去庫存下半場(chǎng):實(shí)現(xiàn)樓市軟著陸是調(diào)控底線

  • 來源: 中國證券報(bào)
  • 2016-05-03 11:12:55
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這幾天成交比較差,主要是因?yàn)槲覀冑u得差不多了,近期還調(diào)高了價(jià)格。”在北京大興區(qū)一處中高檔樓盤工作的售樓員表示,“五一”期間來看房的購房者不多。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,由于整體價(jià)格較高,且一季度成交火爆,一線城市“五一”期間成交量料低于預(yù)期。目前,樓市復(fù)蘇有從一線城市擴(kuò)散到二線城市的跡象,但房地產(chǎn)市場(chǎng)整體庫存較大,區(qū)域分化態(tài)勢(shì)將愈演愈烈。樓市已步入存量房時(shí)代的“下半場(chǎng)”。實(shí)現(xiàn)樓市軟著陸是調(diào)控的底線,政策料繼續(xù)沿著“因城施策”的軌道進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)整。

??回暖:一線“去燥” 二線“升溫”

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹,“五一”假期房展會(huì)的看房人不多,但這符合市場(chǎng)預(yù)期,主要原因有三個(gè)方面:一是現(xiàn)在整體價(jià)格偏高,很多人持觀望態(tài)度;二是一線城市購房政策比較緊,部分購房需求不能被釋放出來;三是部分需求在3月和4月提前被釋放。

??這與中國證券報(bào)記者“五一”期間對(duì)北京地區(qū)部分樓盤的走訪情況一致。2日下午,中國證券報(bào)記者在上述大興區(qū)某樓盤看到,大約有三四組購房者在沙盤前咨詢項(xiàng)目情況,對(duì)售樓員提出要不要定一套的問題,這些購房者都表示“再考慮考慮”,均未繳納意向金?!斑@個(gè)區(qū)域每平方米賣4萬多,太貴了?!币幻彿空邔?duì)同伴說。

??整體上,由于房?jī)r(jià)較高,且一季度漲幅較快,在滬深政策進(jìn)一步收緊的影響下,一線城市樓市正逐步“去燥”。根據(jù)中指院5月1日發(fā)布的“百城價(jià)格指數(shù)”,4月北上廣深不再領(lǐng)漲,漲幅前十個(gè)城市大多為一線城市周邊城市,比如廊坊、惠州等。銷量方面,深圳、上海由于樓市調(diào)控政策出臺(tái)而成交回落,其周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求,成交量上升,南京、武漢等二線城市成交繼續(xù)維持較高熱度。

??上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為,從新政前后的市場(chǎng)數(shù)據(jù)看,上海和深圳兩個(gè)城市的政策效應(yīng)開始顯現(xiàn),成交量萎縮明顯,價(jià)格略有小幅下調(diào)??傮w上看,后續(xù)此類政策效應(yīng)還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)。未來政策監(jiān)管的重點(diǎn)在于,積極推進(jìn)分區(qū)管控的模式,對(duì)相關(guān)區(qū)域、具體物業(yè)類型進(jìn)行差別化的市場(chǎng)調(diào)控。

??興業(yè)證券分析師閻常銘認(rèn)為,4月份二線城市房?jī)r(jià)上漲明顯,二線城市已成為復(fù)蘇主力。從長(zhǎng)周期來看,我國銀行業(yè)給地產(chǎn)需求端加杠桿的階段剛開始,按揭貸款占銀行總貸款比重的上升或助力房地產(chǎn)基本面向上?;谝欢€城市良好的基本面,金融機(jī)構(gòu)將在一二線城市加杠桿,促進(jìn)這些區(qū)域市場(chǎng)基本面持續(xù)上行。

??庫存:總量龐大 去化各異

??今年前四個(gè)月樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市的貢獻(xiàn)拉動(dòng),三四線城市則基本沒有反彈,這折射了中國房地產(chǎn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的“冰火兩重天”現(xiàn)狀。

??總量上,中國房地產(chǎn)庫存依然較大,去庫存仍是主題。中信證券認(rèn)為,房地產(chǎn)庫存可以劃分為“已出讓未開工的土地”、“在施工未銷售的資源”和“已竣工未順利出售的房屋”三大部分。其根據(jù)一定假設(shè)測(cè)算,在2015年底,全國純住宅(不含農(nóng)村房屋,不含小產(chǎn)權(quán)房)的庫存有59.1億平方米,全部房屋的庫存有100.9億平方米。2015年,我國城鎮(zhèn)住宅廣義庫存去化周期為5.3年,所有房屋廣義庫存去化周期為7.9年。

??中信證券認(rèn)為,庫存量龐大仍是行業(yè)的主要問題,特別是商辦類土地出讓嚴(yán)重過剩。過去十年來,商服用地一直都占到房地產(chǎn)用地出讓30%上下的比例。而在商品房銷售中,商業(yè)物業(yè)的銷售占比一直都只在10%左右。不少地方政府喜歡營建商業(yè)綜合體,建造大量的商場(chǎng)、寫字樓和酒店,商業(yè)地產(chǎn)的供給過剩程度遠(yuǎn)超住宅。

??由于需求不同,各地樓市庫存“去化”也不同。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,按照此前6個(gè)月商品住宅的月均成交套數(shù)倒推,北京目前約有6.66萬套商品住宅庫存的去化周期為8個(gè)月,已接近8-10個(gè)月合理去化周期的水平。

??戴德梁行北中國區(qū)研究部主管陸明說,目前北京樓市出清周期保持在9到10個(gè)月左右的相對(duì)合理水平,出清周期持續(xù)降低。但三四線城市庫存壓力較大,截至2016年3月出清周期已上升至31個(gè)月左右。

??諾亞研究認(rèn)為,成交方面,預(yù)計(jì)2016年整體成交量不及2015年,但優(yōu)于2014年。其中,一線城市及部分庫存壓力較小的二線城市去化壓力下降,而庫存高企的三四線城市供過于求的局面年內(nèi)難以改善。成交價(jià)格方面,各線樓市價(jià)格分化將進(jìn)一步加劇,去化壓力大的三四線城市房?jī)r(jià)面臨下行壓力,而價(jià)格飆升的一二線城市瘋狂一段時(shí)間之后將重回理性。

??調(diào)控:因城施策 盼軟著陸

??近期高層強(qiáng)調(diào),要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地產(chǎn)庫存,注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題,實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

??諾亞研究認(rèn)為,去庫存仍是2016年政策調(diào)整重點(diǎn),強(qiáng)化“分類調(diào)控”、“因城施政”將是房地產(chǎn)行業(yè)政策的主旋律,整體行業(yè)政策仍保持寬松態(tài)勢(shì)。實(shí)際上,從3月底以來各地調(diào)控政策來看,差異化調(diào)控相當(dāng)明顯。比如,廊坊、惠州等地緊急出臺(tái)限購、提高首付比例、規(guī)范開發(fā)商行為等政策;南京、蘇州等地也出臺(tái)限價(jià)政策,平抑房?jī)r(jià)漲幅;吉林、長(zhǎng)沙等地通過提高貸款額度、給予財(cái)政補(bǔ)貼等措施刺激需求釋放,鼓勵(lì)庫存去化。這些政策的效果也開始顯現(xiàn),例如,燕郊樓市“五一”前已開始“冷凍”。

??某大型開發(fā)商副總裁認(rèn)為,接下來市場(chǎng)不太可能保持3月這么高的成交數(shù)據(jù),但總體上今年還是一個(gè)“大年”。在他看來,中國房地產(chǎn)并未“泡沫化”,仍是安全的。紐約是衡量北京、上海等核心都市的標(biāo)桿,這類城市房?jī)r(jià)取決于經(jīng)濟(jì)體的財(cái)富總量、該城市住房供應(yīng)能力等。目前,北京、上海的房?jī)r(jià)略低于紐約,在供應(yīng)上也弱于紐約。

??還有一些研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能類似2013年的情況,“量縮價(jià)漲”或“量縮價(jià)平”,房?jī)r(jià)真正回落或許要到2017年以后。但中國城鎮(zhèn)化空間依然較大,對(duì)地產(chǎn)價(jià)格的基本面支撐也會(huì)更充足。即便不考慮政府扶持因素,在足夠的需求支持下,房?jī)r(jià)下跌也只是周期性下跌,而不會(huì)是泡沫破滅。

??業(yè)內(nèi)人士建議,要實(shí)現(xiàn)軟著陸有待行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。這包括完善住房信息系統(tǒng),構(gòu)建大數(shù)據(jù)監(jiān)管平臺(tái);完善住房保障體系,分類調(diào)控;基于行業(yè)規(guī)模的保障房貨幣化、公積金證券化、共有產(chǎn)權(quán)等制度性探索。

 

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