曾經(jīng)不受限購影響的商住房，最近正處于風(fēng)口浪尖的輿論漩渦之中。
商住房限購的消息剛剛平息，又傳聞中國工商銀行內(nèi)部下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人商用房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》（以下簡稱《通知》），規(guī)定個(gè)人商用房貸款首付比例由過去的50%調(diào)整到70%，商住兩用住房的首付由45%調(diào)整到50%，貸款所購商用房為小區(qū)配套底商的仍為50%。
中國房市敏感的神經(jīng)再次被挑動(dòng)。
工行首付比例調(diào)整了？
一位工行總行人士向《國際金融報(bào)》記者證實(shí)了首付比例調(diào)整的消息，“傳聞確實(shí)是真的，不過這其實(shí)是根據(jù)市場變化進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理，屬于商業(yè)銀行正常的經(jīng)營行為?！?
據(jù)悉，《通知》要求，所屬工商銀行分支機(jī)構(gòu)“嚴(yán)選個(gè)人商用房貸款合作項(xiàng)目”，重點(diǎn)選擇北京、上海、廣州、深圳及其他直轄市、省會(huì)城市的該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的項(xiàng)目和總行級(jí)公司客戶名單內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目辦理個(gè)人商用房貸款。
無疑，銀行對個(gè)人商用房貸款的合作機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目準(zhǔn)入做了嚴(yán)格控制，意味著銀行對商住房的風(fēng)險(xiǎn)也是十分警惕的。
“商住房貸款目前確實(shí)比較緊，但從各家銀行業(yè)務(wù)規(guī)模比較來看，我們這方面的業(yè)務(wù)規(guī)模并不大?！比A夏銀行個(gè)人業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理邊肖洲告訴記者，根據(jù)區(qū)域和項(xiàng)目情況，銀行的政策有所區(qū)別。
融360最新首套房貸數(shù)據(jù)顯示，全國35主要城市，利率環(huán)比下降的僅有13城，保持不變的增加為16城，利率環(huán)比上升的有6城。
“我們銀行商用房貸款項(xiàng)目主要集中在一線城市和省會(huì)城市?！币晃还煞葜沏y行信貸部門工作人員告訴記者，目前商用房信貸政策還沒有調(diào)整，但總體仍是只做一手房的商用房按揭貸款，并采取按樓盤立項(xiàng)進(jìn)行授信審批方式開展業(yè)務(wù)。倘若第二季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳或出現(xiàn)下滑，可能會(huì)引發(fā)其他商業(yè)銀行跟進(jìn)調(diào)整信貸政策，進(jìn)一步防范商用房信貸風(fēng)險(xiǎn)。
中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認(rèn)為，銀行政策調(diào)整一般是基于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，或者是監(jiān)管部門的窗口指導(dǎo)?！肮ば械倪@次調(diào)整，可能有主動(dòng)做風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，也可能是窗口指導(dǎo)。”
長富匯銀基金執(zhí)行總裁楊明偉認(rèn)為，這表明銀行對房地產(chǎn)市場的未來走勢持謹(jǐn)慎態(tài)度，從全國范圍內(nèi)來看，商用房存量較大，相比住宅而言去庫存速度較慢。銀行從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來說，提高首付比例有助于降低自身承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。
不過，一位鏈家地產(chǎn)北京大興區(qū)的工作人員告訴記者，目前工行個(gè)人商用房貸款首付比例還是50%，還沒收到調(diào)整的消息。
實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)的特殊屬性直接導(dǎo)致銀行的貸款業(yè)務(wù)難做。商用地產(chǎn)一般價(jià)格較高，目前來看商用地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢不明朗，一旦貸款形成壞賬，處置將較為比較困難，因此商用貸款額度縮水或是大勢所趨。
據(jù)記者了解，針對個(gè)人商用房貸款，目前建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、招商銀行等暫未有收緊動(dòng)作，個(gè)人商用房貸款仍然按照既定政策執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)的“冰與火”
商用房通俗來講即為商業(yè)用房，是指各類商店、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、門市部、飲食店、糧油店、菜場、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，以及辦公用房，如寫字樓、車庫等。一般指底層臨街的房屋，商用房的土地使用年限為40年。個(gè)人商用房貸具體是指銀行向借款人發(fā)放的用來購置新建自營性商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。
至于商住房，其實(shí)是將非住宅用地開發(fā)建設(shè)成可居住房屋的通俗叫法，本質(zhì)上屬于非住宅，而且其房產(chǎn)證上也注明了是商業(yè)、辦公類產(chǎn)權(quán)。買商住房的貸款期限一般不能超過10年，貸款利率至少上浮10%，而且不能申請住房公積金貸款。商住在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費(fèi)減免優(yōu)惠，交易和持有成本高。2013年國家出臺(tái)的系列信貸、稅收政策，只針對住宅項(xiàng)目，對非住宅并無優(yōu)惠政策支持。
南開大學(xué)濱海開發(fā)研究院副院長周立群認(rèn)為，目前在天津、廣州、成都等城市，均出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)存量過大、去化較慢的情況，“商業(yè)地產(chǎn)庫存實(shí)際上才是"難啃的骨頭"。”
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月末住宅待售面積減少721萬平方米，而辦公樓及商業(yè)待售面積分別增加7萬平方米和105萬平方米，商業(yè)庫存面積尤其大。
據(jù)悉，6月份是北京商住項(xiàng)目集中放量的月份，一方面，北京商住房全面限購的謠言始終在坊間流傳，雖然政府部門進(jìn)行辟謠，可面對火熱的市場，購房者還是人心惶惶；另一方面，工商銀行已經(jīng)確定將個(gè)人商用房貸款首付比例由過去的50%調(diào)整到70%，商住兩用住房的首付由45%調(diào)整到50%，無疑對購房者的心理也產(chǎn)生了影響。
北京大興區(qū)一位商用地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，今年大興區(qū)商住項(xiàng)目銷售一直比較平穩(wěn)，主要原因是同類競品較多，不過限購的消息刺激了恐慌性需求，但是呼之欲出的政策最終未出，這使得商住項(xiàng)目的熱度也隨之迅速降溫?！傲硪环矫?，如果商用房貸款收緊，會(huì)讓賓館、酒店、寫字樓、綜合市場、商貿(mào)城等的貸款審批將更加艱難，而這類型的物業(yè)正好是目前商辦市場的庫存主力軍，未來的生存環(huán)境將更加艱難。如果一旦其他銀行也收緊商用住房貸款，將對商業(yè)、辦公市場雪上加霜”。
鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，從2015年5月至2016年5月，北京商住市場整體呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢。2015年5月商住成交僅占商品住宅總成交的12.71%，而一年之后，商住成交占比穩(wěn)定在50%上下。
筑成世方（北京）管理咨詢公司總裁祁世芳認(rèn)為，從政策上來看，一線城市的土地出讓量越來越少，房企拿地成本增加，國家自然會(huì)優(yōu)先保證商品房和保障房的供應(yīng)，因此商住房的量有可能會(huì)自然下降，商住房越來越少是趨勢，至于落地只是時(shí)間問題。
然而，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長陳志認(rèn)為，盡管商住房看似滿足了部分群體的居住需求，但是潛在問題和風(fēng)險(xiǎn)特別多，購買時(shí)還需謹(jǐn)慎。
過剩風(fēng)險(xiǎn)不可忽視“目前一線及熱點(diǎn)二線城市調(diào)控政策已經(jīng)開始逐漸收緊，前期過快上漲的房價(jià)漲幅已開始逐步放緩，需求集中釋放以后，成交量也有調(diào)整的跡象?！睏蠲鱾フJ(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了上半年的大幅上漲后，下半年出現(xiàn)調(diào)整的可能性較大。從行業(yè)層面來看，受經(jīng)濟(jì)放緩和互聯(lián)網(wǎng)沖擊等影響，實(shí)體店鋪的盈利能力逐漸下降，甚至已經(jīng)有不少店鋪倒閉。從降低自身不良貸款率來說，銀行應(yīng)該選擇盈利能力高、容易變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。經(jīng)營不善的商用房將很難變現(xiàn)，因此，提高商用房首付比，減少貸款額度，可以從一定程度上降低不良資產(chǎn)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)悉，個(gè)人商用房貸屬于個(gè)人經(jīng)營性貸款，在經(jīng)濟(jì)下行的市場環(huán)境下，或?qū)S為風(fēng)險(xiǎn)“重災(zāi)區(qū)”。最近招行發(fā)行的第二期不良ABS，其基礎(chǔ)資產(chǎn)就是住房或商鋪?zhàn)鞯盅旱男∥①J款。
易居研究院對當(dāng)前全國商品房庫存規(guī)模與庫存壓力的測算顯示，截至2015年末，商業(yè)用房庫存量達(dá)10.6億平方米，去化周期高達(dá)150.4個(gè)月，遠(yuǎn)超辦公與住宅。無疑，商業(yè)用房的去庫存壓力在全國范圍內(nèi)是最大的。
前述股份制銀行信貸部門工作人員認(rèn)為，近年來商業(yè)銀行不良貸款和壞賬率不斷攀升，商業(yè)銀行面臨的不良資產(chǎn)處置壓力較大，這就倒逼商業(yè)銀行在開展業(yè)務(wù)時(shí)更加審慎，更加注重資產(chǎn)質(zhì)量，嚴(yán)把項(xiàng)目和業(yè)務(wù)準(zhǔn)入關(guān)，控制新增信貸風(fēng)險(xiǎn)。在宏觀經(jīng)濟(jì)放緩大形勢下，同住宅相比，商住房的風(fēng)險(xiǎn)相對更大，銀行業(yè)收緊商用房信貸政策是合理的。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，不排除銀行為配合政府進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)整，而調(diào)整了商用房信貸政策，以防止房價(jià)上漲過快，避免房價(jià)大漲大跌。
不過，楊明偉認(rèn)為，銀行收緊貸款主要出現(xiàn)在個(gè)別城市、個(gè)別領(lǐng)域，目的主要是為了控制風(fēng)險(xiǎn)，并不能改變流動(dòng)性保持寬松的基本面。“目前我國經(jīng)濟(jì)下行壓力依然很大，"穩(wěn)增長"仍是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的當(dāng)務(wù)之急，而寬松的貨幣政策有助于刺激經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)”。
