曾經(jīng)不受限購(gòu)影響的商住房，最近正處于風(fēng)口浪尖的輿論漩渦之中。
商住房限購(gòu)的消息剛剛平息，又傳聞中國(guó)工商銀行內(nèi)部下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人商用房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），規(guī)定個(gè)人商用房貸款首付比例由過(guò)去的50%調(diào)整到70%，商住兩用住房的首付由45%調(diào)整到50%，貸款所購(gòu)商用房為小區(qū)配套底商的仍為50%。
中國(guó)房市敏感的神經(jīng)再次被挑動(dòng)。
工行首付比例調(diào)整了？
一位工行總行人士向《國(guó)際金融報(bào)》記者證實(shí)了首付比例調(diào)整的消息，“傳聞確實(shí)是真的，不過(guò)這其實(shí)是根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理，屬于商業(yè)銀行正常的經(jīng)營(yíng)行為?！?
據(jù)悉，《通知》要求，所屬工商銀行分支機(jī)構(gòu)“嚴(yán)選個(gè)人商用房貸款合作項(xiàng)目”，重點(diǎn)選擇北京、上海、廣州、深圳及其他直轄市、省會(huì)城市的該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的項(xiàng)目和總行級(jí)公司客戶名單內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目辦理個(gè)人商用房貸款。
無(wú)疑，銀行對(duì)個(gè)人商用房貸款的合作機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目準(zhǔn)入做了嚴(yán)格控制，意味著銀行對(duì)商住房的風(fēng)險(xiǎn)也是十分警惕的。
“商住房貸款目前確實(shí)比較緊，但從各家銀行業(yè)務(wù)規(guī)模比較來(lái)看，我們這方面的業(yè)務(wù)規(guī)模并不大?！比A夏銀行個(gè)人業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理邊肖洲告訴記者，根據(jù)區(qū)域和項(xiàng)目情況，銀行的政策有所區(qū)別。
融360最新首套房貸數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)35主要城市，利率環(huán)比下降的僅有13城，保持不變的增加為16城，利率環(huán)比上升的有6城。
“我們銀行商用房貸款項(xiàng)目主要集中在一線城市和省會(huì)城市。”一位股份制銀行信貸部門工作人員告訴記者，目前商用房信貸政策還沒(méi)有調(diào)整，但總體仍是只做一手房的商用房按揭貸款，并采取按樓盤立項(xiàng)進(jìn)行授信審批方式開展業(yè)務(wù)。倘若第二季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳或出現(xiàn)下滑，可能會(huì)引發(fā)其他商業(yè)銀行跟進(jìn)調(diào)整信貸政策，進(jìn)一步防范商用房信貸風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立認(rèn)為，銀行政策調(diào)整一般是基于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，或者是監(jiān)管部門的窗口指導(dǎo)。“工行的這次調(diào)整，可能有主動(dòng)做風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，也可能是窗口指導(dǎo)。”
長(zhǎng)富匯銀基金執(zhí)行總裁楊明偉認(rèn)為，這表明銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)持謹(jǐn)慎態(tài)度，從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，商用房存量較大，相比住宅而言去庫(kù)存速度較慢。銀行從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)說(shuō)，提高首付比例有助于降低自身承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。
不過(guò)，一位鏈家地產(chǎn)北京大興區(qū)的工作人員告訴記者，目前工行個(gè)人商用房貸款首付比例還是50%，還沒(méi)收到調(diào)整的消息。
實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)的特殊屬性直接導(dǎo)致銀行的貸款業(yè)務(wù)難做。商用地產(chǎn)一般價(jià)格較高，目前來(lái)看商用地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)不明朗，一旦貸款形成壞賬，處置將較為比較困難，因此商用貸款額度縮水或是大勢(shì)所趨。
據(jù)記者了解，針對(duì)個(gè)人商用房貸款，目前建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、招商銀行等暫未有收緊動(dòng)作，個(gè)人商用房貸款仍然按照既定政策執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)的“冰與火”
商用房通俗來(lái)講即為商業(yè)用房，是指各類商店、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、門市部、飲食店、糧油店、菜場(chǎng)、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，以及辦公用房，如寫字樓、車庫(kù)等。一般指底層臨街的房屋，商用房的土地使用年限為40年。個(gè)人商用房貸具體是指銀行向借款人發(fā)放的用來(lái)購(gòu)置新建自營(yíng)性商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。
至于商住房，其實(shí)是將非住宅用地開發(fā)建設(shè)成可居住房屋的通俗叫法，本質(zhì)上屬于非住宅，而且其房產(chǎn)證上也注明了是商業(yè)、辦公類產(chǎn)權(quán)。買商住房的貸款期限一般不能超過(guò)10年，貸款利率至少上浮10%，而且不能申請(qǐng)住房公積金貸款。商住在購(gòu)買和使用過(guò)程中都不能享受住宅的稅費(fèi)減免優(yōu)惠，交易和持有成本高。2013年國(guó)家出臺(tái)的系列信貸、稅收政策，只針對(duì)住宅項(xiàng)目，對(duì)非住宅并無(wú)優(yōu)惠政策支持。
南開大學(xué)濱海開發(fā)研究院副院長(zhǎng)周立群認(rèn)為，目前在天津、廣州、成都等城市，均出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)存量過(guò)大、去化較慢的情況，“商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存實(shí)際上才是"難啃的骨頭"?！?
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月末住宅待售面積減少721萬(wàn)平方米，而辦公樓及商業(yè)待售面積分別增加7萬(wàn)平方米和105萬(wàn)平方米，商業(yè)庫(kù)存面積尤其大。
據(jù)悉，6月份是北京商住項(xiàng)目集中放量的月份，一方面，北京商住房全面限購(gòu)的謠言始終在坊間流傳，雖然政府部門進(jìn)行辟謠，可面對(duì)火熱的市場(chǎng)，購(gòu)房者還是人心惶惶；另一方面，工商銀行已經(jīng)確定將個(gè)人商用房貸款首付比例由過(guò)去的50%調(diào)整到70%，商住兩用住房的首付由45%調(diào)整到50%，無(wú)疑對(duì)購(gòu)房者的心理也產(chǎn)生了影響。
北京大興區(qū)一位商用地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，今年大興區(qū)商住項(xiàng)目銷售一直比較平穩(wěn)，主要原因是同類競(jìng)品較多，不過(guò)限購(gòu)的消息刺激了恐慌性需求，但是呼之欲出的政策最終未出，這使得商住項(xiàng)目的熱度也隨之迅速降溫?！傲硪环矫?，如果商用房貸款收緊，會(huì)讓賓館、酒店、寫字樓、綜合市場(chǎng)、商貿(mào)城等的貸款審批將更加艱難，而這類型的物業(yè)正好是目前商辦市場(chǎng)的庫(kù)存主力軍，未來(lái)的生存環(huán)境將更加艱難。如果一旦其他銀行也收緊商用住房貸款，將對(duì)商業(yè)、辦公市場(chǎng)雪上加霜”。
鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，從2015年5月至2016年5月，北京商住市場(chǎng)整體呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。2015年5月商住成交僅占商品住宅總成交的12.71%，而一年之后，商住成交占比穩(wěn)定在50%上下。
筑成世方（北京）管理咨詢公司總裁祁世芳認(rèn)為，從政策上來(lái)看，一線城市的土地出讓量越來(lái)越少，房企拿地成本增加，國(guó)家自然會(huì)優(yōu)先保證商品房和保障房的供應(yīng)，因此商住房的量有可能會(huì)自然下降，商住房越來(lái)越少是趨勢(shì)，至于落地只是時(shí)間問(wèn)題。
然而，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，盡管商住房看似滿足了部分群體的居住需求，但是潛在問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)特別多，購(gòu)買時(shí)還需謹(jǐn)慎。
過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)不可忽視“目前一線及熱點(diǎn)二線城市調(diào)控政策已經(jīng)開始逐漸收緊，前期過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)漲幅已開始逐步放緩，需求集中釋放以后，成交量也有調(diào)整的跡象?！睏蠲鱾フJ(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了上半年的大幅上漲后，下半年出現(xiàn)調(diào)整的可能性較大。從行業(yè)層面來(lái)看，受經(jīng)濟(jì)放緩和互聯(lián)網(wǎng)沖擊等影響，實(shí)體店鋪的盈利能力逐漸下降，甚至已經(jīng)有不少店鋪倒閉。從降低自身不良貸款率來(lái)說(shuō)，銀行應(yīng)該選擇盈利能力高、容易變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。經(jīng)營(yíng)不善的商用房將很難變現(xiàn)，因此，提高商用房首付比，減少貸款額度，可以從一定程度上降低不良資產(chǎn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)悉，個(gè)人商用房貸屬于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款，在經(jīng)濟(jì)下行的市場(chǎng)環(huán)境下，或?qū)S為風(fēng)險(xiǎn)“重災(zāi)區(qū)”。最近招行發(fā)行的第二期不良ABS，其基礎(chǔ)資產(chǎn)就是住房或商鋪?zhàn)鞯盅旱男∥①J款。
易居研究院對(duì)當(dāng)前全國(guó)商品房庫(kù)存規(guī)模與庫(kù)存壓力的測(cè)算顯示，截至2015年末，商業(yè)用房庫(kù)存量達(dá)10.6億平方米，去化周期高達(dá)150.4個(gè)月，遠(yuǎn)超辦公與住宅。無(wú)疑，商業(yè)用房的去庫(kù)存壓力在全國(guó)范圍內(nèi)是最大的。
前述股份制銀行信貸部門工作人員認(rèn)為，近年來(lái)商業(yè)銀行不良貸款和壞賬率不斷攀升，商業(yè)銀行面臨的不良資產(chǎn)處置壓力較大，這就倒逼商業(yè)銀行在開展業(yè)務(wù)時(shí)更加審慎，更加注重資產(chǎn)質(zhì)量，嚴(yán)把項(xiàng)目和業(yè)務(wù)準(zhǔn)入關(guān)，控制新增信貸風(fēng)險(xiǎn)。在宏觀經(jīng)濟(jì)放緩大形勢(shì)下，同住宅相比，商住房的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更大，銀行業(yè)收緊商用房信貸政策是合理的。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，不排除銀行為配合政府進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，而調(diào)整了商用房信貸政策，以防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，避免房?jī)r(jià)大漲大跌。
不過(guò)，楊明偉認(rèn)為，銀行收緊貸款主要出現(xiàn)在個(gè)別城市、個(gè)別領(lǐng)域，目的主要是為了控制風(fēng)險(xiǎn)，并不能改變流動(dòng)性保持寬松的基本面。“目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力依然很大，"穩(wěn)增長(zhǎng)"仍是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的當(dāng)務(wù)之急，而寬松的貨幣政策有助于刺激經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)”。
