方面的力度上看,的確大?!眱?yōu)淘城總裁薛建雄向時代周報記者坦承道。

??據(jù)時代周報記者多方了解,目前業(yè)內(nèi)對于新政執(zhí)行力度有所擔憂,有的甚至認為新政存在的時間并不會長。

??“但不夠嚴的話,剎不住猛漲的房價。如果慢慢加緊調(diào)控,屆時房價在更高位,更麻煩。未來如果下跌了,可以逐步放松?!毖ㄐ壅f。

??國家統(tǒng)計局公布的2月70個大中城市房價數(shù)據(jù)令外界捏了一把汗。據(jù)統(tǒng)計,深圳、北京、上海和廣州新房價格分別上漲3.6%,2.3%、2.9%和1.6%。與去年同月相比,漲幅分別高達57.8%、25.1%、14.2%和11.9%。二手房方面,上海漲幅領(lǐng)先,環(huán)比上漲5.3%,北京、廣州、深圳二手房環(huán)比分別上漲3.2%、1.2%、3.3%。

??從3月25日上海各個政府部門的表態(tài)來看,收緊樓市調(diào)控,在于看到其中的投機需求、非理性需求太多了。在會上,政府部門強調(diào)本輪調(diào)控打擊的就是投機性需求。

??毫無疑問,首付貸和場外配資在政策制定者心中已經(jīng)成為本輪房價大漲的元兇。截至目前,政府方面并未公布首付貸的規(guī)模,但給出了一招又一招的打擊措施:嚴禁首付貸和場外配資,必須承諾首付是自有資金、違反者作為失信行為信息納入公共信用信息服務平臺等。決心之大,十分顯現(xiàn)。

??業(yè)內(nèi)的看法形成了另一個邏輯鏈條。第一太平戴維斯中國區(qū)研究部主管簡可認為,“滬九條”將導致短期內(nèi)成交量的萎縮,但對房價的影響或不及預期,并且短期內(nèi)房價或依然堅挺。故而,仲量聯(lián)行上海住宅部總監(jiān)周靜進一步認為,整個市場會暫時進入一個觀望期。

??按照市場機構(gòu)克而瑞的最新數(shù)據(jù)顯示,一線城市住宅庫存全部降至10個月以下,而上海只夠賣3.7個月。不過顧金山在新政發(fā)布會上予以了糾正,“實際我們計算下來,按照平均值計算大概有8.5個月,按照最大值計算還有6.5個月?!?

??而國務院參事室特邀研究員保育鈞近日拋出了另外一個層面的提醒,“每次調(diào)控之后,房價都漲一次,這是什么原因?”

??值得注意的一點是,3月份起,不少二線城市房地產(chǎn)出現(xiàn)升溫。中信建投研究報告認為,隨著一線城市調(diào)控政策加碼,二線城市具有更大的杠桿空間。此外,從市場傳導角度,一線城市因具備更高的政策、金融敏感性,趨勢變化領(lǐng)先于全國,二線城市往往在這種傳導作用下隨之升溫。

??在本輪漲價之前,杭州、南京等二線樓市曾在2008年的調(diào)控中遭遇重創(chuàng),房價一度出現(xiàn)斷崖式下跌。此后直至2015年上半年,這些城市的房地產(chǎn)市場一直處于不溫不火的狀態(tài),而近期在資本傳導效應下,出現(xiàn)了升溫的苗頭。

??事實上,一線城市的高房價可能會讓社會向上流動的管道更狹窄,迫使部分年輕精英選擇從一線城市撤退,轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。但這些“洄游青年”能否讓二三線城市成為中國經(jīng)濟的增長極有待觀察。而因高房價導致的階層固化,向上流動的管道缺乏和社會活力的下降,是不得不思考的命題。

??增加供應是王道

??在開發(fā)商端,調(diào)控亦在進行。據(jù)時代周報記者了解,此前上海已通過收緊高端樓盤預售許可等措施來進行。

??在新政出來后,已經(jīng)拿到預售證的房企,不少正在重新調(diào)整推盤節(jié)奏與策略。

??據(jù)時代周報記者了解的情況,下調(diào)銷售目標是其中一種方法,給予在首付支付周期上的寬松是另外一種,此外有的房企不排除在保證一定利潤的前提下進行一定比例的優(yōu)惠價。

??同時,多家房企營銷負責人表示,會選擇在近期加快出貨,不過短期內(nèi)不會考慮以價換量。

??但在新城控股副總裁歐陽捷看來,去年的地王項目不排除遭遇降價的現(xiàn)實無奈,在現(xiàn)金流的要求,今天的地王不等于明天的樓王,起碼定價預期面臨下降。

??目前,政府方面也在和開發(fā)商進行磋商。就時代周報記者掌握的一份由浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會房屋管理處、浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會房屋保障處和浦東新區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會三方發(fā)布的文件看,3月29日,政府方面將和相關(guān)的開發(fā)商代表進行關(guān)于“貫徹兩會精神 探討房地產(chǎn)新政”的報告會。

??“目前最大的問題不在于如何壓制房價,而是如何從根源上解決供應端的缺乏?!?仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒一語道破。

??3月25日,顧金山亦表示,今年的土地管理中,會加大土地的供應,2016年的商品房土地供應量比2015年提高169公頃。不過,產(chǎn)生的效果可能在明年或者后年才能顯現(xiàn)。

??不過歐陽捷指出,從增加供應的邏輯來看,目前政府沒有具體的供地計劃和措施,增加供應似乎是個偽命題?!叭绻荒茉黾油恋毓椭挥性诂F(xiàn)有的土地上增加中小套型和提高容積率兩條路。”

??在他看來,增加中小套型的政策能一定程度上抑制土地市場的熱度,“因為中小套型的地塊很難做高端產(chǎn)品,房價上不去,地價自然也就上不去了,地王也會少了。”他同時也呼吁,“在居住基本條件還沒有滿足、又無法緩解供求矛盾的情況下,難道容積率不可以稍微提高一些嗎?”

??深圳調(diào)控版本

??與上海在同一天,3月25日深夜,深圳樓市調(diào)控的靴子終于落地。

??按照深圳市政府辦公廳出臺了《關(guān)于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(下稱《意見》)規(guī)定,非深圳戶籍人口購房社保年限由1年提高到3年,同時,近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結(jié)清相應住房貸款的,貸款首付比例由最低三成提高到四成。

??對比上海的“滬九條”,深圳的調(diào)控顯得“溫柔”很多。事實上,經(jīng)過一輪房價暴漲的深圳,市場已經(jīng)出現(xiàn)了降溫,同時一部分炒客也在陸續(xù)拋售物業(yè)。

??深圳中原研究中心報告對此認為,“抑制投資客是深圳政府此次調(diào)控的初衷”。

??從深圳中原研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)看,深圳樓市的投資客占比高達25%,其中有很多客戶是通過首付貸、P2P等途徑來獲得首付資金。據(jù)時代周報記者了解,今年3月以來,深圳市的金融監(jiān)管機構(gòu)已經(jīng)開展了房地產(chǎn)首付貸與眾籌買房的摸底排查。

??和“滬九條”一樣,《意見》表示了政府的態(tài)度。當中特別提到,要規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、加強房地產(chǎn)金融風險防控,堅決打擊和查處虛假“日光盤”“捂盤惜售”“陰陽合同”等違法違規(guī)行為,嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機構(gòu)從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務,商業(yè)銀行應加強對購房首付款的來源核查。

??深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉指出,此次深圳樓市政策更加強調(diào)供給側(cè)的管理,即多渠道增加住房供應和大力加強住房保障,新增用地、盤活存量、城市更新、棚改等四個渠道,顯示了決策者構(gòu)建長效機制的信心,40萬套保障房籌建的規(guī)模比“十二五”幾乎翻了一倍。在需求適度控制的情況下,這些供給端的措施若落到實處,房價長期內(nèi)穩(wěn)定是有希望的。

??不少業(yè)內(nèi)則進一步指出,雖然滬深此輪樓市新政會影響購房者的整體預期,提升市場的觀望情緒,造成一定時期內(nèi)房屋銷量下降,但對房價調(diào)整幅度有限。同時,未來滬深兩地房價保持相對穩(wěn)定,將減輕“虹吸”效應的存在,對于周邊三四線城市去庫存而言,則是一種利好。

 

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