余寒
在溫暖潮濕的部分南方地區(qū)，住房建設(shè)主管部門(mén)下設(shè)的事業(yè)單位中，往往會(huì)有一個(gè)叫做白蟻防治中心的辦公室，這是當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)項(xiàng)目開(kāi)工之前，幾乎每一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)跑的地方——與白蟻防治單位簽訂一份白蟻預(yù)防合同，只有這樣才能拿到一份實(shí)施房屋白蟻預(yù)防的證明文件。這份證明文件，是建設(shè)單位在未來(lái)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)，必須出具的材料之一。
白蟻是一種危害性很大的昆蟲(chóng)，其分泌出來(lái)的蟻酸能夠腐蝕建筑木材，甚至鋼筋，造成房屋倒塌。1999年實(shí)施的《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》中明確要求，“凡白蟻危害地區(qū)的新建、改建、擴(kuò)建、裝飾裝修的房屋必須實(shí)施白蟻預(yù)防處理”，隨后，很多?。ㄊ小⒖h）都出臺(tái)了白蟻防治的地方性法規(guī)。去白蟻防治中心辦一份證明文件，這只是房屋預(yù)售前必須提交的紛繁復(fù)雜的證明文件之一。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，除了拿地的前期準(zhǔn)備之外，大部分精力都在申辦各項(xiàng)材料等待預(yù)售。上海建工房產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理朱偉告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“在開(kāi)工之前有一批章需要蓋，之后的竣工、驗(yàn)收、交付環(huán)節(jié)還有一大批章要蓋，施工建設(shè)過(guò)程中還有一批，不過(guò)這一批大部分由總承包單位去做，房產(chǎn)商的壓力小一些?！薄斑@些章都是要一個(gè)個(gè)‘敲’出來(lái)的，其中的協(xié)調(diào)過(guò)程很需要費(fèi)力?！敝靷フf(shuō)。
要蓋400多個(gè)章
不同城市，甚至同一城市的不同區(qū)域，在開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)住宅項(xiàng)目過(guò)程中，所需要的材料都會(huì)有細(xì)微差異，但其繁瑣程度都曾遭到過(guò)業(yè)界吐槽。北京明天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)展中心總監(jiān)陳云峰對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，“房地產(chǎn)企業(yè)的一舉一動(dòng)都要向政府打報(bào)告，一個(gè)項(xiàng)目做起來(lái)，要蓋400多個(gè)章?！?/strong>
一個(gè)住宅項(xiàng)目，從拿地到項(xiàng)目施工，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就需要跑土地、規(guī)劃、住建、環(huán)保、發(fā)改等多個(gè)部門(mén)，其中，住建部門(mén)需要房企集齊消防、衛(wèi)生、環(huán)保、水電煤市政配套，甚至供暖等方面文件，才可以給房企出具施工許可證。
朱偉說(shuō)，“比如入住許可證比較難辦，需要環(huán)保驗(yàn)收，但現(xiàn)在環(huán)保相對(duì)來(lái)說(shuō)大家比較小心一些，有一票否決制，那入住許可證就難以辦下來(lái)。另外部門(mén)和部門(mén)之間協(xié)調(diào)，下一道手續(xù)所需要的資料，由開(kāi)發(fā)商從其他部門(mén)提供出來(lái)的，但是這些部門(mén)有時(shí)候口徑并不一樣，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，就找不到北了?！?
在朱偉的經(jīng)驗(yàn)中，土地部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)之間也存在矛盾，兩個(gè)部門(mén)在出具的文件中常常在內(nèi)容、格式上略有不同，導(dǎo)致雙方不認(rèn)可。朱偉說(shuō)，“他們審批的角度，深度不一樣，比如規(guī)劃部門(mén)驗(yàn)收的時(shí)候需要土地部門(mén)一些文件，但他們需要的資料有可能深度、格式、形式不一樣。我們只能去找區(qū)政府來(lái)協(xié)調(diào)，否則手續(xù)根本走不下去。”“商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)需要的章更多，我們政府的有些職能設(shè)置本來(lái)就多余了，非得去蓋個(gè)章，而且審批，審核和蓋章，還要分三個(gè)部門(mén)。”藍(lán)光地產(chǎn)副總裁徐凱說(shuō)。
6月18日，陳云峰在第28屆清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)論壇上坦言，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的一舉一動(dòng)都是在政府的嚴(yán)格控制之下的。陳云峰說(shuō)，“中國(guó)還有五個(gè)城市的房子是限購(gòu)的，北京已經(jīng)實(shí)行了三重限購(gòu)，一是依據(jù)戶(hù)口或社保年限來(lái)限購(gòu)，二是在通州還得是通州戶(hù)口才能買(mǎi)房，三是現(xiàn)在通州商住房都要限購(gòu)。而且北京買(mǎi)房子必須要在房管局的網(wǎng)上網(wǎng)簽，合同才生效?！?
不過(guò)，一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目既要安全、宜居又要符合城市規(guī)劃，從地下水到消防、綠化，每一個(gè)細(xì)節(jié)的核準(zhǔn)似乎都有其必要性。一位住建部官員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“現(xiàn)在有這么多章確實(shí)有問(wèn)題，效益好的時(shí)候這不是問(wèn)題，效益不好了，畢竟每個(gè)章都要付出一定成本。前些年房地產(chǎn)好，這些事都掩蓋了，現(xiàn)在房地產(chǎn)賺錢(qián)不容易，因?yàn)檫@里面財(cái)務(wù)成本都是很高的，土地、規(guī)劃、開(kāi)工許可、預(yù)售、驗(yàn)收，要有十幾個(gè)章，這都是大章，具體的還有消防、綠化、地下水、南方的白蟻，連避雷針都要驗(yàn)收的，但這些事仔細(xì)看來(lái)也并不是小事?！?
謹(jǐn)慎的簡(jiǎn)章放權(quán)
房地產(chǎn)行業(yè)一度成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐，盡管在2015年下半年，大批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目上馬，但由于房地產(chǎn)投資增速的下滑對(duì)全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速造成拖累，去年全年固定資產(chǎn)投資增速僅為10%。今年上半年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行。一季度經(jīng)濟(jì)增速由2015年的6.9%進(jìn)一步下滑到6.7%。不過(guò)，今年以來(lái)投資增速下滑則主要來(lái)自于民間投資和制造業(yè)投資增速的下滑，房地產(chǎn)投資的回升再度成為對(duì)沖固定資產(chǎn)投資下滑的主要力量。
徐凱告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“房地產(chǎn)畢竟還是資金密集型行業(yè)，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，對(duì)房企的監(jiān)控還是要更嚴(yán)格一些。簡(jiǎn)政放權(quán)之后，有些地方效率開(kāi)始加快了，但是章沒(méi)怎么減?！?
自新一屆政府執(zhí)政以來(lái)，簡(jiǎn)政放權(quán)成為激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力的重要一環(huán)。2013年年初，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)給自己定下了本屆任期內(nèi)第一個(gè)明確、同時(shí)也是令人們充滿(mǎn)期待的目標(biāo)：將1700多項(xiàng)行政審批事項(xiàng)再減少三分之一。在過(guò)去三年中，簡(jiǎn)政放權(quán)已經(jīng)取得了長(zhǎng)足成效。截至目前，本屆政府已分9批取消下放599項(xiàng)國(guó)務(wù)院部門(mén)行政審批事項(xiàng)，占本屆政府成立之初國(guó)務(wù)院部門(mén)審批事項(xiàng)的39%。不過(guò)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，取消下放的審批事項(xiàng)并不多。
朱偉說(shuō)，“簡(jiǎn)政放權(quán)帶來(lái)的一個(gè)情況是，上一道部門(mén)說(shuō)是簡(jiǎn)化了，但是下一道部門(mén)還是沒(méi)有簡(jiǎn)化，程序就走不下去了。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，我們沒(méi)有能力去協(xié)調(diào)這些東西?！?
上述住建部官員說(shuō)，“各個(gè)部門(mén)的設(shè)置都有他的職責(zé)，但是加起來(lái)之后，就顯得太復(fù)雜了。這么多個(gè)章，也不能說(shuō)企業(yè)完全是受害者，如果政府把這些事都放了，企業(yè)可能會(huì)為了節(jié)省成本，真的給你弄出問(wèn)題來(lái)。我覺(jué)得可以歸并、簡(jiǎn)化一下，現(xiàn)在我們可能報(bào)備的太少，報(bào)批的太多，有的事情可能報(bào)備一下就行，不用審批?！?
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“實(shí)際上蓋這么多章有一定的合理性，這和房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的周期較長(zhǎng)、涉及金額大、政策管控嚴(yán)等有關(guān)系。但是，從實(shí)際市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，會(huì)發(fā)現(xiàn)一些新的問(wèn)題。比如說(shuō)在如此嚴(yán)密的審核下，但各類(lèi)違規(guī)問(wèn)題仍然很多。所以說(shuō)蓋多還是蓋少的章本身不是問(wèn)題，但如果效果一般，那么就要改進(jìn)此類(lèi)行政審批制度了。比如說(shuō)施工許可證，很多時(shí)候很多項(xiàng)目在施工時(shí)都是延期的，但即便不辦理此類(lèi)證書(shū)的延期手續(xù)，也允許繼續(xù)施工。那么就架空了此類(lèi)證書(shū)的審批意義。后續(xù)自然可以剔除或者歸并到一個(gè)審批環(huán)節(jié)中進(jìn)行。”
