樓市回歸功能定位 短期降溫不可避免

  • 來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
  • 2016-05-10 16:40:15
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??在中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中舉足輕重的房地產(chǎn)業(yè),其角色正在發(fā)生微妙的變化。

??5月9日,人民日報(bào)發(fā)表《開局首季問大勢》文章,邀請權(quán)威人士對中國經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行分析。文章多處提及房地產(chǎn),并表達(dá)出“不應(yīng)通過加杠桿‘去庫存’”,以及“回歸到各自的功能定位”之意。

??由于本身規(guī)模龐大,且涉及上下游數(shù)十個(gè)行業(yè),房地產(chǎn)被認(rèn)為是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)。尤其在經(jīng)濟(jì)增速下滑之時(shí),房地產(chǎn)往往被認(rèn)為是“穩(wěn)增長”的重要力量。分析人士指出,在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速筑底企穩(wěn)之際,文章傳遞出解除房地產(chǎn)身上的“枷鎖”之意。這也意味著其角色定位將要發(fā)生變化。

??隨之而來的,未來對房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段亦將出現(xiàn)調(diào)整,這涉及到中遠(yuǎn)期的調(diào)控思路。但就短期而言,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,降溫的動(dòng)作不可避免。

??角色之變

??長期以來,房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的地位可謂舉足輕重。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),2016年第一季度,全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)85843億元,同比名義增長10.7%。同期,房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元,同比名義增長6.2%。即便在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供大于求、投資增速下滑之時(shí),后者所占比重仍然達(dá)到 20.59%。

??歷史數(shù)據(jù)顯示,在2014年之前,房地產(chǎn)投資增速常年高于同期的固定資產(chǎn)投資增速,最高時(shí)所占比重甚至達(dá)到30%。

??除本行業(yè)外,房地產(chǎn)還可拉動(dòng)上下游等鋼鐵、水泥、化工、家具、家電等數(shù)十個(gè)行業(yè)的增長,同時(shí)還創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位,被認(rèn)為是名副其實(shí)的“支柱產(chǎn)業(yè)”。主流觀點(diǎn)認(rèn)為,在今年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的過程中,房地產(chǎn)市場的回暖起到了重要作用。

??但在未來,這種角色可能發(fā)生轉(zhuǎn)變。

??根據(jù)上述文章的說法,由于高杠桿帶來了一定的泡沫風(fēng)險(xiǎn),出于控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮,“明確了股市、匯市、樓市的政策取向,即回歸到各自的功能定位,尊重各自的發(fā)展規(guī)律,不能簡單作為保增長的手段?!?

??具體而言,“房子是給人住的,這個(gè)定位不能偏離,要通過人的城鎮(zhèn)化‘去庫存’,而不應(yīng)通過加杠桿‘去庫存’,逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策?!?

??之所以做出上述調(diào)整,在于這樣一種判斷:“我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不可能是U形,更不可能是V形,而是L形的走勢。”且這種走勢“不是一兩年就能過去的”。

??上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,“回歸到各自的功能定位”的說法,意味著要弱化房地產(chǎn)業(yè)在“穩(wěn)增長”中的作用,給房地產(chǎn)“減負(fù)”,同時(shí)強(qiáng)化其民生屬性。他認(rèn)為,這樣才會(huì)保持市場穩(wěn)定,防止大起大落。

??事實(shí)上,就長遠(yuǎn)來看,房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用正在不可避免地削弱。隨著整體市場供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn),房地產(chǎn)業(yè)徹底告別以往的爆發(fā)式增長階段,并將進(jìn)入以“去庫存”為主流的低速增長期,具體表現(xiàn)為,房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、拿地、銷售等指標(biāo)等增速整體下滑。

??多家機(jī)構(gòu)在報(bào)告中提到,今年全年,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不會(huì)越過10%的紅線,5%-6%的增速成為券商的主流觀點(diǎn)。相比之下,機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為,我國固定資產(chǎn)投資的增速不會(huì)降至個(gè)位數(shù)。

??利好與利空

??按照大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn),“回歸原本屬性”的角色定位,對于房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展而言,無疑是利好消息。這意味著房地產(chǎn)業(yè)的“去功能化”,同時(shí)也將面臨一個(gè)穩(wěn)定的政策環(huán)境。

??國土部一位不愿具名的專家向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,過去幾年來,房地產(chǎn)業(yè)面臨的政策環(huán)境陰晴不定,或強(qiáng)力托底,或重拳打壓。這在一定程度上擾亂了市場信號(hào),造成市場大幅波動(dòng),不利于行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

??實(shí)際上,宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的企穩(wěn),本身就已給樓市帶來利好。嚴(yán)躍進(jìn)表示,當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的“L”形,說明了經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)局面形成,這會(huì)使得后續(xù)房地產(chǎn)市場的潛力繼續(xù)釋放。無論是鋼鐵建材等供應(yīng)端,還是購房自住等需求端,都迎來一個(gè)較好的改善機(jī)會(huì)。

??按照上述文章的觀點(diǎn),去庫存的要義在于“人的城鎮(zhèn)化”。未來“要加大戶籍制度改革力度,建立健全農(nóng)民工進(jìn)城的財(cái)稅、土地等配套制度”。從這個(gè)意義上,房地產(chǎn)面臨的利好仍是長遠(yuǎn)的。

??但上述國土資源部專家同時(shí)表示,很多地方政府仍然有著嚴(yán)重的土地財(cái)政傾向和“房地產(chǎn)依賴癥”,尤其在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)“換擋期”,這種依賴有增無減。根據(jù)其調(diào)研結(jié)果,受困于房地產(chǎn)市場低迷,2015年上半年,很多中西部城市的財(cái)政收入下降了20%-30%,這種情況直到年末市場升溫才有所改觀,但仍未恢復(fù)到以往的水平。

??因此,“回歸到各自的功能定位”并非簡單的角色變化,在執(zhí)行中需要經(jīng)歷一個(gè)長期的過程,短期的“陣痛”不可避免。

??不僅如此,就此次文章的基調(diào)而言,短期來看,房地產(chǎn)業(yè)面臨的“利空”成分似乎更大。

??對于文章中出現(xiàn)的“房地產(chǎn)泡沫”、“一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快”、“高杠桿”等說法,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這明確了對于當(dāng)下市場的一種判斷——“局部過熱”。

??基于這種判斷,“降溫”很可能成為房地產(chǎn)政策的一種方向。今年3月以來,除上海、深圳、北京等一線城市出手打壓樓市以外,蘇州、南京等熱點(diǎn)二線城市也出臺(tái)政策,對市場進(jìn)行降溫。這兩個(gè)城市甚至祭出了“限價(jià)令”的手段。

??21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn),在廈門等熱點(diǎn)二線城市,盡管開發(fā)商成為市場升溫的受益者,但也普遍存在“樓市過熱會(huì)招致政策打壓”的擔(dān)心。同樣地,在北京對通州區(qū)的商住項(xiàng)目實(shí)施限購之后,該項(xiàng)限購擴(kuò)大至其他區(qū)域的預(yù)期亦十分強(qiáng)烈。

??有觀點(diǎn)認(rèn)為,未來一段時(shí)間,若樓市繼續(xù)升溫,不排除熱點(diǎn)城市在金融杠桿的運(yùn)用上繼續(xù)收緊,具體表現(xiàn)為對部分城市提高首付比例、貸款利率、打擊首付貸,等等。這對于廣大一二線城市而言,并非利好消息。

 

 

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