中國(guó)內(nèi)地最頂尖的10大城市，到底誰(shuí)的房屋供應(yīng)量偏大，誰(shuí)對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)度偏高，誰(shuí)的樓市最缺乏投資價(jià)值？讓我們用數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)，對(duì)比一下。
??由于天津、成都缺乏可以跟其他城市比較的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，所以遺憾出局。沈陽(yáng)、鄭州分別代表東北和中部入選。
??一、房屋供應(yīng)量和房地產(chǎn)依賴(lài)度
??房地產(chǎn)的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，比如庫(kù)存量等，往往被地方政府小心地隱藏著，在公開(kāi)披露的資料里很難查到。這里，我使用了商品房施工面積（其中住宅面積）、商品房竣工面積（其中住宅面積）等兩組4個(gè)數(shù)據(jù)。
??“房地產(chǎn)依賴(lài)度”是用2015年每個(gè)城市的“房地產(chǎn)投資金額”除以“年度GDP”計(jì)算出來(lái)的。
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??通過(guò)上述表格，我們可以看出：
??1、鄭州、杭州和重慶三個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)度最高，顯示出它們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然處于“起吊機(jī)階段”，未來(lái)存在轉(zhuǎn)型的風(fēng)險(xiǎn)。如果轉(zhuǎn)型不成功，將來(lái)會(huì)比較麻煩。深圳、廣州對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)度最低，特別是深圳。
??2、從房屋供應(yīng)量上看，重慶一馬當(dāng)先，堪稱(chēng)海量，超過(guò)了“上海+深圳+廣州”。但實(shí)際生活人口，重慶只有3016萬(wàn)，大約是深圳或廣州的1.5倍，北京或者上海的1.37到1.25倍。所以，重慶無(wú)論是房屋在建面積和竣工面積，都明顯偏高。2015年重慶人均竣工的商品住宅面積，大概是深圳的10倍，是廣州的2倍，是北京的1.65倍。
??3、考慮到人口因素，深圳住宅供應(yīng)量是最小的，小得非常極端。其次，廣州、北京、上海人均住宅供應(yīng)量也比較低。
??4、蘇州房?jī)r(jià)最近上漲很快，但從人均施工面積上看，這個(gè)城市未來(lái)供應(yīng)量非常有保證，此外杭州和鄭州潛在供應(yīng)量也比較大。
??二、人口競(jìng)爭(zhēng)力
??這里我仍然使用“小學(xué)生人數(shù)”作為考察人口增長(zhǎng)狀況的指標(biāo)，下面的表格反映的是2010年到2015年10大城市小學(xué)生人數(shù)變動(dòng)情況，其中沈陽(yáng)的數(shù)據(jù)分別是2009年和2014年的。
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??從上述表格可以看出，過(guò)去5年最具人口競(jìng)爭(zhēng)力的城市是蘇州、深圳、北京、鄭州和南京。蘇州在2015年之前沒(méi)有統(tǒng)計(jì)民辦學(xué)校的小學(xué)生，所以增幅在2015年出現(xiàn)了“跳漲”。同口徑下，人口增長(zhǎng)的冠軍應(yīng)該是深圳。
??相比較而言，杭州、上海、廣州的增速一般。人口競(jìng)爭(zhēng)力最差的是沈陽(yáng)和重慶。
??如果綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)度、房屋供應(yīng)量，以及人口增長(zhǎng)情況來(lái)看，10大城市里重慶樓市可能是最麻煩的。這種天量的供應(yīng)，最終將造成大量的空置和浪費(fèi)。最近有人在網(wǎng)上盛贊重慶“成功控制了房?jī)r(jià)”，其實(shí)撰文者沒(méi)有意識(shí)到，這是因?yàn)橹貞c城市建設(shè)太過(guò)激進(jìn)，而人口競(jìng)爭(zhēng)力又偏弱造成的。
??相比之下，四大一線(xiàn)城市供應(yīng)量仍然偏低，其中人口增長(zhǎng)最快的深圳和北京，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的壓力仍將非常大。
