國內(nèi)房價(jià)已發(fā)出了開始下跌的信號(hào) 你發(fā)現(xiàn)了嗎?

  • 來源: 新華網(wǎng)
  • 2016-07-11 09:10:42
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6月份的國內(nèi)房地產(chǎn)市場,與前幾個(gè)月過分喧鬧不同,又開始寂靜了下來。盡管偶爾有媒體還在有地王的聲音,但這種聲音也只是零星半點(diǎn),并開始在逐漸地退出市場。反之,當(dāng)前中國的房地產(chǎn)有點(diǎn)如2013年初的情況。從4月份開始,全國的住房銷售面積與銷售金額增長的環(huán)比都在下降,而且銷售金額增長的環(huán)比下降速度更快。

6月份,30個(gè)大中城市商品房成交面積繼續(xù)回落,比5月繼續(xù)下降8個(gè)百分點(diǎn)。即連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)回落了。目前一二三線城市房價(jià)環(huán)比增速均已經(jīng)拐頭向下。盡管房價(jià)上漲的城市還是不少,但是總數(shù)減少。

7月6日,中國社科院發(fā)布的《中國住房2016中期報(bào)告》預(yù)測(cè),2016年下半年到2017年上半年,房地產(chǎn)市場可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)短期調(diào)整期。市場分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇。也就是說,目前極端過度寬松的信貸政策也不能讓當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場走出困境。這不僅在于熱點(diǎn)城市的房價(jià)過高,高得讓一般民眾難以置信,除了了瘋狂的投機(jī)炒作者外,一般的民眾根本就無能力進(jìn)入這種高房價(jià)的市場;而且房價(jià)推高,要所謂房地產(chǎn)去庫存完全是一種笑話,房地產(chǎn)開發(fā)商面對(duì)房地產(chǎn)市場暴利,他們會(huì)離開市場,不僅不會(huì)離開市場,反之還會(huì)瘋狂進(jìn)入房地產(chǎn)市場,希望獲得更多的暴利。最近不少城市的土地市場火熱都是與此有關(guān)。

所以,我一再強(qiáng)調(diào),“房地產(chǎn)市場去庫存”完全是一個(gè)偽命題。這些年來,政府的一些職能部門除了制造一些似是而非的概念及政策外,幾乎很難對(duì)市場有好的判斷,并制定好的政策讓中國房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。反之,他們制定的相關(guān)政策使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場更是復(fù)雜與混亂。比如,所制定的購買限購政策就是如此。這些房地產(chǎn)政策使得中國房地產(chǎn)市場走上了難以走出困境之路。今年中國房地產(chǎn)市場的情況也是如此。

更為重要的是,從最近國內(nèi)就業(yè)形勢(shì)來看,更是意味著房價(jià)未來將會(huì)下跌。國際咨詢公司凱博咨詢(Guidepoint)日前通過大數(shù)據(jù)分析各個(gè)行業(yè)就業(yè)情況后,發(fā)布了一份有關(guān)中國就業(yè)市場的報(bào)告。凱博咨詢發(fā)現(xiàn),自2013年初,房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)的走勢(shì)與房地產(chǎn)市場的走勢(shì)在6個(gè)月中是相似的,而就業(yè)機(jī)會(huì)具有前瞻性,先于房價(jià)六個(gè)月左右達(dá)到峰值或觸底。根據(jù)研究,中國房地產(chǎn)市場中介新增工作機(jī)會(huì)的峰值已經(jīng)過去,這意味著房價(jià)未來將會(huì)下跌。凱博咨詢數(shù)據(jù)與分析團(tuán)隊(duì)主管Erik Haines表示:“如果這一趨勢(shì)持續(xù),近期新增就業(yè)機(jī)會(huì)的減少可能暗示中國的房價(jià)將會(huì)開始下跌?!边@一時(shí)刻很可能已經(jīng)到來。

事實(shí)上,從7月1日五公布的上個(gè)月國內(nèi)采購經(jīng)濟(jì)指數(shù)(PMI)看,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨的困難與不確定性正在增加,就業(yè)壓力也在上升。制造業(yè)PMI的從業(yè)人員指數(shù)跌至47.9%。這個(gè)數(shù)據(jù)表明了中國制造業(yè)招聘正在持續(xù)收縮。政府希望服務(wù)業(yè)向好來增長國內(nèi)就業(yè)市場的平穩(wěn),但是實(shí)際上同期的非制造業(yè)PMI的從業(yè)人員指數(shù)收縮得更嚴(yán)重。而這種情況不僅意味著中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及淘汰落后產(chǎn)能正在嚴(yán)重影響居民就業(yè),從而使得政府一向不擔(dān)心的就業(yè)成了問題,而且更重要的是失業(yè)加劇會(huì)影響國內(nèi)居民的收入,影響國內(nèi)居民的消費(fèi),影響居民對(duì)未來收入預(yù)期,從而全面影響居民能否進(jìn)入市場購買住房。所以,當(dāng)前就業(yè)形勢(shì)變化,已經(jīng)向房地產(chǎn)市場發(fā)出一個(gè)重要的信號(hào),國內(nèi)的房地產(chǎn)市場又將調(diào)整,房價(jià)也可能再次下跌。

其實(shí),當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的問題還是在于市場庫存太多,在于中國人口增長已經(jīng)開始下降,少子化的時(shí)代已經(jīng)到來。清華大學(xué)社會(huì)學(xué)教授孫立平曾引用數(shù)據(jù)表示,如果只計(jì)算進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)卻沒有賣出去的庫存,大概有6億到7億平方米;如果加上已建成但未進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的,大約50億平方米;如果再加上土地已經(jīng)出讓,但未開建的庫存,估計(jì)大約為132億平方米。如果再加上不少住房是銷售出去了,但這些購買住房者的房子,既賣不出去,也租不出去,完全套在自己手的。中國的房地產(chǎn)庫存更是一個(gè)無限大的量。

還有,社科院人口學(xué)者鄭真真在今年夏季達(dá)沃斯論壇上表示,到本世紀(jì)末,中國人口可能只剩10億人。甚至還有人說8億、6億。有專家預(yù)測(cè),2029年后大陸人口將開始步入衰退期。試想,如果中國人口全面下降,中國建造如此多的住房,住房需求從何而來?到時(shí)候,房地產(chǎn)開發(fā)商所編造出來的住房“剛性需求”也消失了,住房的價(jià)格最低也無人來接盤!

總之,就業(yè)市場的信息已經(jīng)向中國房地產(chǎn)市場發(fā)出了一個(gè)重要的信號(hào),房價(jià)的調(diào)整短期又會(huì)開始。因?yàn)?,?dāng)居民就業(yè)機(jī)會(huì)減少,收入下降,越來越無能力進(jìn)入住房市場。而房地產(chǎn)市場建造住房太多,人口增長下降,房地產(chǎn)企業(yè)倒閉潮即將出現(xiàn)等。這些更是會(huì)強(qiáng)化中國房地產(chǎn)市場調(diào)整的到來。

 

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