也許5-10年迪士尼和大虹橋的房?jī)r(jià)，可能接近甚至超過(guò)新天地，這不是故弄玄虛。
??迪士尼開(kāi)園的第一天，按照之前試營(yíng)業(yè)的情況看，整個(gè)樂(lè)園人氣擠爆棚是一定的，很可能排一天隊(duì)最多能玩上三四個(gè)項(xiàng)目……
??而且，上海的軌道交通也將迎來(lái)大客流的挑戰(zhàn)，還記得6年前的“世博會(huì)”嗎？那時(shí)候人山人海，每天上海軌道交通高峰期的人流量達(dá)到幾十甚至上百萬(wàn)。
??緊接著，上海的房?jī)r(jià)又要“洗牌”了！也許只用5-10年，我們會(huì)驚奇地發(fā)現(xiàn)，迪士尼和大虹橋的房?jī)r(jià)，可能會(huì)接近甚至超過(guò)新天地。看到這里，你可能覺(jué)得邦爺在故弄玄虛。
??要知道，按照上海2003年公布的“基準(zhǔn)地價(jià)土地級(jí)別”，大虹橋所在的位置大約在七級(jí)到八級(jí)之間，迪士尼的土地是八級(jí)，而新天地的級(jí)別是二級(jí)，等級(jí)僅次于人民廣場(chǎng)、陸家嘴。
??一個(gè)七級(jí)、八級(jí)地區(qū)的房?jī)r(jià)，怎么可能超過(guò)二級(jí)地區(qū)的房?jī)r(jià)呢？
??黃浦江畔的地產(chǎn)史：“下只角”逆襲“上只角”是常事
??這并非是天方夜譚，而是已有先例。
??由于歷史原因，上海的浦西黃浦江沿岸，除了外灘以外，基本都是工廠區(qū)，屬于上海的“下只角”。
??比如，如今動(dòng)輒10萬(wàn)單價(jià)以上的盧灣濱江、黃浦南外灘，15年前就是江南造船廠的工廠，雖然位置屬于市區(qū)，但是一過(guò)中山南二路基本就沒(méi)有什么人了；同樣的，徐匯濱江15年前就是個(gè)煤碼頭。有熟悉當(dāng)?shù)丨h(huán)境的人笑言，如果用衛(wèi)星拍徐匯那片黃浦江岸，看到周邊絕對(duì)會(huì)因恐懼尖叫，“墨池烏黑”像拍恐怖片。
??因?yàn)檫@個(gè)原因，黃浦江沿岸的土地等級(jí)是基準(zhǔn)地價(jià)中比較低的。在2003年的那份地價(jià)等級(jí)里，浦西的黃浦江沿岸普遍屬于三級(jí)土地或者四級(jí)土地，東外灘甚至屬于五級(jí)土地。
??但在2006年湯臣一品(樓盤資料 圖庫(kù)) 以11萬(wàn)/平起的天價(jià)開(kāi)售后，黃浦江沿岸慢慢完成了地段的“逆襲”：
??先是北外灘出現(xiàn)了8萬(wàn)/平以上單價(jià)的樓盤，隨后徐匯濱江、南外灘、盧灣濱江紛紛在2009-2010年的兩年時(shí)間，將單價(jià)調(diào)到10萬(wàn)/平以上。而在2010年，新天地的新房?jī)r(jià)格也就在10萬(wàn)/平左右。
??處于上海土地等級(jí)最高級(jí)別的淮海中路、淮海西路一帶，當(dāng)時(shí)的新建商品住宅銷售單價(jià)都沒(méi)有達(dá)到10萬(wàn)元/平。
??類似濱江這樣的“下只角”逆襲土地等級(jí)較高的好地段，在上海過(guò)去十年的房地產(chǎn)發(fā)展歷史上，還有很多次。
??大寧無(wú)疑是其中最為經(jīng)典的代表。根據(jù)之前的劃分范圍，大寧處于“延長(zhǎng)路－延長(zhǎng)中路－延長(zhǎng)西路以北”，屬于第五級(jí)的土地。但因?yàn)榇髮庂?gòu)物中心的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，區(qū)域未被發(fā)掘的住宅開(kāi)發(fā)價(jià)值，被重新深度挖掘，最終片區(qū)逐步躋身“上只角”行列。
??中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大寧今年的新房成交均價(jià)是8.8萬(wàn)元/平，而土地等級(jí)比它高兩個(gè)等級(jí)的四川北路地區(qū)目前的新房?jī)r(jià)格也就8.2萬(wàn)/平。
??在房地產(chǎn)行業(yè)，有“生地養(yǎng)成熟地”的說(shuō)法。一片有價(jià)值的土地，在銷售時(shí)會(huì)用低租金甚至倒貼地方式，吸引高端品牌商業(yè)入駐，再動(dòng)用各種資源引入一些豪門學(xué)校和醫(yī)院，為的就是尋找社會(huì)精英階層購(gòu)買。高端的配套和人都聚集了，最終必能“養(yǎng)”出個(gè)“上只角”來(lái)。
??而這個(gè)規(guī)律，從古北、陸家嘴，到聯(lián)洋、大寧，一次又一次被印證。
??上海市基準(zhǔn)地價(jià)表 （基準(zhǔn)日2003年6月30日）
??迪士尼“軍團(tuán)”將和新天地競(jìng)爭(zhēng)
不過(guò)，雖然有逆襲的前例，但僅僅依靠上海迪士尼樂(lè)園，要逆襲新天地還是有難度的。
??看看香港迪士尼就知道了。雖然開(kāi)業(yè)也已經(jīng)有十年，但周邊還是香港房?jī)r(jià)最低的板塊。所以，雖然最近周浦出了“地王”項(xiàng)目，但絲毫看不到迪士尼周邊房?jī)r(jià)能趕上新天地的可能性。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前新天地的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到14萬(wàn)元/平，而迪士尼所在的區(qū)域，不過(guò)是它的一個(gè)零頭。
??但問(wèn)題是，迪士尼所在的浦東南匯地區(qū)，擁有的旅游資源除了迪士尼，還有上海野生動(dòng)物園，明年開(kāi)園的上海極地海洋世界也將落戶浦東的臨港新城一帶。而上海最大的奧特萊斯——佛羅倫薩小鎮(zhèn)也在機(jī)場(chǎng)附近，除此外，還有2019年將開(kāi)幕的冰雪樂(lè)園。
??這可是一個(gè)“軍團(tuán)”啊！最近邦爺還聽(tīng)說(shuō)，綠都地產(chǎn)有個(gè)和新天地建筑風(fēng)格完全一樣的老上海風(fēng)情項(xiàng)目——綠都繡云里也會(huì)在那里。
??綠都地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事趙男男說(shuō)，那個(gè)項(xiàng)目可以讓來(lái)到迪士尼樂(lè)園度假的家庭，不用再花1到2小時(shí)專門去新天地逛街。這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)師是上海日清建筑設(shè)計(jì)有限公司董事長(zhǎng)宋照青，他當(dāng)年曾參與主持新天地的改造設(shè)計(jì)，對(duì)石庫(kù)門建筑有很深刻的理解。
??這么多的旅游資源集中在迪士尼周圍，顯然可以吸引大批的游客。游客多了，生意也就旺了，店家也就多了。店多自然成市，成市自然圈人，再以后好的學(xué)校和醫(yī)院也會(huì)慢慢遷來(lái)，整個(gè)區(qū)域慢慢也就從“落鄉(xiāng)”變成鬧市。
??這時(shí)候，可能很多人才會(huì)明白，為什么在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控后，迪士尼的房?jī)r(jià)仍然能上漲。尤其是房地產(chǎn)咨詢公司Mingtiandi就發(fā)文稱，上海迪士尼周邊的房地產(chǎn)業(yè)十分興旺，周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格漲幅高達(dá)35%，而迪士尼開(kāi)園后，預(yù)計(jì)日客流量最高可達(dá)到百萬(wàn)。
??不過(guò)，很多人依然不會(huì)相信，迪士尼周邊房?jī)r(jià)會(huì)在5-10年里趕上新天地。畢竟迪士尼周邊和新天地的差距，不僅僅只有商業(yè)、學(xué)校和醫(yī)院。
??至少在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，迪士尼周邊非常有希望接近新天地。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)按租金來(lái)評(píng)估房屋價(jià)值，而商鋪的租金高低和客流量、人均消費(fèi)金額有很大關(guān)系。上海消保委表示，外省市消費(fèi)者在上海逗留期間計(jì)劃人均消費(fèi)4215元，每年或?qū)樯虾Ｌ峁╊A(yù)計(jì)600億元消費(fèi)增量。
??如果迪士尼附近的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在消費(fèi)金額上趕上甚至超過(guò)新天地，那么這個(gè)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格趕上甚至超過(guò)新天地就存在非常大的可能性。
??為此，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)準(zhǔn)備好了一項(xiàng)“黑科技”，能讓迪士尼周邊商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格段時(shí)間趕超新天地。之前悅商科技在商業(yè)地產(chǎn)界推廣一種大數(shù)據(jù)產(chǎn)品，可以實(shí)時(shí)了解一個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)每一個(gè)店鋪的消費(fèi)者光顧次數(shù)、日均銷售金額，從而為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)提供依據(jù)，據(jù)此調(diào)整品牌和業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)人流和人均消費(fèi)的同步提升，并據(jù)此為商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)和租期。
??悅商科技總經(jīng)理吳弼川說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)管理平臺(tái)所產(chǎn)生的大數(shù)據(jù)，將最終反映為動(dòng)態(tài)的資產(chǎn)價(jià)值。換句話說(shuō)，如果租金能快速提升，很可能只用四五年時(shí)間，資產(chǎn)價(jià)格就可以翻幾倍。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)程日趨加快，未來(lái)這些資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)價(jià)格變化，也會(huì)反映在股價(jià)和其他證券價(jià)格。
??實(shí)際上，除了迪士尼周邊會(huì)因?yàn)榈鲜磕衢_(kāi)園而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格上漲，上海的其他區(qū)域，比如大虹橋、淀山湖旅游度假區(qū)、佘山旅游度假區(qū)以及長(zhǎng)風(fēng)、真如，都有機(jī)會(huì)因?yàn)榈鲜磕針?lè)園的開(kāi)業(yè)分得紅利。
??上海目前已經(jīng)建成和即將開(kāi)業(yè)的主題樂(lè)園和旅游度假區(qū)已有十幾個(gè)，迪士尼樂(lè)園、樂(lè)高探索中心、深坑酒店……這些上海新開(kāi)業(yè)的旅游目的地項(xiàng)目，再加上新天地、城隍廟、華僑城歡樂(lè)谷、朱家角古鎮(zhèn)、東方明珠等景點(diǎn)，僅僅一個(gè)上海就可以提供三到四天的深度游內(nèi)容，這是香港無(wú)法想象的。
??至少在旅游行業(yè)，上海已經(jīng)開(kāi)掛，超越香港只是時(shí)間問(wèn)題！
